80億元共益債“救場”蘇寧係重整：兩大資管巨頭擬進場定向盤活四個在建項目

　　資不抵債的38家蘇寧係公司正推進破産重整，為爭取更多債權人的支援，重整草案的表決期被再次延期至12月14日。債權人不僅要對整體重整草案投票，還需同步表決《關於以共益債形式借款的議案》。

　　澎湃新聞獨家獲取的共益債議案顯示，中信金融資産管理股份有限公司江蘇省分公司(下稱“中信金融江蘇省分公司”)與中國東方資産管理股份有限公司江蘇省分公司(下稱“東方資産江蘇省分公司”)擬組成聯合體，提供最高80億元共益債借款，專項用於蘇寧4個在建地産項目的盤活續建。

　　投資人並非無條件“輸血”，這筆錢要落地，得闖過多層審批和表決關卡，還得滿足其嚴格的放款和增信條件；而這4個在建項目，正是重整後新蘇寧集團最重要的核心資産，其盤活成效影響著重整的成敗。

　　80億元共益債“進場”，放款環節設置六大前置條件

　　今年4月25日，蘇寧係38家公司破産重整的管理人發佈投資人招募公告，為陷入債務危機的企業尋求外部資金支援，意向投資人可選擇整體投資、共益債投資、單項權益投資等模式。

　　報名期間內，中信金融江蘇省分公司與東方資産江蘇省分公司組成的聯合體通過資格審查並繳納意向金，明確以共益債(指人民法院受理破産申請後，為了全體債權人的共同利益以及破産程式順利進行而發生的債務)形式參與，擬提供總額不超過80億元的資金，專項用於江蘇南京仙林、鼓樓以及安徽滁州和安慶的四個在建項目的盤活與續建。

　　其中，首期擬投放不超過14億元，定向用於仙林、安慶、滁州三個項目的盤活及復工續建，首期投資款的期限為三年，投資人可在滿足其認可條件的情況下延長兩年。

　　這筆資金的落地並不簡單，從“有意向”到“實際放款”，有清晰又嚴苛的流程。

　　首先是內部決策。記者獲取的文件顯示，目前雙方僅擬簽署《重整投資框架協議》，各項目具體投資條件尚未最終敲定，所有方案均需提交兩家資管公司各自總部進行決策，方能正式簽署投資執行協議。協議中特別約定，若因總部未審批導致資金無法投放，不視為投資人違約，也不影響重整計劃執行，為投資人預留了退出緩衝。

　　另一方面，後續還需就核心細節展開深度磋商，包括最終實際投放金額(不超過80億元上限，按實際需求確定)、資金投放節奏、項目監管細則等，這些內容都將寫入正式投資協議，作為資金投放的核心依據。

　　放款環節設置了六大前置條件，覆蓋審批、擔保、管控全鏈條。議案顯示，即便達成投資協議，首期14億元資金的放款還需滿足六大硬性條件，缺一不可：法院裁定批准重整計劃，這是共益債投放的基礎法律前提；取得管理人出具的、經投資人認可的共益債優先受償確認文件；與項目現有債權人簽署協議，明確項目收入後的退出安排，同時就項目公司證照、資金、開發、銷售的管控達成一致，實現資金封閉運作等。

　　議案還明確了共益債的收益和退出。共益債投資期限內年化利率為6.9%-8%，計息與投資期限一致。同時投資人明確，項目復工實現銷售收入後，在不影響後續建設的前提下，有權要求提前還款，以此保障資金回籠效率。

　　記者注意到，債務人(管理人)保留了“擇優而投”權利。在投資人投放首筆資金前，若出現投資條件更優的其他投資人，債務人有權更換合作方，此時原投資人可要求退還2000萬意向金或履約保證金及對應利息。

　　仙林蘇寧廣場等四項目成核心盤活標的

　　被80億元共益債鎖定為定向盤活標的的四個在建項目，本質上是蘇寧十年激進擴張的遺留産物。這些曾承載著蘇寧商業地産佈局野心的項目，因企業債務危機陷入停滯，如今則成為蘇寧係重整過程中的抓手。

　　作為首批獲共益債資金馳援的標的，仙林項目源於2018年蘇寧高光時期的一筆重磅拿地。彼時蘇寧以12.3億元競得南京城市副中心核心區的商辦地塊，該地塊緊鄰地鐵2號線及規劃8號線交匯的仙林中心站，區位優勢顯著。按照當時的規劃，蘇寧計劃斥資67億元，將這宗規劃建築面積約51.25萬平方米的地塊，打造成集29.31萬平方米高端購物中心、8.98萬平方米五星級酒店、12.96萬平方米甲級寫字樓于一體的地標綜合體。不過項目2019年剛宣佈開工，蘇寧的流動性危機便已初現，項目隨即陷入停工，至今未能推進。

　　滁州項目的拿地時間，更能看出蘇寧當時的擴張慣性。2020年1月，已經顯露出流動性困難的蘇寧，仍舊花費8.69億元拿下了滁州城南新區核心地塊，規劃建築面積約20.67萬平方米，計劃建設安徽第6座蘇寧廣場。但受資金鏈斷裂影響，項目最終沒能按計劃開工，一直處於待開發狀態。

　　安慶項目是蘇寧典型的“商住聯動”佈局。2019年8月，蘇寧花5.09億元拿下安慶東部新城中央商務區的兩宗地塊，整體規劃建築面積約33.89萬平方米，包含13.72萬平方米商業地塊和20.16萬平方米住宅地塊，原本是想靠賣住宅快速回籠資金，再反哺商業板塊建設。可企業經營危機打亂了這個節奏，到2024年，項目只完成地下基礎施工到正負零標高就全面停工了，當地住建部門還曾公開回應，暫時沒有項目的具體施工計劃和完成時間。

　　未納入共益債首期投資範圍的睿城項目，則是蘇寧在核心商圈佈局的超大綜合體。項目地處南京河西中央商務區，鄰近地鐵2號線集慶門大街站且緊鄰在建地鐵9號線清江南路站，2020年宣佈開工，涵蓋E0304、D07、C0102三大地塊，總規劃建築面積達61.15萬平方米。按照規劃，E0304地塊將建1幢300米超高層辦公、2幢186米辦公及18幢2層單體商業；C0102地塊包含1幢8層購物中心和1幢180米辦公塔樓；D07地塊則規劃1幢7層商業、1幢13層酒店和1幢155米五星級酒店。不過債務危機的爆發讓項目開工後不久便陷入停滯，其大體量也讓其暫未進入首期盤活名單。

　　從資産歸屬來看，這四個項目都屬於新蘇寧集團有限公司(簡稱“新蘇寧集團”)旗下的核心板塊蘇寧置業集團有限公司(簡稱“蘇寧置業”)。重整完成後，蘇寧置業的資産包不只有這些待盤活項目，還包含南京、無錫等5個已建成的大型商業綜合體，以及部分合作項目公司股權、9項不動産REITs份額，是新蘇寧集團的核心資産池。

　　根據蘇寧係重整的核心安排，38家公司的股權和資産已整體打包納入破産重整服務信託，債權人將依據債權性質和金額成為信託受益人，未來通過信託收益逐步實現債權受償。信託資産被劃分為“保留運營”和“處置變現”兩大類，分別由新蘇寧集團和南京眾城資産管理有限公司(以下簡稱“南京眾城”)承接，而蘇寧置業正是新蘇寧集團手中負責資産運營增值的核心載體。

　　為避免核心資産長期閒置貶值，重整文件還明確了項目盤活的“底線條款”：若相關項目在重整計劃獲批後兩年內未能實現實質性復工，將轉入南京眾城，參照即期處置類資産的方式進行變現，以此保障資産價值不持續縮水，維護全體債權人的根本利益。