對於眾多房企而言,看到“小鎮”的字眼就會感到一陣莫名的躁動,然而躁動過後卻又往往陷入迷思。小鎮究竟是房企發展的此岸還是彼岸?這不僅僅意味著若干個項目的生與死,而是關乎到房企轉型模式的成與敗。當前小鎮題材項目發展情況如何?大城市化和城鎮化背後的發展邏輯是什麼?“鄉村振興戰略”的提出又帶來了什麼新啟示?圍繞這些問題,《中國建設報·中國房地産》獨家專訪中國建築設計院城鎮規劃院副院長、中國建築學會小城鎮分會副秘書長馮新剛,漫談小鎮未來。

高雅主題曲高和寡

《中國建設報·中國房地産》:目前,眾多房企“殺進”小鎮戰場,一些主題小鎮聽上去、看起來也非常的“高大上”。就您所了解,小鎮建設發展的實際情況如何?

馮新剛:有一位三線城市的本土房企老闆,他在當地做得很成功,後來想轉型投資藝術領域。於是,他就請國際高水準的藝術運營團隊在當地打造了一座全國一流的藝術文化小鎮,還配套建設了一座藝術博物館。在這裡有很多世界級藝術家的作品展覽,被英國雜誌評為“世界上值得去看的藝術博物館”之一。但當地老百姓卻並不買賬。後來這位老闆又在小鎮裏打造了農業體驗區和兒童樂園,卻吸引了不少人氣。高雅主題受冷落,與百姓生活貼近的項目大受歡迎,實際上就説明瞭一些現實問題。

在房地産領域,我認為碧桂園、綠城等房企依據市場經濟角度所做的判斷是正確的,即項目距離一線城市50～60公里,或距離二三線城市30～50公里,再小的城市可能就是十幾公里範圍以內,這些區域的小鎮都大有可為,如果超出這個區間,這樣的小鎮未來可能就難以成功。之所以得出這個判斷,一是經驗實踐,二是城鎮化規律。

大城市還是小城鎮

《中國建設報·中國房地産》:現在存在一種觀點,認為中國更應該發展大城市,而不是小城鎮。你如何理解?

馮新剛:個人看來,這種觀點缺乏戰略思維和長遠眼光。我們國家究竟是發展大城市還是發展小城鎮,確實存在一些爭論。有經濟學家認為,亞洲的小城鎮缺乏發展潛力,因為亞洲人特別喜愛熱鬧,更傾向於人口聚集,人口基數往往又很大;而歐洲人不愛熱鬧,喜歡僻靜,所以在歐洲,小城鎮、鄉村、郊區的別墅很多也帶動了小鎮的發展。因此,經濟學家認為,中國應該向大城市群發展。但中國需要面對的問題更加複雜,如果都發展大城市,怎麼實現共同富裕?

在中國,我們推進的是以人為核心的城鎮化,這個“鎮”指的是建制鎮,就是希望把小城鎮帶動起來。比如北京的十渡鎮以旅遊景區為主,長期居住的兩三萬人口都是本地人,非常有活力。中小城鎮雖然沒有大城市收入高,但是當地的房價、物價、就醫、入學等問題也不突出,反而更加宜居。

當然,近些年的情況是小城鎮人口仍然持續萎縮。我們需要強調的是,小城鎮人口萎縮的主要原因不是因為大城市發展得太好,而是因為小城鎮自身沒有發展完善。就像我們所面對的現實情況一樣,如果居住區有學區房,那麼大家都搶著去;如果沒有,大家就會回到原來地方。小城鎮也是如此,孩子讀到中學,由於小城鎮中學品質不高,最後只能去縣級市或地級市。從這個角度可以説明,中國鄉村發展缺乏活力,是因為小城鎮的發展沒有活力,其主要原因是缺乏人才,而這恰恰是就業、醫療、教育方面存在的欠缺。國家要保持穩定發展,必須要想辦法把人留下來。一些重點城鎮要重點發展,比如大城市附近的城鎮,城市資源可以引進來。在文化方面有較高珍奇度的,能夠代表中國文化的一個點、一種元素的,具有很強文化特徵的鄉鎮也要重點發展。還有一類就是獨特的景觀資源,比如剛才提到的十渡鎮,在北京周邊很難找到有山有水的地方,所以發展起來也更有優勢。

開發建房模式將終結

《中國建設報·中國房地産》:新形勢下,房地産轉型的邏輯是什麼?

馮新剛:從行業發展趨勢來看,房地産轉型勢在必行,單純依靠賣房子就能佔據市場先機的時代或將終結。“房住不炒”的理念提出之後,很多房企表示,地方政府現在已經單純只是拿出一塊住宅用地讓房企進行開發。通常是拿出一塊五六平方公里甚至十幾平方公里的土地,這片土地並沒有以前那麼成熟,同時操作難度較高,例如可能地處生態區域、瀕河區域、文化區域等。同時,地方政府會提出更多的要求,比如要修建文化旅遊、體育休閒、教育養老、生態保護設施等,然後才允許房企從事適當的開發,並要求房企把配套設施建好以後才能進行銷售。這實際上就是城市開發的新邏輯。

這種模式要求房企轉型成為城市操盤手,從城市發展的公共利益出發,佈局企業未來的發展。這實際上也倒逼許多房企轉型,根據轉型可能帶來的風險與收益,作出相應的調整。也就是説,轉型後的開發商將不再是簡單的房地産開發商,而是變成城市開發商與運營商。

有的企業主要在北京、上海附近進行項目選址,例如在北京東邊或南邊選地,在上海的西面、西南面選地,按照城市擴張規律進行佈局,同時産品與城市息息相關,這樣的開發項目成功率就會大大提升。

從目前情況來看,健康養老小鎮比較受關注。我們的調查顯示,目前60歲以上退休的老人一般不會選擇這種項目。對於退休月收入在五六千元或七八千元的老人,讓他們把房子賣了到養老小鎮買套房子或租一套房子長住,每個月支付 5000~8000元的生活費用,大多數還是承擔不起。事實上,現在很多老人也想去養老院,但是被什麼攔住了?主要原因還是收費過高。

過去房地産領域,萬科靠品質和物業開發住宅,萬達主攻商業地産,未來它們延伸業務將做什麼,才是大家最關心的話題。就小鎮類型的項目而言,可能需要考慮文化旅遊優先、自然環境優良、産品做細做精等因素。此外,企業也應該設立類似于政策研究室的部門。現在的房企不缺技術,也不缺資金,缺的是“政府思維”,即項目如何與政策相適應,在守住底線的同時,更加關注如何幫助城市開發提升活力,如何幫助城市提升品牌和影響力,然後在這個過程中實現經濟效益與社會效益的平衡。在我看來,政策研究的價值甚至大於一個樓盤的開發,這方面也需要引起房企負責人的重視。

做好“鄉村振興”大文章

《中國建設報·中國房地産》:黨的十九大報告提出,實施鄉村振興戰略,並提出了産業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕的總要求。現在鄉村發展存在什麼問題,應在哪些方面精準發力?

馮新剛:鄉村和城鎮情況不同,鄉村現在人口還是很多,還沒有達到所謂的環境良好,每人平均佔地也比較多,人和地之間的矛盾還很緊迫。這就造成種地的每人平均耕地不夠,想發展産業或者蓋自建房也沒有用地。現在一些鄉村消失了,原因在於生態環境極其惡劣,交通極其不便,主要是在西部、東北地區,而東部的村莊基本沒有出現這種情況。

黨的十九大提出了“鄉村振興”的重要戰略,“振興”二字的內涵非常豐富。在學術界,有“鄉村復興”的提法。鄉村怎樣才有活力,如何讓老百姓有就業、有房住,享受和城市文明相同的水準?這都是“振興”二字背後的深刻內涵。“振興”意味著振興鄉村文化、振興鄉村環境、振興鄉村的發展水準等,它的任務將更加艱巨。

目前鄉村的發展仍處於探索階段,我們也希望能夠儘快為“鄉村振興”提出解決方案。就實際情況來説,我們可以從以下幾個方面繼續探索。第一是向優秀國家學習小鎮建設經驗,打造中國鄉村振興樣本。過去的幾十年中,我們國家的鄉村發展是滯後的,一直也在向國外借鑒和取經。中國目前也在嘗試尋找一條新的發展道路,希望通過自身的發展,引領世界文化的發展。第二是將傳統文化根植于鄉村發展、鄉村復興,帶動鄉村新興文化建設。這實際上將鄉村振興提到了一個更高的高度。我們需要把中華文化的根,通過鄉村打造成為世界的示範樣本。第三,還要通過鄉村環境的提升,縮小城鄉差距,提升老百姓的生活水準。讓鄉村振興,就是要讓鄉村的人“留下來”、“富起來”、“樂開懷”。在振興的鄉村,你也可以從事非農行業,如旅遊業、餐飲業、高科技行業等,實現生活富足。實際上,鄉村復興、鄉村發展的作用也是雙向的。我們國家人多地少、資源匱乏,城市容納空間是有限的,不可能讓每個農村人都變成城裏人,但我們可以通過一些措施和辦法,讓鄉村的人可以享受到和城市一樣水準的文明,讓他們同樣享受到除了吃飯之外的消費:對文化的消費、對健康的消費、對美好生活的消費,這才適應未來鄉村的可持續發展。

以河南省為例。眾所週知,河南省是一個人口大省,也是未來發展可能比較有潛力的省份。它的人口紅利等優勢可以把很多高端産業吸引過去,變成自己的産業所在,從而也能帶動整個城市的發展。但河南省的一些二線城市,尤其是在縣城,它的小城鎮就沒有人口紅利,除非屬於我前面提到情況:擁有景觀資源、有文化或者産業與基礎農業相關。目前與産業相關的小鎮發展面臨的一個巨大的問題就是自動化生産。我曾經參觀過兩個小鎮,它們的自動化生産就特別發達。譬如專門給伊利生産酸奶的小鎮,全廠生産車間就幾個人,實現全自動化生産;另外在山東省煙臺産區一個做紅酒的酒廠裏,也全部都是自動化生産,一小時可以生産幾萬瓶紅酒。和城市相比,小城鎮的産業在低成本、高效率和人口勞動能力等方面沒有太大的産業競爭力。未來小城鎮的發展前景在哪?我認為主要是發展第三産業。但如何發展,任務仍然比較艱巨,需要更多的人力、物力、智力的支撐。