2018年,綠城中國控股有限公司(3900.HK,下稱“綠城中國”)未完成其年度銷售目標1600億元,實際完成1564億元,全年凈利潤下滑超50%。在此背景下,公司仍然提出2019年考核目標1800億元,爭取實現2000億元,2019年前四月,銷售金額僅383億元,這無疑將給綠城中國帶來巨大挑戰。
宋衛平減持“砸盤”
就在近日,綠城中國創始人宋衛平加速離場引發了資本市場關注,根據公告,4月25日至5月6日,宋衛平7次減持綠城股票,合計減持423.05萬股。受此影響,公司股價連續走低,截至5月15日收盤,綠城中國股價為5.68港元,相比4月初的股價高位8.49港元大幅下跌,總市值從177億港元縮水至123億港元。
對此,綠城中國表示,此舉係規避同業競爭問題,未來宋衛平仍會繼續減持,直至持股比例降低至10%以下。目前宋衛平仍手握綠城10.59%的股權,不僅如此,他還持有藍城70%的股權,是藍城第一大股東。藍城的主要業務為文旅小鎮,2016年該公司層提出“百鎮萬億”計劃,即十年內造100個小鎮,實現一萬億的銷售額的宏偉目標。
但隨著綠城進駐小鎮業務的進一步落地,宋衛平似乎陷入了“左右互搏”的尷尬境地。2019年3月,在綠城中國舉辦的媒體溝通會上,綠城總裁張亞東宣佈要建設20個小鎮項目的投資計劃,並表示綠城為此準備了50億的資金拿地,這一戰略的提出或與公司業績下滑有關。
公開資料顯示,綠城中國一向以高品質、長週期、高端化的開發策略見長,曾經一度名列行業前十,但在2018年公司排名已掉至第17位。2018年綠城中國實現合同銷售1564億元,僅增長6.9%,排在20強房企銷售額增速的末尾,全年凈利潤僅10.03億元,同比下滑54.18%。
對於業績下滑的症狀,綠城中國表示,是因為集團2018年度出售附屬公司而産生的凈收益減少、年內集體的物業減值虧損撥備有所增加,以及人民幣貶值而對集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損。
不過,這一解釋似乎不具備太大説服力。根據財報,2018年年中時公司凈利潤還有23.35億元,到2018年年末凈利潤已降到10.03億元,半年內凈虧損14.5億元;此外,2018年公司凈利率為3.94%,創近5年新低,凈資産收益率3.7%,為近3年來的最低記錄。
1800億的目標充滿挑戰
儘管2018年業績不佳,但綠城中國還是制定了未來三年高速增長的目標,2019年銷售額爭取為2000億元,考核目標為1800億元;2020年、2021年的爭取目標分別為2500億元、3000億元。
但從目前銷售業績完成情況來看,公司能否完成1800億元的考核目標仍是未知數,2019年前4月,綠城中國銷售金額僅383億元,同比減少7.3%。照此計算,今年前四個月,其目標的完成度僅為21%。
《投資者網》研判財報發現,2019年公司銷售額下滑的主因在於代建業務縮水,而這一業務曾是綠城中國追趕頭部房企的重要利器,其毛利率一度達到60%。2017年年報顯示,代建業務的規模已達到房地産開發規模的一半,在整體收入中的佔比近42.13%。
但到了2018年,形勢急轉直下,代建業務在總銷售額中的佔比大幅下降到34%。2019年1-4月,其代建項目累計取得合同銷售面積約95萬平方米,合同銷售金額約為115億元,同比減少33.9%,代建業務在總銷售額中佔比下滑至30%。
這似乎又與代建項目品質下滑有關。2018年,綠城中國開發的物業多次陷入品質危機,業主維權聲音不斷。杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城鬱金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項目,甚至登上《中國房地産報》“315”期間發佈的工程品質黑榜,外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓是上黑榜的主要問題。
代建業務顯然已經不再能支撐業績增長,綠城中國決定另辟蹊徑,發力小鎮業務。4月19日,綠城小鎮集團與開元酒店集團簽署合作協議,並宣佈要打造“中國小鎮第一品牌”。
不過,對於公司未來發展前景,業內多持懷疑態度。據Wind數據,綠城中國綜合投資評級2019年3月起被下調至“賣出”。當月,CIMB投資銀行發佈研報給出“減持”評級,預測公司目標價為5.6港元;花旗集團則給出“賣出”評級,預測其目標價為6.22港元。
除基本面惡化外,債務問題也被機構納入考慮範圍。截至2018年年末,公司負債率已達78.51%,經營活動現金流量為負165.56億元,相比2017年的負150.83億元大幅降低,代表償債水準的流動比率與速動比率分別為1.66與0.64,低於2和1的正常值。
土儲是房企未來業績的基礎,目前看來,公司庫存不具備太大優勢。據克而瑞數據,截至2018年年末,綠城中國總土儲建面為2238萬平方米,在房地産企業中排行第36位。
在此背景下,公司考核目標如何實現,為何仍提出2019年2000億元的爭取目標?在謀求高速增長的同時,將採取哪些措施保證樓盤品質?2018年以來公司頻頻更換組織架構與高管層,對公司正常經營有怎樣的影響?對於負債壓力,後續會採取哪些措施加以緩解?近期《投資者網》致電綠城中國,並向證券事務代表馮徵及公關負責人倪芳芳發去調研函,但對方都未做出任何回應。
(責任編輯:李偉)