當前,國內上市房企上半年“成績單”已披露完畢。從營業收入來看,A股、H股共有56家上市房企上半年營業收入超百億元,其中,萬科以及保利發展兩家房企銷售額超千億元。歸母凈利潤方面,房企仍然普遍承壓,拋開中國奧園因重組獲得一次性鉅額收益外,僅有中國海外發展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過百億元。
如何在深度調整中留在牌桌上,是企業面臨的共同話題。而隨著行業加速去庫存,當前毛利率或已觸底,房企融資渠道也在持續打開,市場的曙光已乍現,行業前景仍然廣闊。
毛利率有望逐步回升
中指研究院監測數據顯示,今年上半年,105家A股和H股房企營業收入均值為115.91億元,凈利潤均值為1.45億元,行業盈利仍然承壓。
“上市房企盈利承壓,一方面是由於過去較高價格拿下的土地,進入了項目結轉期,另一方面,房企對投資性物業以及存貨等計提減值,也成為影響利潤水準的重要因素。”上海易居房地産研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。
從房企的上半年財報來看,銷售額超過百億元的房企銷售毛利率普遍在6%至22%之間,以A股市場凈利潤最高的房企保利發展為例,公司上半年銷售毛利率為16.02%。回顧歷史數據,2021年及以前數年的上半年度,該公司的毛利率高達30%以上。
萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在8月30日的中期業績會上表示,2022年以前地價高,當前進入結算期,給當期利潤帶來不小的壓力。
但可喜的是,隨著過去高成本的住宅加速去化,房企的毛利率水準有望逐步回升。
“就2024年全年來看,由於收入結轉結構和重難點庫存去化的原因,毛利率仍然面臨一定壓力。”綠城中國管理層在中期業績會上表示,預計全年毛利率比去年會低一些,但基本上處於底部,隨著2022年和2023年獲得的項目逐步交付,未來的毛利率會有所改善。
除了加快開發項目的交付、持續去庫存外,商業板塊的成熟也為房企貢獻持續性的經營性現金流,同時提升了房企的毛利率。
龍湖集團上半年實現凈利潤58.7億元,其中運營及服務兩大業務板塊利潤佔比已提升至80%以上,也讓公司上半年的核心利潤達到47.5億元。公司管理層在業績會上表示,按照這個速度,預計2028年底經營性收入佔比能夠過半。
保持融資渠道暢通
此外,降低融資成本、保障融資渠道的暢通亦是近年來房企的經營重心。
從上半年來看,不少房企的融資利率正持續下降。以越秀地産為例,公司上半年加權平均借貸年利率同比下降41個基點至3.57%,期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。在業績會現場,越秀地産管理層表示,7月份于境內成功發行公司債券15億元,其中5億元3+2年期票面利率2.25%,融資利率全年應該有進一步下調的空間。
而另一大頭部房企華潤置地債券利率已經來到“1字頭”,公開資料顯示,華潤置地今年4月份發行的10億元超短債,期限為175天,發行利率為1.98%。
“融資利率下降意味著企業的借款成本降低。對於資金密集型的房地産行業來説,可以減少財務成本,提高盈利能力。許多房企可以利用資金成本下降的機會,置換債務,從而降低還款壓力。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示,同時,債務週期變長,也可以讓負債償還節奏與收入的節奏相匹配。
除了發行債券以及銀行借款外,在經營性物業貸款方面,不少房企抓住機會,持續降低負債成本。
龍湖集團管理層在接受《證券日報》記者採訪時表示,經營性物業貸款融資力度的加大,不僅讓公司以更優的成本,進一步拉長平均合同借貸年期,還讓公司得以用經營性物業貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。
出險房企方面,保交付仍然是首要經營目標,其中“白名單”機制發揮了重要作用。以融創中國為例,上半年,公司在全國52個城市交付約5.8萬套房屋,累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復資金額超300億元,超110個項目進入融資協調機制“白名單”。
(責任編輯:張紫祎)