來源：諸葛找房

在各地長期租賃以及租售同權等政策不斷推出的影響下，北京房租市場必將出現變化，那麼，北京市當前的租房市場如何呢？

諸葛找房數據研究中心對當前我愛我家、鏈家、中原地産、21世紀不動産、麗茲行等仲介公司掛牌租房房源及58同城、趕集網等網際網路租房平臺的數據進行整合分析（為保證樣本數據更加接近市場真實狀況，剔除月租金在10萬元以上的豪宅）。

研究數據表明，北京市整體市場平均租金為84.8元每月每平米，同比每月每平米上漲8.4元，漲幅11.6%。從套租金來看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，兩居室為6006元每套，三居室達9683元每套，一居室與兩居室差距僅為602元，整體來看二居室性價比最高。

從城區來看，西城租金最貴，每平米租金為122.9元，一套70平米的房子需要8600元。延慶最便宜，同樣大小的房子租金只需要1715元（24.5元每平米）。從地鐵線來看，北京地鐵二號線整體租金最貴，10號線次之。

從區域漲幅情況來看，房山區以20.1%的漲幅領銜漲幅榜，地鐵房山線為租金漲幅最高地鐵線，15號線次之，國貿站為漲幅最高地鐵站。

而從租售比來看，北京整體租售比已經達到1:806，遠超過國際公認的1：200-300的合理租售比範圍。通州潞城商圈的整體租售比為北京最低，達1:1365，也就是説，在通州潞城買一套房子的錢可以用來租114年。去年北京整體租售比為1:740，租金和房價的差距繼續被拉大。

以下為詳細報告部分。

一、城區租金情況

1,分城區租金西城領銜，城區房租均價為郊區兩倍。

從每平米租金上來看，城六區與郊區差距較大，最大差距接近6倍。其中西城以123元/平米的租金佔據榜首，東城、海淀、朝陽緊隨其後，每平米均價超100元，遠遠領先於其他行政區。在這四個區域上班的同學如果預算有限可以選擇在房租較低的石景山、豐臺、昌平等地租房。郊區方面，昌平由於佔據西二旗等科技園區及昌平高教園等優質教育資源，以57.4元每平米領銜郊區房租，延慶以24.5元每平米墊底。

從套均價來看，東城區以9577元/套佔據榜首，朝陽以9565元/套微小差距緊隨其後，海淀排名第三，套均價超9000元。

北京市套均租金和平米租金情況示意圖

數據來源：諸葛找房數據研究中心

2、從租房供應價格段上來看，租房套均價4000-6000商圈佔比最多，萬元以上高端租房佔比超2成。

從出租房源價格分佈來看，均價在4000-6000的商圈佔比最多，達31%，6000-8000佔比達27%，兩者之和佔比過半，表明大部分商圈房源還是在可以“租得起”的正常範圍內。值得注意的是，萬元以上高端住宅供應佔比接近2成，多集中在東城、朝陽等繁華商圈內，若未來高價住宅供應量提高，則可能會拉高整體房租。

北京市不同租金房源供應佔比情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心

二、商圈租金情況

從各行政區域內商圈套租價格來看，中心城區商圈房租高企呈分散狀，租金跨距較大，且有些商圈內房屋面積較大，拉高套租價格，如東城區的建國門、東直門套租價格均超14000，且超出排名第十的光明樓112%。在城區租房的小夥伴可以如果預算有限可以考慮尋找一下城區房租洼地商圈，避開高房租商圈。

相比之下，郊區商圈套租價格則呈現另一種景象，區域內某一個商圈一家獨大且各商圈價格差距較小，如石景山魯谷商圈，高出排名第二的古城商圈20%，但僅比第五蘋果園商圈高出41%。在郊區租房的小夥伴如果經濟並不是很緊張的話，可以選擇在繁華商圈租房，畢竟房租差不太多但生活會方便很多，性價比較高。

北京市各行政區商圈套均租金和平米租金價格排行榜

數據來源：諸葛找房數據研究中心

商圈綜合排名方面，地處中心城區西城區的金融街憑藉金融、文化、消費三大優勢，以185.7元每月每平米的租金單價毋庸置疑的拔得頭籌，官園以高端公寓的價格優勢排名第二。兩者價格均超170元，如果你想在這兩個地方租一個50平米的一居室，平均也要8500元。是名副其實的“富人區”。

 北京市商圈租金排名TOP20

數據來源：諸葛找房數據研究中心

三、地鐵線租金情況

1、內環線換乘優勢顯著領跑榜單，郊區線全部墊底

從地鐵沿線來看：作為北京市唯一的兩條內環線——2號線和10號線，佔據地鐵換乘優勢，每平米遙遙領先其他地鐵沿線，2號線更是以129.5元每平米每月佔據榜首，均價是房山線的2.67倍，而14號線橫貫望京及藍色港灣等著名商圈，直達北京南站，順利邁入前三甲。意料之中四條郊區線，亦莊線、八通線、昌平線、房山線墊底。

從單站最大差值（同一地鐵線最高租金站和最低租金站之差）來看，4號線橫貫南北城，連接中關村等商圈及黃村等住宅區，單站最大差值高達126.1元，東西向沿線6號線以124.5的單站最大差價緊隨其後，連接亞洲最大住宅區天通苑的5號線以102.3位居第三。

工作地點在這3條地鐵或者可方便換乘這3條地鐵的小夥伴，可以選擇租金較便宜的偏遠地鐵站租房。環線2號線由於各地鐵站均位於商圈，因此單站最大差值最小，為35.3元。部分地鐵線如地鐵4號線大興線、昌平線等地鐵延線商圈繁華程度差異較大，單站最大差值甚至超過了該條地鐵線平均租金。

北京市地鐵線路平均租金情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心

平均每月每平米租金最高地鐵站top20

數據來源：諸葛找房數據研究中心

北京市主城區地鐵站平均每月每平米租金最低地鐵站top20

數據來源：諸葛找房數據研究中心

北京市遠郊區縣地鐵站平均每月每平米租金最低地鐵站top20

數據來源：諸葛找房數據研究中心

從各地鐵站租金情況來看，國貿、靈境衚同、長椿街名列單價最高地鐵站前三。單價租金最便宜的城區前20個地鐵站，絕大部分位於城南方向，以9號線南部、7號線東部、14號線西線為主，遠郊區縣方面，地鐵站租金最便宜的大多為房山線、大興線沿線地鐵站，良鄉大學城租金最便宜，僅為36.4元每平米，僅為排名第一的東四衚同的21%，租一套50平的一居室也只需要2000元不到，想要追求大面積租房的小夥伴可以考慮一下這些地方了。   

昌平線南邵站地處昌平城區，老房區較多，因此房租較低，住在北邊對於居住沒有太高要求的租客可以考慮這裡。

四、房租變化情況分析

市場變化方面，在過去一年北京先後於2016年開啟930調控及2017年317新政兩輪高強度政策，房價在過去一年經歷過山車般的冰火兩重天的狀況，而房租受炒作影響小于房價，諸葛找房數據研究中心數據表明，北京市房租價格同比僅增長11.6%，除個別地段受交通、商場等因素影響有較大漲幅，整體市場較為穩定。

北京市行政區租金漲幅情況對比

數據來源：諸葛找房數據研究中心

分行政區來看，由於郊區屬於價值洼地，房價于過去的一年中突飛猛進，帶動租房價格大幅上漲，房山、門頭溝及懷柔名列榜前三。                          

北京市地鐵線租金漲幅情況對比

數據來源：諸葛找房數據研究中心

地鐵延線方面，隨著房山區的整體規劃建設的不斷完善及長陽商業圈的迅猛發展，長陽及良鄉成為在豐臺，尤其是豐臺科技園的上班族首選位置，帶動房山線租金暴漲38.4%；4號線

大興線換乘多條地鐵方便，黃村、天宮院等住宅區的發展及龍湖時代天街帶動下，租金上漲較快。

北京市地鐵站租金漲幅TOP30

數據來源：諸葛找房數據研究中心

分地鐵站來看，國貿站過去一年租金漲幅超5成位居漲幅榜首，漲幅榜上絕大多數為著名商圈，高端住宅的上漲力度依舊較為明顯，對於整體租金價格起著帶動作用，個別郊區地鐵站由於區域環境設施及新建商場的商業帶動作用，也有較大程度漲幅。

北京市商圈租金漲幅TOP30

數據來源：諸葛找房數據研究中心

分商圈漲幅來看，著名經濟商圈國貿以48.9%的漲幅名列榜首，什剎海和東直門分列二三名。通州商圈西門受益於通州市整體發展，雖然平均租金較低，但以39.5%的漲幅上榜。

五、租售比情況分析

判斷一個地方的房價是否過高或者房産泡沫是否存在，國際上通常使用租售比來判定，租售比一般是指普通住宅房屋的單價與每月每平米租金的比值，由於租售比可以很好的解決供求關係，逐漸被很多發達國家及金融機構使用。在發達國家成熟的房地産市場中，正常的租售比一般在1:200到1:300之間，如果高於這個區間説明房價偏低，具有投資價值，如果低於這個區間，則説明該地區存在房産泡沫。

但由於北京有一些特殊情況，如國外有房産稅但北京沒有，且北京老城區有一部分為老小區，與教育掛鉤的房産價值偏高但租房居住價值偏低，加之中國人對於買房有著特殊的情節，租房意識不足等等，導致北京市正常情況下租售比要小于國際平均水準。

諸葛找房數據研究中心監測數據表明，截止目前北京市整體租售比為1:806，整體處於較低水準，並分別從行政區及商圈維度出發，用租售比來判斷該區域情況。

北京市行政區租售比情況對比

數據來源：諸葛找房數據研究中心

分城區來看，各城區租售比均較低，懷柔租售比最低，燕郊與通州緊隨其後，主要是因為懷柔地處北京北部，擁有極其豐富的環境旅遊資源，別墅群及高檔住宅較多，居住屬性較大，房價較高。但地處偏遠，出租價值偏低，因此租售比值最低。

近期以來由於北京城區土地資源匱乏，購買及投資需求外溢，距離城區較近的燕郊及北京城市副中心通州成為剛需及投資客的首選區域，引發房價大幅上漲，但由於距離城區較遠，上班族的租住價值較低，高漲的房價與緩慢增長的房租形成鮮明對比，拉低整體租售比，在這幾個地方租房性價比最高，用較低的租金住價值較高的房子。同為郊區的密雲及房山投資屬性不及燕郊及通州，房價上漲幅度較小，租售比稍大於通州。相比之下，城區租售比較高，這與城區房價趨於平穩且租房市場成熟穩定有關係，平谷與朝陽以1:754租售比最高。

北京市商圈租售比最低TOP30

數據來源：諸葛找房數據研究中心

由於去年樓市的火熱，帶動郊區房價洼地上漲，使其投資屬性遠大於居住屬性，但郊區交通不方便，房價的火熱並不能提升房租同比上漲， 因此郊區商圈租售比較低，包攬租售比最低前五名，如果對於交通沒有要求但對居住有較高要求的同學可以選擇這些商圈。

此外，東城區等老小區較多，雖然佔據了地理優勢房價高，但租金較低，因此租售比也較低，想要住在城區且對於居住沒有要求的同學可以考慮這些商圈。

北京市商圈租售比最高TOP30

數據來源：諸葛找房數據研究中心

商圈租售比來看，位於東城區的建國門以1:587位列榜首，成為最具投資價格的商圈，國貿及三元橋以微弱劣勢佔據二三名，排名前十的商圈中有九個為經濟繁華商圈，這表明繁華商圈房價與房租趨於成熟，租售比漸歸合理水準。此外，石景山的古城商圈佔據1號線交通優勢，在國貿及西單等地上班的人群多在此租房，整體租金價格較高，1:659位居前十。

（報告完）