重慶老舊小區加強物業管理各有妙招

九月十五日，渝北區雙龍湖街道龍順街社區旺瑞小區改造現場。改造完成後，將引入新的物管公司。記者萬難攝視覺重慶

老舊小區之所以老舊，很大程度上源於物業管理的缺失，一些老舊小區甚至根本就沒有物管。

改造中新增的設施設備需要專人維護，居民也希望提升物業服務水準。整飭一新的老舊小區，如何通過物業管理來“保鮮”？來看記者梳理出的重慶幾種典型模式。

璧山區天湖小區：

讓居民參與到小區自治中來

“天湖的春天，悄悄地來了。是誰，讓積弊重重的小區改變了容顏？”今年初，璧山天湖小區居民張德榮，在小區內部的刊物上發表了這樣的詩句。

改變小區容顏的不是別人，正是包括張德榮在內的800多戶業主。所謂“積弊重重”，要追溯到2014年。彼時，這個建於本世紀初的小區，因過低的物管收費標準，物管公司難以為繼，被迫離場，小區管理陷入癱瘓，垃圾遍地，下水道多次堵塞，居民怨聲載道。

此後的3年，先後有3位業主牽頭組建居民自治組織，聘請保安、保潔人員，維持基本的物業管理，但並沒有找到新的收入渠道，缺乏經費來提升管理水準；加之被質疑有利益輸送，大量居民拒交物管費，小區物管再度陷入惡性迴圈。

小區居民自治，關鍵在於管理者的公信力和一個能夠觸達基層的管理架構。2019年初，在璧山區“黨建引領小區治理”試點活動中，天湖小區業主、區住建委辦公室主任毛澤剛被推舉擔任小區黨支部書記和業委會主任，同期回到小區黨支部報到的，還有200多名黨員幹部。

這樣一個以黨員和業主代表為主的管理群體，被劃分為若干個職能小組，每個小組負責相應的樓棟，甚至細化到每家每戶。由此，毛細血管般的管理架構，讓每位居民都參與到自治中來。

經過明算賬，業主們充分認識到了小區物管經費欠缺這一最大難題，並找到兩條增收渠道。一是繳清欠費。兩年來，天湖小區收回曆年欠費36.8萬元，目前的物業費繳存率高達93.6%。二是利用小區空地打造停車場，新增的200多個停車位，每年為小區增收數十萬元。

由此一來，在不提高物管費標準的情況下，天湖小區不僅輕輕鬆鬆支付了保安、保潔、設備維護等物管服務費用，如今賬面上還躺著80多萬元盈餘。過去兩年春節，業委會還給業主發放了回饋大禮包。

天湖的春天又回來了。多年來先後搬家出去的30多戶居民，現在又重新搬回了小區。這個位於璧山城區中央位置、二手房價格一度跌破每平方米4000元的小區，目前在多個平臺的交易價格已經升至每平方米7000元以上。

沙坪壩區團結壩社區：

我為大家服務一天，大家為我服務兩年

“我為大家服務一天，大家為我服務兩年。”在沙坪壩區石井坡街道團結壩社區，流傳著這樣一句口號。團結壩社區管轄的，是重慶特鋼廠家屬院的一部分。這裡，數十棟依山而建的樓房裏，住著750多戶居民。

一天和兩年，是怎樣一種“交易”關係？

原來，自2005年重慶特鋼廠破産後，其家屬院也日漸陳舊。近年來的老舊小區改造中，團結壩社區整飭一新。老舊居民樓的外立面重新刷漆，一些私拉亂接的電線被規整，小區裏的道路也重新油化，還添置了不少休閒娛樂設施。

“硬體”條件改善了，增加一些“軟體”服務，成為居民最大的期盼。比如，小區道路上一度塞滿了車輛，居民出行不便；社區人手不夠，不能隨時巡查，哪路燈壞了、下水道堵了，經常要過好幾天才能知曉。

這些物業管理中的專門事務，需要專人負責。請一家物業公司來管吧，在這個居民平均年齡超過60歲的老舊社區裏，大家可沒這樣的消費習慣，同時也不願意承擔每戶每月動輒上百元的物管費用。把居民組織起來自我管理吧，一時半會也找不到能承頭的人。

能不能由社區承頭，居民提供力所能及的輔助，實行“半自治”管理？去年，團結壩社區發動居民，連續召開數場院壩會，最終達成共識：大家輪流擔任社區管理員，負責當日小區衛生和設施巡查，發現問題及時報告。設置大門，管理員負責當日開門關門，勸阻車輛開入小區。

如此一來，750余戶居民，每戶值班一天，差不多兩年一個輪迴。換句話説，我為大家服務一天，大家為我服務兩年。

通過這種“半自治”的方式，團結壩社區在沒有額外增加社區幹部、沒有增加居民負擔的情況下，實現了社區管理的專人化。如今，路面臟了，井蓋、路燈等設施壞了，社區會在第一時間接到報告並派人處理。車輛不進小區，居民重新擁有一個寬敞的院壩空間，出行方便了，大家還能聚在一起聊天、下棋，增進鄰里關係。

渝北區一點五支路街區：

單體樓也有專業物管公司管理

渝北區雙龍湖街道龍順街社區一點五支路街區，整齊排列著數十棟居民住宅樓。最近有多棟樓新加裝了電梯，樓棟之間的空地上，正在鋪設地面磚、安裝休閒娛樂設施。

更讓當地居民欣慰的，是這裡將引入新的物管公司，未來會有保安24小時巡邏，有人員負責清潔巡查。這個有近30年房齡、沒有圍墻、由開放式單體樓組成的老舊小區，在物業管理水準上將和近些年新修建的一般商品房小區相差無幾。

不過，當地居民所需交納的物管費，仍然為每戶每月二三十元，僅夠垃圾清運。多出來的服務，誰買單？

答案是通過財政補貼和“大社區”管理，為新進駐的物管公司找到新的收入來源。所謂財政補貼，即在未來3年內，渝北區按照居民樓每月每平方米0.3元的標準，對物管公司進行補貼。所謂大社區管理，就是將小區周邊的停車管理、保潔等能産生收益的市政管理業務，一併交給該物管公司，用以彌補社區物管經費的不足。

統籌管理，以有餘補不足，這樣的制度設計，源自老舊小區改造後續管理中的一道難題。老舊小區改造中，新建的電梯等公共設施需要專人來維護，居民也希望提升物業服務水準；但由單體樓組成的老舊社區，幾乎每棟樓都是一個獨立的單元，由不同的開發商開發，不同樓棟的居民之間鮮有往來，難以相互認同。大家坐下來商談居民自治，很難，共同聘請一家物業公司來管理吧，沒人願意多出錢。

政府主導，通過補貼和賦予創收渠道兩種方式，吸引物管公司參與一點五支路街區管理。問題是，三年期滿，補貼不再，物管公司還能繼續嗎？渝北區的設想是引導物管公司開展增值業務，獲得持續收入。具體而言，物管公司將通過基本的物業服務“蓄客”，再伺機“流量變現”，開展農産品售賣、養老服務等新業務。

部門聲音>>>

實踐證明，在老舊小區中，發揮黨員幹部的先鋒模範作用和基層黨組織的戰鬥堡壘作用，實現居民自治管理，是一條切實可行的路。老舊小區改造後續管理，在難以實現居民自治的情況下，外聘物業公司可謂最佳出路。外聘，難在經費。渝北區通過財政資源的引導性配給，提高了物管公司的參與積極性。這是一種很好的嘗試。

——重慶市住房和城鄉建設委員會

專家點評>>>

重慶各個城市更新改造項目根據當地居民嚮往美好生活的共同意願，在基層黨組織和居民組織的帶領下，因地制宜組織相應的生活服務（包括物業管理）進入項目，共同創造美好家園，讓已經改造的項目既有“面子”，又有“裏子”。

——重慶市物業管理協會秘書長何偉