“地産教父”朱孟依退位 合生創展迎來財權交接時刻

　　嚴冬的廣州仍然暖陽如春，這座位於珠江三角洲的“千年商都”，曾在改革開放浪潮中蘊育出大批企業，也曾見證無數財富交接與幻滅的故事。

　　2020年，世紀新十年開端，發家于廣州的合生創展集團(00754.HK)迎來變革時刻。1月13日，該集團公告稱，從2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，朱孟依的女兒朱桔榕獲委任為董事會主席。

　　合生創展，是朱孟依家族産業的一個重要板塊，其餘還有珠江投資、電力基建投資管理、醫療健康及金融等多重業務，外界習慣將其産業並稱為合生珠江係。

　　如今，創始人朱孟依退居幕後，成為合生珠江係新老交接的標誌性事件。此後，合生創展由老三朱桔榕接手，珠江係由老二朱偉航掌管，投管板塊由老大朱一航負責。朱孟依將開啟他的第二人生，將重點精力投入到金融和科技産業孵化上。

　　現年61歲的朱孟依，曾帶領合生創展強勢崛起，成為內地首家銷售額破百億的房企。高光難續，曾經的“地産界航空母艦”持續萎靡多年。當同行紛紛破千億時，合生創展去年銷售額剛過兩百億。朱孟依與房地産黃金十年，失之交臂。

　　當財權交接時刻來臨，年僅31歲的朱桔榕，又將如何駕馭這艘蟄伏已久的“巨艦”，將是市場關注的重點。

　　據熟悉該集團人士透露，該家族二代沒有其他二代的浮躁和張揚，比較內斂、低調、謙虛、並善於學習。但滄海桑田，當下房企已不能坐享時代紅利。朱氏家族的地産故事，將繼續面臨挑戰與抉擇。

　　失落的“地産航母”

　　身形瘦削、眉眼精明，朱孟依帶有南方人特有的特質。當改革開放大門打開，這位不事聲張的潮汕人，一頭扎進時代機遇，開始在地産界展露野心。

　　1988年，29歲的朱孟依在廣東省豐順縣淘到第一桶金。積累到最初資本後，朱孟依轉至香港尋求商機。1992年，他和張榮芳、陸維璣夫婦于香港成立合生創展，並於次年創辦珠江投資，作為內地開發實體平臺。

　　借招商引資紅利，朱孟依迅速進軍內地市場。在廣州這片富饒之地，低價拿下天河區大量土地，並開發華景新城、暨南花園、華南新城等多個項目。隨著廣州城市發展規劃落地，合生創展的資産呈數倍級增長，並於1998年在香港上市。

　　六年一個跨越。從成立到上市，合生創展用時六年；再六載，合生創展迎來自己的高光時刻。通過上述兩家公司“珠聯璧合”，2004年，合生創展成為內地首家銷售破百億的房企，躋身“華南五虎”行列，被王石稱為地産行業的“航空母艦”。

　　不僅如此，朱孟依家族的商業版圖大肆拓展。通過“珠江係”商貿、地産、金融三大核心板塊，朱氏家族觸及基建、能源、醫藥、保險、教育、醫療、科技、文化等多個領域。

　　但宛如一個拋物線，快速上升期過後，合生創展開始“自由落體”。2013~2018年，該集團合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元，持續在百億規模上下徘徊。

　　2014年，合生創展53億的銷售額，讓其跌出百強房企行列。當地産行業的財富以指數級暴漲，曾經的“華南五虎”紛紛跨過千億，朱氏集團卻縮成浩瀚星海一角，並未吸納更多時代紅利。

　　合生創展如今局面，與其港資房企做派關係密切。實際操作中，合生創展低價收購規模優質土地，但開發進度極為緩慢，靠土地升值與銷售溢價盈利。“慢週轉模式並不強調規模增長速度，更注重高利潤與現金流絕對安全。”該集團管理層曾公開表示。

　　慢週轉、重利潤，讓合生創展毛利率常年處於高位。2019年上半年，這一數據達52.23%。但開發週期過長，讓合生創展在規模上失速，存貨與去化情況也不見改善。直到2019年上半年，“存貨/平均預收賬款”這一指標仍高達5.65，處於行業高位。

　　二代急速“上位”

　　業績徘徊不前，合生創展高層也持續動蕩。金融危機後數幾年，該集團謝世東、武捷思、陳長纓、薛虎等總裁級高管相繼出走。曾助力集團北上擴展、頂住危機的眾多職業經理人，並未在此謀得更高臺階。

　　高管頻繁更疊背後，朱孟依之女朱桔榕的“上位”之路卻極為迅速。早在2009年，仍就讀大學的朱桔榕進入家族管理體系，擔任總裁助理，分管公司財務、人力行政管理等工作。此後，其職業道路一路飛躍，相繼于2012年、2013年擔任集團常務副總裁、副主席之職。

　　朱孟依對愛女的寄託可見一斑。但合生創展“家族式”的管理，並未給職業經理人更大發展空間。實控人擁有絕對話語權，可助力企業果斷決策，但也可能因誤判墜入迷途。

　　2001年，合生創展拿下北京多個地塊，並進軍天津，拿下寶坻區2.5萬畝土地，打造“京津新城”項目，累計投入資金200億。沒想到，這個巨無霸項目成為合生創展首個“滑鐵盧”，開發緩慢、佔用資金。

　　朱桔榕入局後，曾試圖啟動一系列調整，但僅限于公司管理體制，並未在業務上有所突破。2015年，合生創展三級管理體制被改為兩級，朱桔榕力圖通過更加扁平化的 “總部事業部直管項目”體制，提高集團管理效率。

　　不僅是朱桔榕，朱氏二代均已進入家族商業帝國。長子朱一航很早便接管珠江商貿，次子朱偉航2008年加盟珠江投資，歷任融資管理中心總監、華北地區公司副總經理和常務副總經理、珠江投資總裁助理等職位，並透過廣東韓建持有該公司83%股權。

　　2016年，珠江人壽官網還曾宣佈，朱偉航擬任董事長，不過在監管部門介入下，該職另歸他人。珠江人壽成立於2012年，前三大股東分別為廣州珠江投資控股集團有限公司、廣東珠光集團有限公司、衡陽合創房地産開發有限公司，均與“珠江係”有千絲萬縷的關係。

　　即使朱氏商業帝國還未重回高光時刻，但接棒者的風格正慢慢顯露。據業內人士透露，朱氏家族二代們並不浮躁和張揚，比較內斂、低調、謙虛、並善於學習，情商很高。地産一代大佬遠去，走至舞台中央的二代將背負更多責任。

　　新格局開啟

　　眼見同行加速前進，朱氏家族坐不住了。進入2019年，合生創展在公開市場拿地逐步活躍。當年7~10月，集團耗資約74億元獲取多幅地塊，項目位置涉及廣東江門、廣州增城、北京豐臺、蘇州昆山等多城。

　　與此同時，合生創展加大舊改佈局，拿下廣州鷺江村、康樂村舊村改造等項目。還通過收並購拓展土儲，以5100萬元購入桂林鳳凰文投置業有限公司51%股權。不僅如此，合生創展首次於境外投資，以1.14億美元收購美國紐約曼哈頓一地皮。

　　合生創展想重回賽道的意圖顯而易見。該集團管理層公開表示，近年來，合生創展加快開發力度，並從2017年開始逐步加大項目供貨和開發節奏。而朱孟依給集團定下目標：2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。

　　最新業績報告顯示，2019年，合生創展合約銷售金額約212.58億元，較2018年同期上升42.0%；合約銷售面積約165.24萬平方米，平均售價為每平方米12865元，較2018年同期同比上升11.4%。

　　短期目標還未實現，但已是該集團業績大步提升的時刻。據悉，未來珠江合生係將重點盤活資源，增強流動性，夯實企業根基，不片面追求規模，著重有品質的增長。

　　數據顯示，2014~2018年，合生創展土地儲備面積分別為3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米。截至2019年上半年，這一數據為2494萬平方米。

　　該集團住宅投資事業部副總經理閆家瑞公開表示，公司現有土地儲備，足夠支撐發展到較大規模。“之前並未將土地價值釋放出來，我們現在才把這些土地儲備供應出來，加快一定的週轉速度。”

　　不過，規模提速後，合生創展杠桿率也有所放大。截至2019年上半年，集團有息負債約897.03億港元，較年初增加62.85%。如今，年輕的朱桔榕全盤接手之後，能否按集團規劃，加速開發週期、並保證現金流安全運轉，仍有待觀察。