金融讀書匯｜盛松成：房地産業在經濟增長中仍然具有重要作用

　　4月15日，上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成做客頭條財經聯合中國網財經共同舉辦的“金融讀書匯”欄目。盛松成曾任中國人民銀行調查統計司司長，被譽為“社融之父”，在貨幣政策和房地産等領域有深厚的研究經驗。

　　在這本新作《房地産與中國經濟》中，盛松成表示從世界發達國家來看，房地産業在經濟增長中仍然具有重要作用，歐洲、美國、日本等國家的房地産業增加值在GDP中的貢獻均超過10%。可以看出，房地産作為關係國計民生的産業對於經濟增長的貢獻十分重要，對發達國家如此，對我國亦是如此。他認為，新冠疫情對我國經濟造成較大的衝擊，在堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下，要適當發揮房地産業在穩定經濟、促進就業及保障民生方面的積極作用。

　　問：盛院長您好，《房地産與中國經濟》由中信出版集團出版後受到社會各界的關注，並獲得了不少好評，請問寫作本書的背景是什麼？本書對我國房地産市場研究有什麼理論和實踐意義？

　　盛松成：自1998“房改”以來，我國房地産行業進入市場化發展階段。2003年，《國務院關於促進房地産市場持續健康健康發展的通知》(國發[2003]18號)把房地産業列為“支柱産業”，拉開了中國房地産市場快速發展的序幕。2016年以來，我國房地産市場經歷了“史上最嚴厲的調控”，確定了“房住不炒”的基調及“穩房價、穩地價、穩預期”的方針，並提出了構建房地産市場長效調控機制。然而，到目前為止，無論是官方、還是社會學術研究機構，都尚未給出有關“長效調控機制”的清晰框架、實現機制及明確目標。這在一定程度上反映了目前對房地産業的研究仍然比較薄弱。面對 “高房價”問題，房地産調控從限購、限貸等發展到限價、限售，措施不斷升級，調控方式仍然是走一步看一步，雖然短期能夠起到穩定房價的作用，但也僅是權宜之計。從長期看，如果既要保持房地産業健康發展，又要實現其與經濟協調發展的目標，必須深入研究房地産業在經濟中的作用和地位，以及對於民生和社會的影響，為房地産業找準定位，才能提出對未來房地産業健康發展和構建房地産業長效調控機制的合理政策建議。這也是我們寫作本書的初衷，希望能拋磚引玉，有更多的專家學者參與這一問題的深入探討。

　　本書主要闡述房地産業與中國經濟的相互關係，探討我國房地産業發展的規律特徵、現階段存在的主要問題、對其他産業及宏觀經濟的影響，以及未來如何實現房地産與經濟的協調發展、如何構建房地産長效調控機制。本書包括實證檢驗和理論研究兩個方面。在實證檢驗方面，用事實和數據説話，並運用先進統計方法；在理論研究方面，深入分析我國房地産市場的特徵、存在的問題，同時借鑒發達國家房地産市場發展的規律和經驗，提出適合我國國情的房地産業發展方向。

　　本書做了一系列創新研究，包括房地産業對經濟的貢獻、住宅的屬性、房地産調控思路、高房價的應對策略及構建房地産長效調控機制等，並嘗試用發展的眼光來分析如何解決房地産行業面臨的新挑戰、新問題。本書可作為決策部門制定政策的借鑒參考，也可作為相關研究人員和關心房地産業的讀者的參考書。

　　問：能否請您介紹一下《房地産與中國經濟》這本書的結構及核心內容？

　　盛松成：本書主要分為四篇，共十四章。第一篇(第一章至第三章)，研究了我國房地産業與經濟發展的關係，主要討論我國房地産業的發展歷程和不同發展階段，重點提出了我國住宅市場已經從“數量型”步入“品質型”發展階段。從國際經驗看，房地産業對於經濟增長的貢獻符合“倒U型”規律。我國房地産業相關指標已處於下行階段，但是目前仍然在經濟增長中發揮著較為重要的作用。從房地産業與其他産業之間的關係看，我國房地産業的産業關聯屬性在不斷增強，金融屬性尤為突出。第二篇(第四章至第七章)，研究房價的影響因素。從房地産市場供給、需求及庫存等情況，可以看出房價受需求和供給的影響都較為明顯，這為房地産供需結合的調控方式提供了依據。通貨膨脹、利率等外部宏觀因素對於房價也具有長期的影響。本篇還對“土地財政”問題做了專門的研究，結論是土地財政不僅不利於房價穩定，並且自身也不可持續。第三篇(第八章至第十一章)，研究房地産業與經濟協調發展模式與路徑。本篇借鑒國外發達國家房地産業發展規律，同時針對我國實際情況，探討能夠與經濟協調發展的合理房價水準，並提出解決我國高房價的思路。本篇還對未來十年我國住房需求規模和結構做了測算。這對於房地産業及相關行業具有一定參考價值。第四篇(第十二章至第十四章)，研究我國房地産市場長效調控機制。本篇分析發達國家房地産制度的利弊，並根據我國實際情況，提出我國房地産制度改革方向的建議。本篇還對房地産市場預期管理做了較為系統的研究，提出房地産市場預期管理的理念。全書最終提供了構建我國房地産業長效調控機制的設想和建議。

　　問：《房地産與中國經濟》這本書的創新點有哪些？

　　盛松成：本書主要創新點有11個：

　　(1)本書倡導供給和需求相結合的房地産調控思路，我也是這一調控思路最早提出者之一。(盛松成等：《房價調控的有效方法是供需並重》，中國金融，2016年第21期)。

　　(2)本書強調房地産市場的預期管理。我把預期管理在人民幣匯率調控中的成功經驗引入房地産市場，並較早提出房地産市場的預期管理理念(盛松成等：《扭轉房價只漲不跌的預期正當時》，今日頭條，2018-10-30)，比住建部明確提出“穩地價、穩房價、穩預期”早了兩個月。

　　(3)本書分析了我國房地産市場的結構性問題，強調要注重三四線城市的房地産風險，尤其在缺少産業支撐及人口凈流出的地區要謹防由“去庫存”變成“補庫存”。我也是這一觀點最早提出者之一，2018年1月我針對部分三四線城市房地産風險的專題研究報告受到了黨和國家最高領導人及有關領導的批示。

　　(4)本書提出 “擠泡沫”而非“刺破泡沫”的調控方式。具體方法是長期保持房價基本穩定，並使居民收入增幅持續高於房價漲幅，從而不斷降低房價收入比，從根本上解決我國房價過高的問題。這是我國房地産調控唯一可選擇的道路，也將創造房地産業平穩發展的歷史奇跡。我們在相關文章(盛松成等：《目前我國房價平穩或者小幅下降是好事》，華爾街見聞，2018-11-30)中也提出過這一觀點。

　　(5)本書還就我國房地産業對經濟增長的貢獻進行了重新測算，發現當前房地産業貢獻被低估。(盛松成等：《中國房地産業對於經濟增長的貢獻被嚴重低估》，財新週刊，2018年第21期)。

　　(6)本書對未來十年我國房地産市場的發展空間進行了預測，同時還對需求結構進行了分析，由此得出結論，未來十年我國房地産市場還有一定的發展空間，所以保持房地産業的持續健康發展意義重大。

　　(7)本書專門研究了住宅的二重屬性，尤其是對住宅的投資屬性進行了量化分析。我們的研究發現，房地産調控放鬆階段投資需求比例為 11%-12%，在調控嚴厲的階段為 4%-5%。我們還進一步研究了我國住房的使用效率問題。2018 年我國住房的使用效率為87.88%，使用效率不夠高主要是居民住房改善過程中保留原有住宅並且部分閒置造成的。

　　(8)本書就土地財政對經濟的貢獻度進行了測算。結果表明，我國土地財政通過基礎設施建設和其他途徑，對我國經濟增長的貢獻率大致在8%-12%。這一貢獻率呈現逐年下降的趨勢，主要是投資的邊際效益遞減所造成的。

　　(9)本書發現我國住宅市場量價關係存在著明顯的區域差異。一線城市量價相互影響；二線城市主要是量變導致價變；三四線城市則是價變導致量變。同時，我國住宅市場的量價漲跌存在著明顯的非對稱關係，量漲伴隨著價漲，但量跌卻不伴隨著價跌，表現為價格向下調整的剛性。

　　(10)本書研究了我國相對房價水準，即扣除掉必要生活成本後的剩餘收入與房價的關係。我們對中美房價數據進行了對比，發現中美的房價負擔差異不僅僅體現在房價上，還表現在中國在扣除必要消費之後相對較低的收入水準上。

　　(11)本書還對我國房價增速與經濟增速相背離的現象進行了研究。由於我國技術沒有大幅進步，要素成本的上升造成實體産業利潤率下降；逆週期調控下，房地産業起到刺激經濟增長的作用，形成了房價只漲不跌的預期。由於投資渠道匱乏、房地産業與其他産業利潤差距較大，生産要素向房地産業集聚，最終形成房價與經濟背離的現象。

　　問：結合《房地産與中國經濟》這本書的內容，請您分享一下房地産在我國經濟中的作用。

　　盛松成：從世界發達國家來看，房地産業在經濟增長中仍然具有重要作用，歐洲、美國、日本等國家的房地産業增加值在GDP中的貢獻均超過10%。可以看出，房地産作為關係國計民生的産業對於經濟增長的貢獻十分重要，對發達國家如此，對我國亦是如此。

　　本書按照國家統計局披露的數據來測算，2018年我國房地産業增加值對GDP的貢獻為7%。相對發達國家，中國房地産業增加值佔 GDP 的比重較低。這一方面反映了我國房地産業的發展與發達國家存在一定差距，另一方面，由於我國房地産業的市場化程度相對較低，對於房地産業增加值的統計方法可能無法準確地反映其産出，導致對房地産業增加值及其對經濟增長的貢獻存在一定程度的低估。本書經過重新估算，2018年我國房地産業增加值對經濟的貢獻達到12.37%，基本與發達國家水準相當。

　　此外，本書還計算了房地産業對投資、就業、財政以及從産業關聯的角度測算的對於其他産業的帶動作用。數據表明，房地産在我國經濟中扮演著舉足輕重的作用，房地産業的健康穩定對於經濟發展具有重要影響。

　　目前，新冠疫情對我國經濟造成較大的衝擊，在堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下，要適當發揮房地産業在穩定經濟、促進就業及保障民生方面的積極作用。

　　問：結合《房地産與中國經濟》這本書的內容，請您談談當前如何實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

　　盛松成：首先必須始終貫徹落實“房住不炒”的指導方針，實施供給與需求相結合的調控方式，堅持房地産市場“預期管理”理念，這樣才能達成“三穩”的目標。

　　疫情當前，我們上文雖然提出要適當發揮房地産業在穩定經濟、促進就業及保障民生方面的積極作用，但這並不意味著要刺激房地産業的發展。本書強調供給與需求調控相結合，尤其是側重供給端的調控同樣適用當前疫情下的市場情況。部分城市的調控在需求端做文章，這對市場的影響比較大，會刺激居民加杠桿購房，不僅不利於房價穩定，損害既有的調控成果，還會增加房地産業和金融系統的風險，並導致對居民消費的擠出效應，同樣不利於經濟的穩定發展。

　　疫情對於房企資金鏈衝擊較大。銷售回款(包括個人按揭貸款和定金及預收款)已經成為房地産企業主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地産開發企業實際到位資金中的佔比達到了49.62%的歷史高位，2020年1-2月份商品房銷售額同比下降了35.9%,國內上市房企的平均負債率達到80.26%(2019年前三季度)，房企資金鏈風險不斷上升，因此，達到“三穩”目標也要謹防房企資金鏈斷裂。所以，對房地産融資的限制不應繼續收緊。在合法合規和控制風險的前提下，應適當增加房地産企業的融資渠道，包括商業銀行的表內和表外融資。

　　問：您是如何最早提出把“預期管理”理念應用於我國房地産市場調控中的？

　　盛松成：我在2018年10月份發表了《扭轉房價只漲不跌的預期正當時》，這比住建部明確提出“穩地價、穩房價、穩預期”早了兩個月。我把央行人民幣匯率預期管理調控的成功經驗引入到房地産調控中來，提出了房地産“預期管理”的理念。“預期管理”的理念也是根據我國房地産市場發展特徵提出來的。

　　1. 經歷 20 年的發展，中國房地産市場至今仍未經歷一個完整的市場週期。自 1998 年以來，房價和房價預期都一直處於上行通道，甚至在上行通道內的回調都很難出現，單邊上漲趨勢十分明顯，持續20年而未走完一個完整週期的現象世所罕見。

　　2. 中國經濟基本面良好，成為房價及房價預期上漲的基礎性支撐，但無法解釋兩者的持續性上漲。一個十分明顯的證據就是自 2012 年開始，中國經濟增長和房價出現了背離。

　　3. 中國形成了超長期看漲預期，全社會少有人相信房價會跌。無論是以基於過去長期房價上漲的經驗形成的適應性預期，還是基於對未來情況判斷的理性預期都普遍認為房價不可能下跌，這同樣是十分罕見的。

　　4. 中國房價預期社會影響巨大，極易引發社會與經濟波動。由於住房問題關係家家戶戶，全社會高度關注這一問題，因此這一問題的解決就顯得十分重要；而房地産業在中國經濟當中佔有重要地位，房價預期波動會直接影響房地産業的發展。

　　近期，為了應對疫情衝擊，有些城市出臺了降低首付、放鬆限購等需求端鬆動的政策後又迅速撤回，表明中央對於穩定房地産市場預期很重視。必須保持政策定力，堅持“房住不炒”的方針，扭轉長期以來形成的市場預期，確保調控措施的連續性與穩定性。

　　問：結合《房地産與中國經濟》這本書的內容，應如何理解房地産市場長效調控機制？如何構建這一機制？

　　盛松成：從住房屬性本身來看，其本質是一種長期消費品而不是資本品，住房的居住屬性是它的基本屬性。對住宅的本質屬性進行明確的定位是房地産調控的重要基礎。黨的“十九大”確立“房子是用來住的，不是用來炒的”的指導思想，是住房向居住屬性的回歸。所以，長效調控機制就是構建住房回歸居住屬性的過程。

　　通常情況下，只有當一個行業超額利潤消失，回歸到社會平均利潤率後，才能避免過多的資源配置到該行業中，由此，長效機制應該使得房地産業的利潤水準回歸到全社會行業平均水準上來，摘掉“暴利産業”的帽子。所以，長效調控機制構建也是使房地産回歸正常産業的過程。

　　從房地産業對經濟增長的貢獻看，房地産業的發展是與一個國家的經濟發展階段及發展模式相匹配的。發達國家的經驗表明，房地産業的發展經歷了由側重住房數量建設向提供高品質的居住服務的變化。這一變化的背後是經濟發展階段由工業化的初級階段向工業化的高級階段的轉變。所以，長效調控機制構建還是我國經濟增長步入新的發展階段的過程。

　　長效調控機制的目標應該是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，使全體人民住有所居。

　　(盛松成繫上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授)