看重慶如何破解老舊小區改造“三難”

短短3年時間，累計改造老舊小區2326個、4564萬平方米。2020年度專業機構開展的調查顯示,重慶群眾對城鎮老舊小區改造滿意度達到95%以上。作為國內較早開展老舊小區改造試點的城市，重慶交出一份頗為亮眼的答卷。

眾所週知，老舊小區改造不是件容易事。上下水管線改造，一戶不同意，樓上樓下都做不了；加裝電梯，一戶不同意，一個單元都做不了……老舊小區改什麼、怎麼改，訴求多樣，眾口難調。

而公共空間少，也是老舊小區的“硬傷”。在本就狹小的空間內，還要做“微創手術”，滿足居民渴望增設停車位、修建休閒長廊、安裝健身設施等多元訴求，“螺螄殼”裏怎麼做“道場”？

此外，資金問題也是困擾老舊小區改造的一大障礙。僅靠政府唱“獨角戲”難以為繼，數以億計的“真金白銀”從何而來？

民意難統一、缺空間、缺資金，面對老舊小區改造的三大難題，重慶如何破解？來看重慶日報記者的調查。

共識如何形成？

政府出“功能表”，居民“點菜”

23％！這是2018年兩江新區邢家橋社區準備改造安置房時，群眾的支援率。

居民為啥不支援小區改造？原因是大多數人更希望拆除重建。

“政府曾考慮過拆除，但邢家橋安置房不符合危舊房改造政策。”邢家橋社區書記謝蘭説，為讓大家在房屋改造上達成一致，社區開展了一場“攻堅戰”。

首先是一遍遍宣傳講解，直到居民們都明白為何不能拆，認識到小區改造的好處。

其次，為了在改造方案上達成一致，社區組織黨員及居民召開會議30多次、院壩會40余場，總計接待群眾達5000余人次，徵求意見建議1000余條，最終選定群眾對小區最不滿意的前5項，作為改造的重點內容。針對每家每戶的需求，邢家橋社區“一戶一策”地進行調整，逐步化解整治困難。

同時，社區精心打造的樣板間，也讓居民切身感受到實施改造的效果。

73歲的黃大爺曾是小區“頑固派”之一，工作人員去他家不下20次。直到親自去了樣板間一趟後，他的態度變了，“改造出來的效果，完全不比花園洋房差。”此後，黃大爺不僅公開表態支援小區改造，還當起了志願者，協助工作人員處理整治過程中産生的糾紛。

政府出“功能表”，居民“點菜”，由此形成共識。邢家橋社區的做法，在我市老舊小區改造中具有普遍性。

例如，今年初剛實施改造“手術”的渝北區雙龍湖街道龍順街社區旺瑞小區，建於上世紀90年代，共有19棟單體樓，它們的修建時間不同、建築結構不同，甚至每個樓道的寬窄程度都不一樣。居民的訴求也是五花八門，有要求整改消防設施的，有要求維修下水管道的，還有要求增加小區綠化、修停車場的……

如何達成小區改造的共識？社區工作人員三次入戶發放調查表，徵求了八成左右居民的意見。經過一番梳理，最終確定了小區改造的6大類28個具體改造事項，並針對每一棟樓房，量身定制了施工方案。

其中，塑膠雨棚更換，是小區數百戶居民的心聲，但也遭遇了小部分居民的反對。小區老住戶曾健（化名）等50多位住戶，就對更換雨棚很“不感冒”。

“居民們並不是不想換雨棚，只是擔心新換的雨棚噪音大，品質不如原來的塑膠雨棚好。從某種程度上説，這是對老舊小區改造效果的不信任。”雙龍湖街道黨工委書記楊坤敏認為。

曾健回憶，社區工作人員多次到府走訪，講解塑膠雨棚存在的安全隱患和更換防火雨棚的好處。細緻的解釋工作，打開了他的心結。

“不光是雨棚，小區改造後發生的許多變化都讓我震撼。看到環境變得一天比一天好，大家的心情都敞亮了。”曾健説，從最初的“不想改、不讓改”，到後來主動提出“可不可以這樣改”，許多像他一樣的居民實現了思想轉變，一些原先看似棘手的工作在後期推進得較為順利。如今，旺瑞小區不僅有近千戶居民更換了雨棚，還新裝了10部電梯。

旺瑞小區舊貌換新顏，不僅源於政府以居民需求為導向，缺什麼補什麼，還在於社區工作人員下足繡花功夫，與群眾頻頻互動，共同解決了小區居民的急難愁盼問題。這也是我市在老舊小區改造中堅持政府主導、群眾參與，建立共商、共建、共用機制的一個折射。

市住房城鄉建委人士介紹，為引導群眾主動參與老舊小區改造提升的全過程，相關部門明確“改造39項+社區服務提升25項”內容清單，形成了“決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共用”的改造機制。此外，我市還在國內率先出臺城鎮老舊小區改造項目全流程管理辦法，針對項目的計劃、資金、設計、實施、驗收等全流程管理作出了規定。

空間從哪來？

向內“擠”，向外“騰”

位於九龍坡區渝州路街道紅育坡社區的白馬凼小區，建於上世紀80年代。去年底，街道辦事處對小區改造項目進行調研時，居民反映最為強烈的訴求，是增加公共空間的功能。

近300名居民提出的需求，包括修建兒童活動場地、塑膠步道、棋牌桌椅、乒乓球臺、老年健身器械、休閒廣場、黨建宣傳欄、機械停車樓、樹下坐凳、會客廳等。但是，在這個老舊小區裏，樓與樓的間距不足20米，最大的公共空間，不過是小區門口一塊約3000平方米的地方，裏面還被樹池佔了一部分。

這麼多公共服務設施，放在哪？

沒想到，幾個月後，居民們的需求都實現了。

為了“擠”出更多供市民休閒、娛樂的公共空間，白馬凼小區向天空要“空間”，向樓宇之間要“空間”。

例如，小區建起了3組迷你迴圈塔機械停車樓，100多平方米的“彈丸之地”，竟然可停放36輛汽車。這種“向空中借地”的做法，不僅保護了小區綠化，還減少了停車對周邊環境的影響。

又如，在小區北面，圍繞樹木和場地邊緣，小區建起了“會客廳”，共有兩層，下面佔地71平方米，上面的露臺利用立柱支撐的方式拓展休閒空間，面積達到128平方米，為小區的教育科普、社區文體、社區黨建、勞動就業、司法援助等公共活動，創造了新的空間載體。

再如，居民樓西側的人行道，原有一片架空電線，既影響小區美觀，也存在安全隱患。此次改造增加了風雨連廊，不僅巧妙遮擋了線纜，還串聯起小區各棟樓房，不管是下雨還是出太陽，居民都可以在連廊下休閒……

市住房城鄉建委相關負責人介紹，重慶在老舊小區改造中，不僅向內要空間，還通過區域連片改造，積極向外拓展空間，形成串珠成線、連線成片的改造規模和效應，實現了城市公共空間利用的最大化。

比如，2019年，永川區啟動了三河匯碧片區老舊小區改造項目，共拆除違章建築約2.4萬平方米，取締佔道經營300多戶。騰出來的城市空間，則修起了親水休閒廣場、特色文化商業街區等設施。

再比如，北碚區南京路片區老舊小區改造項目，注重連片打造，不僅配建了停車場，增設了人行步道、自行車道，優化了沿線路網交通結構，還建起了濱江親水公園、養老服務中心，提升了片區品質……

據了解，截至目前，我市已有南岸區南坪正街、新街和黃桷渡片區老舊小區，榮昌區白象社區老舊小區綜合改造等50個老舊小區項目採取了集中連片打造方式，通過“改造一片、提升一域”，約37.6萬戶群眾成為老舊小區改造的直接受益者。

缺錢怎麼辦？

政府引導、社會參與、居民出資

江北區南橋苑小區，是建於上世紀90年代的安置房。幾年前，這裡房屋老舊，配套設施較差，部分樓棟安置居民搬離，即便位於中心城區核心地段，多棟房屋長期空置，外墻脫落，內部滲水，管線混亂，還存在不少安全隱患。

為啥會這樣？原來，由於南橋苑7幢的糟糕情況，沒有安置人員願意選擇，同時屬於國有資産，按照相關規定，如無合適用途，財政不能出錢予以改建。

能不能將老舊小區的改造設計成一個可盈利的“産品”，吸引市場力量來參與？2019年，機會來了。

當年，在江北區政府的撮合下，以項目10年租賃權為回報，建設銀行重慶市分行攜手建行旗下的建融住房服務(重慶)有限責任公司(簡稱建融住房)，與江北區國有資本運營平臺——重慶宏融資本運營管理集團有限公司（簡稱宏融資本），就南橋苑小區7幢改造事宜達成合作意向：建融住房負責對該小區7幢共3個單元樓、3000平方米的老舊住房進行改造。

此後，建融住房投資約400萬元，對3個單元樓實施了外立面改造、屋頂防水處理、完善排風排煙設施、整治優化公共空間、加裝電梯、綜合改造等“手術”，還添置配備了傢具、家電，設立便民服務場所和小超市，具有較高品質的住房租賃項目“建融家園”，由此誕生。

2020年5月，“建融家園”投入運營，46套房源在1個月內全部按市場價租出。

建融住房負責人認為，通過引入社會資本，南橋苑小區改造項目不但解決了資金難題，還實現了三方共贏：不僅居民居住環境變好了，國有資本運營平臺盤活了閒置資産，建融住房也有了新業務。同時，在市場化的運營模式下，項目還能實現可持續發展。

繼“建融家園”項目之後，建融住房又在渝中區中山四路、大坪等地，承建了多個老舊小區改造長租公寓項目。

建融住房在老舊小區改造領域接連出手，是近年來我市在老舊小區改造過程中探索居民、企業和政府多方出資，共同解決資金難題的一個縮影。

“重慶充分調動各方力量，已探索出市場化、可持續的老舊小區綜合改造新路。”市住房城鄉建委相關負責人介紹。

具體而言，我市籌集老舊小區改造資金的方式，主要有三種——

第一種，是針對屬於國有資産且房屋閒置的老舊小區，引入社會資本全額出資進行改造。改造完成後，社會資本方按合同約定獲得一定期限內的小區房産租賃權，並在期滿後將房産交還國有房屋産權方。建融家園便是典型。

第二種，是針對房産屬於居民私有的部分老舊小區，引入社會資本全額出資進行改造。改造完成後，社會資本方獲得一定期限內的改造項目的運營權（包括物業管理經營權、商鋪租賃權及農貿市場等配套項目經營權等）。如，九龍坡區紅育坡片區老舊小區改造項目，通過PPP模式的“ROT”(重構—運營—移交)運作方式，引入北京願景集團與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司，負責片區改造和運營。作為回報，項目公司獲得改造項目10年的運營權，通過運營停車場、充電樁、農貿市場等配套項目所賺取的收入，以及廣告、保潔等經營性收入來實現項目的可持續運營。

第三種，是對於房産屬於居民私有的部分老舊小區，我市整合中央補助資金及市級、區縣城市更新、棚戶區改造、住房租賃等相關配套資金，通過政府資金引導、撬動居民出資，社會資本分散投資打造、運營小區配套項目，調動社會多方力量，“各出一盤菜，共辦一桌席”。如，榮昌區白象社區改造項目，通過搭建“政府引導、社會參與、居民投工投勞投資”的資金籌措機制，以財政資金撬動社會企業投入150余萬元，居民以義工、志願者方式出工出力並自願投入80余萬元，改造老舊小區15.36萬平方米，惠及居民1116戶。其中，一家企業投資運營快遞櫃，一家企業投資運營幼兒園。

“通過財政資金引導社會資本、居民出資的多元化籌資方式，既讓老舊小區‘有錢可改’、居民受益，又讓企業獲利、政府減壓。”市住房城鄉建委這位負責人透露，“十四五”時期，重慶將通過這種籌資方式，推進2000年底以前建成的老舊小區改造約1億平方米。

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避免“一年新、三年舊、五年破”

重慶三種方式推進老舊小區物業管理

本報記者廖雪梅

和改造比起來，老舊小區的後續管理更難。

從全國來看，“一年新、三年舊、五年破”，是老舊小區改造後續運營的普遍難題。重慶的做法，是採取引進物業服務企業、組建社區物業服務中心、居民自治物業管理等3種模式，對改造後的物業小區實施分類物業管理。

比如，渝北區雙龍湖街道採取“聯單成體”“聯體成片”的方式，將86棟老舊單體樓“抱團”成13個街區，引入專業物業服務企業實行街區制管理。新建街區在基礎設施建設、市政功能配套、綠化美化品質、文化內涵品質和物業管理水準等方面改善明顯。

又如，渝中區以“黨建+物業”管理模式成立了67個社區物業服務中心，解決了2296棟老舊住宅管理維護問題，實現了全域老舊社區物業管理全覆蓋。

再如，南岸區銅元局在實施長江村老舊小區“手術”的基礎上，簽約新東原物業公司進駐長江村小區，讓小區居民感受到高品質的物業服務。

據了解，未來，我市將積極探索“物業管理+城市運營”模式，引導更多物業服務企業參與老舊小區改造，為更多居民提供專業、規範的物業管理和線上線下服務。（廖雪梅、黃光紅）