在新加坡政府下狠招調控外國人買房後,炙熱的新加坡房地産市場逐步降溫。新加坡6月新房銷量幾乎沒有增長,上半年銷售表現則創下至少20年來最弱。7月15日,新加坡市區重建局公佈的數據顯示,開發商上月售出228套住房,略高於5月的221套。據初步計算,這意味著2024年前6個月的銷量不足2000套,是2004年有數據以來的最低水準。
房價方面,新加坡房價連續第四個季度上漲,但上漲速度已經放緩。根據新加坡市區重建局月初發佈的報告,2024年第二季度私人住宅房産價格指數環比上漲了1.1%,低於上一季度的1.4%,也低於去年第四季度的2.8%。
最近幾年,全球富豪涌入新加坡,新加坡樓市火爆,許多本地居民不堪重負。2023年,新加坡私人住宅價格和租金超越中國香港,問鼎亞洲。
據了解,新加坡住房供給結構以組屋為主、私宅為輔。約有80%的新加坡人居住在政府提供的組屋中,組屋由政府定價,由於政府不需要支付土地費用,且補貼建築成本,因此,其價格比同類私宅至少低50%—70%。
私宅則包括私人公寓、共管公寓(condominiums)和獨立住宅(如排屋和洋房),由私人開發商建造。僅有約20%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅中。組屋在滿足一定條件後,持有人可以轉售而進入市場。如今組屋的價格也受到了私人住宅價格高企的影響。
為了防止該現象,新加坡政府已實施多項措施來管理住房市場。例如,2023年4月推出的額外買家印花稅政策,將外國人在新加坡購買任何住宅物業的稅率從30%提高到60%,實體和信託購房的稅率從35%提高到65%。而在該調控政策出臺前,新加坡政府已經在2021年12月和2022年9月兩度出臺樓市降溫政策。
對於非新加坡永久居民,原則上只能購買私人住宅。總部位於吉隆坡的全球房産科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團聯合創始人兼首席執行官安薩裏(Kashif Ansari)表示,年內新加坡私宅房價會繼續放緩,直至美聯儲降息。“外國買家一向把新加坡樓市作為避風港,這本是新加坡樓市的最大推動力,但現在60%的稅費讓他們轉向了其他國家,如迪拜和日本。”他稱。
過去十年,新加坡公共住房的人口入住率呈下降趨勢。新加坡統計局數據顯示,2012年約81.6%的居民居住在公共住房中,這一比例在2017年降至79%,2022年下降至77.9%,2023年再次減少0.2個百分點。根據一項去年對1000名18至35歲新加坡青年所做的調查,10名青年中有8人表示擁有私人房産是他們的生活目標之一。
根據URA的數據,6月份新加坡私人公寓的中位價已超過170萬新元(約合910萬元人民幣),比四年前上漲了30%以上。HDB在7月1日公佈的數據則顯示,新加坡本地人主要居住的公共住房轉售市場價格已連續第17個季度上漲。
安薩裏稱:“新加坡私宅樓價漲幅二季度繼續放緩,政府補貼的組屋的銷售則量價均漲,顯示買家有向組屋轉向的趨勢。這也折射出在高利率、高通脹和國際局勢不穩定的背景下新加坡買家們的保守心態。”
寶盛集團報告顯示,新加坡連續第二年被評為全球生活成本最高的城市。除了房地産,新加坡在其他方面的成本也很高。例如,由於嚴格的車輛數量控制措施,新加坡是全球購買汽車成本最高的城市,價格比全球平均水準高出155%,私人醫療價格比全球平均水準高213%,高檔餐飲的費用也顯著高於全球平均線。
新加坡新任總理黃循財在擔任財政部長時接受媒體採訪也表示:“我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地産,導致房價脫離經濟基本面。這樣一來,很多新加坡人可能會覺得房子沒辦法負擔得起。”
不過,報告認為,由於新加坡穩健的監管環境和在全球緊張局勢中的地緣政治中立性,該城市對於全球高凈值人士的吸引力仍然很強。
據房地産服務提供商第一太平戴維斯(Savills)發佈的報告,新加坡中央商務區(CBD)A級寫字樓、零售市場、工業設施以及私人住宅的租金都將繼續上漲。
根據畢馬威會計師事務所(KPMG)1日發佈的第二季度全球經濟展望,新加坡今年迄今為止的國內生産總值(GDP)增長率為1%至3%,預計在今年剩餘時間內將繼續保持這一增長率,這也與新加坡政府的預期相符。
(責任編輯:譚夢桐)