重慶：老舊小區改造如何缺什麼補什麼？

■“缺什麼補什麼”，確保改造提升後的老舊小區“面子”好看，“裏子”好用

■在項目改造過程中，協調住建、經信、城管、應急和消防救援等部門深度參與，集中力量打“殲滅戰”

■注重市場機制的運用，吸引更多社會投資參與老舊小區改造和運維

城市不能一味攤大餅。堅持房住不炒，全面實施城市更新行動……近年來，在新發展理念指引下，大拆大建、新城遍地開花的城市“外延式”發展，逐漸讓位於以完善城市功能、提升老百姓獲得感為目標的“內涵式”發展。

其中，老舊小區改造這一既涉及千千萬萬城市家庭利益，又有望激活萬億級規模投資的內需新風口，成為各界關注的焦點。

《瞭望》新聞週刊記者調研發現，眼下各地都在加快推動新一輪老舊小區改造，但重建設輕管理和過於依賴財政投入依然是改造過程中存在的幾大問題。

重慶市作為較早啟動新一輪老舊小區改造的城市，立足打造“完整社區”，積極探索改造內容清單化，推進方式系統化和投資運維市場化的工作模式，在改善市民生活條件、推進城市有機更新的同時，開闢了“內涵式”增長的新方向。

“缺什麼補什麼”

重慶作為西南地區工商業重鎮，城市老舊小區量大面廣，符合改造的房屋面積超過1億平方米。十餘年前，重慶市曾經搞過一輪老舊小區改造，但主要是政府牽頭對城市重要區域老舊房屋外立面進行翻新和規整，老百姓笑稱“一年新三年舊，五年又爛了”。

針對過去老舊小區改造中“政府幹群眾看”的問題，重慶將新一輪老舊小區改造定位為重大民生工作，立足順應群眾期盼和需求，把選擇權交給群眾。

重慶市住建委物業處處長居梁介紹，改造絕不搞一刀切。政府部門給老百姓提供清單化的改造選項，根據老百姓反映強烈的突出問題，按照“缺什麼補什麼”的方式合理確定改造提升內容，確保改造提升後的老舊小區“面子”好看，“裏子”好用。

重慶兩江新區人和街道邢家橋社區安置房小區經歷近30年歲月的“洗禮”，存在配套設施差、安全保障差、市政基礎差、衛生環境差等問題。得知要啟動改造，一些居民表示歡迎，但也有不少居民懷疑觀望，有的甚至希望政府對片區進行拆遷，以房屋或者貨幣對原住民進行補償。

為了推動工作，邢家橋社區先後組織召開黨員及居民會議30多次、院壩會40余場，總計接待群眾達5000余人次，徵求意見建議1000余條，最終摸清了群眾對小區最不滿意的前5項，並將其作為改造的重點內容加以實施。

邢家橋社區黨委書記謝蘭説，通過耐心細緻的動員工作，群眾改造意願從最初的23%上升到90%多。現在，改造完成後的邢家橋安置房小區，屋內外墻體堅實乾淨，廚房廁所明亮通暢，還新增800個停車位，488戶居民感慨“破房”搖身變“洋房”。

居梁表示，此輪改造還注重群眾需求和專業化相結合，試點總建築師負責制，推動設計師、工程師進社區，目前已組建100余名行業技術專家組成的技術諮詢服務專家庫和40余名具有影響力的建築師組成的總建築師庫，共同為重點項目方案把關，並深入區縣、社區為基層提供技術指導。

據統計，從2018年啟動新一輪老舊小區改造以來，重慶市已累計實施改造2043個小區計3720萬平方米，41萬戶居民受益，到2022年，計劃啟動總計1.02億平方米的老舊小區改造。

“各出一盤菜，共辦一桌席”

本刊記者了解到，老舊小區改造過去經常存在部門“單打獨鬥”的局面，哪個部門有項目資金支援，基層就改哪方面，基層幹部“調侃”改造工作經常是“鑼齊鼓不齊”。

重慶在新一輪改造過程中充分整合資源，按照“各出一盤菜，共辦一桌席”的原則，以構建“完整社區”為目標，對老舊小區進行系統性升級更新。

渝中區大溪溝街道雙鋼路老舊小區是央企中冶賽迪移交地方進行“三供一業”管理的家屬院小區，曾經消防安全突出，環境臟亂差，休閒養老設施缺乏……大溪溝街道辦副主任劉剛介紹説，為了徹底改變小區面貌，在項目改造過程中，大溪溝街道作為牽頭單位，協調住建、經信、城管、應急和消防救援等部門深度參與，集中力量打了一次“殲滅戰”。

在雙鋼路老舊小區，83歲的中冶賽迪退休老專家郭慶弟對記者説，以前小區環境差不願意下樓，改造後，老年食堂、養老服務中心、“四點半”課堂等社區便民服務設施一應俱全，“每天都想出來轉轉。”

重慶市住建委副主任郭唐勇説，改造過程中，重慶始終堅持制度創新，建立起“1+N”政策標準體系，不僅明確“改造39項+社區服務提升25項”內容清單，還在全國率先出臺全流程項目管理辦法，針對老舊小區項目改造的計劃、資金、設計、實施、驗收等環節管理立了規矩。

不僅如此，部門、區縣加強協調聯動，將養老托幼、社區服務、加裝電梯、停車、消防等專項、子項工作打通運作，統籌共建共用公共服務設施，已同步改造提升養老、托幼、農貿商超等配套設施3980處、加裝電梯2129部、新增停車位1.9萬個。

郭唐勇説，甚至過去資金難落實的“水電氣訊”等公共服務企業也積極加入到新一輪的改造工作中來，例如國家電網重慶市電力公司就承諾將用2~3年的時間完成20余萬戶老舊小區供電設施改造，工程不收取居民任何費用。

探路市場化運維

老舊小區改造不僅能顯著改善市民居住條件，同時也會拉動一系列相關産業發展。

據專業機構測算，我國老舊小區改造市場空間或高達5萬億元。然而，本刊記者了解到，一直以來，老舊小區改造投入主要還是依靠政府投資，社會資本投資意願不強。為解決這一問題，重慶市在新一輪老舊小區改造中，注重市場機制運用，吸引更多社會投資參與老舊小區改造和運維。

在九龍坡區紅育坡片區改造中，重慶探索運用PPP模式，讓社會資本牽頭直接參與老舊小區改造。地方政府以停車、充電、農貿市場、公房、閒置物業、廣告、保潔等7大類經營性收入作為未來收益，通過PPP模式的ROT運作方式，引入北京願景集團與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司，負責片區改造和運營，包括改造期1年、運營期10年，完全市場化運作。

北京願景集團紅育坡項目經理吳朝勇説，社會資本投入可通過停車費收入、廣告收入、門麵店鋪收入、物業費收入以及對低效資産改造後的運營所得來實現項目的長效運營。

對已完成改造的老舊小區，重慶則採取引進物業服務企業、組建社區物業服務中心、居民自治物業管理等三種模式，實施分類物業管理，防止小區改造提升後出現“一年新、三年舊、五年破”的情形。

南岸區長江村老舊小區改造完成後，依託小區內銅元局、長江電工廠等歷史文脈打造的文化長廊，引入文創小微企業參與小區公共空間管理，讓小區不僅能夠保持乾淨整潔，還能增加文化氣息。

業內人士表示，隨著城市進入“內涵式”發展新階段，做實做活以老舊小區改造為代表的城市更新工作，必將創造一個以民生需求為導向激活內需新風口的新方向。

為此，郭唐勇等建議，國家出臺相應低息配套資金政策，助推建立合理商業模式，讓老舊小區改造有“微利”可得，從而吸引更多社會資本參與。（李勇、張桂林、陶冶）