2018年1月9日，萊坊發表對亞太地區10個市場的2017年回顧與2018年展望。 

亞太地區
Nicholas Holt，萊坊亞太區研究部主管 

住宅地産：對亞太地區主流住宅市場而言，2017年是相對平穩的一年，一些去年表現強勁的市場，房價增長有所放緩。最引人注目的中國和澳大利亞市場有所降溫，原因包括對抵押貸款的限制、新增供應量巨大以及中國出臺更嚴格的限購措施。同樣，印度繼續受廢鈔令以及商品和服務稅(GST)改革的影響，今年大部分時間市場都在調整。 

購房負擔能力仍然是影響亞太地區主要城市的重要問題，政策和市場均對此作出了回應。在政策方面，一些市場出臺了重大房屋建設方案，而紐西蘭對外國買家實施了限制措施；同時，亞太地區一些主要城市的開發商已做出回應，紛紛開發更小的戶型。 

2018年的前景積極而趨於平穩，由於利率上升且取消限制措施的可能性較低，許多市場價格上漲空間有限。然而，亞太地區部分市場情緒將更為高漲：受集體銷售市場火爆的推動，2018年新加坡將出現更強勁的發展態勢；馬尼拉對公寓的需求保持強勁；隨著過去16個月的政策、監管和稅收改革逐漸發生作用，印度住宅市場可能開始從沉睡中甦醒。 

商業地産：2017年由於經濟增長高於預期，亞太地區商業地産市場欣欣向榮。寫字樓和物流市場尤為活躍，聯合辦公空間和技術公司對寫字樓的需求有所增長，線上零售對物流市場的需求旺盛。由於電子商務的發展，許多市場的傳統零售模式繼續受到挑戰，尤其是二手零售業務，必須進行重新定位以適應新的市場行情。                               在投資端，由於對中國境外房地産投資資本實施了更嚴格的控制，削弱了全球主要門戶城市的投資交易。而“一帶一路”的勢頭不斷壯大，在東南亞、東歐和中東市場開闢了另一條重要投資渠道。此外，預計2017年區域投資總額*將高於2016年，2017年前三個季度的交易額達到5,400億美元，比2016年同期增長31%。南韓、新加坡和香港市場尤為活躍，南韓誘人的收益率和活躍的租戶引起了國際投資者更多的關注。

展望2018年，投資者將倍加關注中國是否會放寬對外投資的限制。另一個里程碑是2018年印度將引入首個房地産信託投資基金(REIT)，以提高房地産行業的透明度和流動性。

鋻於大量資金仍希望投資房地産領域，預計2018年許多地區和各類資源（包括主權財富基金和私人資本）將繼續積極搜尋交易機會。未來12個月，物流資産以及基本面強勁、增長動力足的寫字樓市場需求將進一步增長，最引人關注的市場是中國、澳大利亞和新加坡。

*資料來源：Real Capital Analytics關於亞太市場的研究 

澳大利亞
Michelle Ciesielski，澳大利亞研究部董事

住宅地産：儘管2017年澳大利亞東海岸主流市場住宅價格的增長有所放緩，但優質住宅市場繼續吸引富裕人口資本的流入。有關高凈值人士移民的最新數據也出現了相似的趨勢，印證了人們日益渴望居住在澳大利亞，而現有市場和新增供應市場供應有限，遠不能滿足人們對優質地産的巨大需求。

隨著新南威爾士州實施立法變革，鼓勵目前尚未充分發揮潛力的建築物進行升級改造，預計2018年集體分契式房産的銷量將進一步增加。這項改革為共管地權物業的業主提供了出手項目的新方式，徵得至少75%的業主同意後，允許業主集體出售或重建分契式綜合體。這次改革將推動大雪梨區許多高潛力地塊的開發。

商業地産：2017年聯合辦公空間的趨勢持續增長。萊坊研究部的報告顯示，2017年8月聯合辦公空間總數為309個，2013年至2017年增長了297%。聯合辦公空間遍佈澳大利亞6個首府城市，佔地193,190平方米，佔寫字樓總存量的0.6%，墨爾本佔聯合辦公空間總量的近50%，雪梨緊隨其後佔38%。2018年科技、廣告、媒體和資訊(TAMI)領域與中小企業(SME)租戶將繼續推動聯合辦公空間的需求增長。預計未來兩年，由於雪梨和墨爾本寫字樓凈供應量極低，空置率下降，將會導致核心商圈和次核心商圈寫字樓租金上漲。 

柬埔寨
Ross Wheble，萊坊柬埔寨全國經理

住宅地産：今年，為滿足行業長期可持續發展的需求，開發商逐漸減少面向外國投資者的高端公寓項目，增加面向國內市場的經濟型公寓。金邊的生活成本目前高於鄰國，隨著2018年大量公寓項目完工，租金面臨下跌的壓力，投資者的租金回報率也會下降，也使金邊的生活成本更具競爭力。

商業地産：2017年，零售仍是柬埔寨最具活力的行業，還引入數種全新零售業態，包括集裝箱市場。在平均人口年齡如此低的情況下，新零售模式的成功，促進了柬埔寨零售業和消費者消費習慣的轉變。我認為，隨著柬埔寨旅遊業進一步發展，國際酒店經營者和當地開發商之間將簽署越來越多的諒解備忘錄。過去，柬埔寨一直被視為著名的背包客目的地，現在也開始吸引高支出遊客，逐步邁向價值鏈上游，這將對所有行業産生連鎖效應。 

大中華區

中國香港

紀言迅，萊坊大中華區研究及諮詢部門主管

住宅地産：香港的豪華住宅市場位列全球第二位，僅次於摩納哥。儘管課稅繁重，但今年中國內地資本仍大舉進軍香港市場。2018年，香港將至少經歷三到四次美元加息，地方抵押貸款利率和市場需求將受到影響。

商業地産：過去5年，香港一直位居萊坊“摩天大樓指數”之首，且未出現需求下滑的跡象。2018年，隨著科技類和中小型電子商務公司不斷擴展業務，聯合辦公空間將佔據香港寫字樓市場的更多份額。

中國內地

紀言迅，萊坊大中華區研究及諮詢部門主管

住宅地産：中國內地的房地産降溫措施已初現成效，主要城市的房價增長放緩或下降，庫存水準也有所下降。同時，政府將大力發展租房市場。

商業地産：今年，中國政府對資本外流和境外房地産投資實施了嚴格的管控措施，對全球一些門戶市場産生了重大影響。在國內，兩種趨勢仍將延續：大型零售商走上線上平臺，電子商務進軍實體零售。

中國台灣

黃舒衛，瑞普萊坊研究部副董事 

住宅地産：今年，中國台灣的房價出現企穩跡象，但交易數量僅為2011年奢侈品稅出臺前的50%。2018年，創紀錄的低抵押貸款利率以及對貸款價值比(LTV)的放寬將使市場逐步反彈。 

商業地産：台灣當局繼續對保險公司和外國投資實行資本控制並徵收新稅。投資者仍在觀望，自用需求支撐著市場。台北寫字樓市場的新供給將使優質寫字樓的租金提高3%至5%，而土地市場將表現良好。 

印度
Samantak Das博士，萊坊印度首席經濟學家兼國家研究部董事 

住宅地産：2017年推行經濟適用房的舉措初見成效。政府對經濟適用房採取了一系列激勵措施，開發商也提供了一定數量的項目。2018年在政府政策的支援下，周邊地區的經濟適用房將繼續蓬勃發展。然而，即使在房價較高的城市地區，通過減少戶型面積（公寓配置），降低交易規模（房屋價值），也將提高購房者的負擔能力。 

商業地産：聯合辦公空間的發展勢頭越來越猛，不僅數量有所增加，而且越來越多的參與者進入辦公空間服務領域，將提升該領域欠佳的服務品質。2018年，由於優質租賃寫字樓資産供應減少，加上收益率降至歷史低點，投資者將考慮零售和倉儲等其他領域。另一方面，寫字樓租戶將迫切需要簽署定制項目開發協議。 

印度尼西亞
Hasan Pamudji，萊坊印度尼西亞專業諮詢部高級副董事 

住宅地産：隨著政府不斷改善公共交通網路，包括快速輕軌鐵路(LRT)和大眾捷運系統(MRT)，預計主要增長將集中于多用途開發項目，其中許多新建項目將選址交通沿線。城市新增開發項目將越來越靠近公共交通路線。雅加達邊緣居民區的一體化工程，將與即將建成的公共交通網路匯合（如高速列車、輕軌列車和收費公路）。 

商業地産：在科技和網際網路發展的推動下，商業寫字樓聯合辦公空間將呈增長趨勢。隨著網際網路線上業務的快速發展，倉儲物流空間將快速增長。這些新領域將穩步發展並影響市場整體趨勢。

馬來西亞
王美珍，萊坊馬來西亞研究與諮詢部執行董事 

住宅地産：住房負擔能力仍是馬來西亞的關鍵問題，尤其是在首都和主要城市。自2010年起，房價一直呈上升趨勢，增速持續高於收入增速，而目前的平均房價已超出大多數馬來西亞人的可承受範圍。加上2012年後出臺的一系列抑制房地産市場過度投機的降溫措施，銷量持續下滑。為了解決銷量和收入下降的問題，許多開發商將重心轉向經濟適用房市場。政府在2018年預算中增加了投入，以解決中低收入階層生活成本上升的問題以及對經濟適用房的需求。 

最近高於100萬馬幣的公寓和酒店式公寓等4個房地産市場遇冷，2018年這些領域將為富有挑戰性的豪華住宅市場帶來轉機。開發商將重新評估市場形勢，對擬開發項目進行重新審查和規劃，可能進一步推遲房地産的上市時間。預計市場會推出更多小戶型，單位定價更低（<100萬馬幣），但是未來這類戶型可能會供過於求。 

商業地産：2017年7月17日起，雙溪毛糯－加影線 （SBK）地鐵（MRT 1號線）全線開通（包括1期和2期路線）。該線路與現有的LRT和KTM線路共同改善了大巴生谷地區的交通狀況，在軌道交通沿線已有和擬建的分散地點將對辦公空間有很大需求。即將建成的國際金融貿易區——敦拉薩國際貿易中心(TRX)的開發和基礎設施建設將重振吉隆坡市的寫字樓需求。TRX MRT站是SBK線和即將建成的MRT 2號線（雙溪毛糯至士曼丹站至加影站（SSP）線）之間的兩個換乘站之一。通過提升優質辦公空間和交通基礎設施、提供受過多語言教育的勞動力以及低於其他國家的經商成本，吉隆坡提供了可與其他西方國家和地區市場相媲美的商機。 

隨著技術不斷演變，靈活工作的文化不斷傳播，服務式辦公室和聯合辦公空間變得越來越受歡迎。由於數字經濟發展機構(MDEC)推出有力的政府倡議，以及馬來西亞數字孵化中心和馬來西亞科技企業家計劃(MTEP)的啟動，預計各個行業對服務式辦公室和聯合辦公空間的需求都將有所增長，如科技初創企業和中小企業。大巴生谷地區聯合辦公空間將成為全球企業的擴張目的地以及當地運營商的首選。 

新加坡
陳姳潓，萊坊新加坡研究與諮詢部門主管 

住宅地産：2017年5月起，新加坡的集體銷售市場熱度迅速上升，共達成25筆集體銷售交易，銷售額達79億新元。過去兩個季度，未售出庫存僅為17,500套，創歷史新低，房地産開發商爭相補充土地儲備，使價格高於預期，進一步加劇了投資銷售的波動。由於地價走高，新加坡私人住宅價格預計將持續回升，可能會逐漸使政府過去四年試圖將房價下調11%的努力落空。預計到2018年第四季度，私人住宅的價格漲幅將在3%到7%之間。 

商業地産：寫字樓市場再次恢復信心，凱德集團以20.94億新元的價格收購亞洲廣場第二大廈(Asia Square Tower 2)，這筆大額交易再次印證了投資者對寫字樓地産前景充滿信心。 

2018年隨著辦公空間需求的快速演變，新的商業運營和參與方式層出不窮，特別是根據任務劃分工作區域(ABW)的靈活辦公空間，將驅動寫字樓地産市場加速發展。預計ABW將成為未來的主要工作場所戰略，不僅是科技行業的選擇，而且適用於所有希望在靈活和激勵人心的工作環境中促進知識共用、協作、員工健康和生産力的機構。 

2018年新加坡政府將繼續繪製轉型藍圖，現有區域的復興計劃對提升新加坡形象和未來發展至關重要，因此可能被提上日程。 

泰國

Lalita Siriboon，萊坊泰國估價與諮詢經理 

住宅地産：國內開發商與外國投資者、開發商之間的合作不斷增長，推動了海外需求。2017年更多亞洲投資者來泰國購買公寓，以獲得資本收益或用作租賃投資。過去幾年，中國大陸買家數量大幅增長。由於中國房地産市場的限制措施使更多中國內地買家將注意力轉向海外，這一趨勢或將延續。 

公共交通路線的擴展將繼續支援曼谷的城市化，尤其是BTS青綠色延線(Mo Chit–Kukot和Bearing–Samrong)、MRT藍色延線 (Charansanitwong-Petchkasem)、MRT橘色線(Rama 9–Ramkamhaeng) 和SRT深紅色線 (Bang Sue–Rangsit)範圍內的地區。 

商業地産：由於一些社區購物中心投資失敗阻礙了新項目的開發，曼谷社區購物中心的供應增長明顯放緩。根據我們商業團隊的調查，由於租戶不斷遷出，社區購物中心的出租率持續下降。為了吸引交易量和增加收入，開發商會繼續將主要精力投入多用途開發項目，其中商業空間是核心組成部分。