中國網：各位網友大家好，歡迎大家收看中國網《兩會天天評》系列訪談節目，今天我們要同大家聊的話題是房地産，2009年各地房價普遍暴漲，打碎了眾多“蝸居”者的安居夢想。樓市不再僅僅是一個經濟問題。新年伊始，中央和地方政府頻頻出招，力求穩定樓市。這一系列政策措施的出臺能否達到預期成效，政府宏觀調控房價政策重點應該落在何處？今天我們兩會天天評節目邀請到北京大學經濟所房地産金融研究中心主任馮科，一起來評評房地産。

高房價的理由

[解説]2009年12月31日，國務院下發了《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，海南島樓市一下成為無數人爭搶的“香餑餑”。這個位於中國最南方的熱帶海島，已成為一片燃燒的土地。

中國網：我們説到特別熱門的話題是房地産海南的話題了，自從海南國際旅遊開發島的規劃出來以後，我們就看到上百家的地産開發商拿著上千億的資金進入海南跑馬圈地。這個現象是否是引起現在海南房價快速上漲的主要原因？

馮科：我想海南國際旅遊島的政策是主要的推動因素，你剛才講到上千億是比較少的估計，就我們估計現在在銀行帳上趴著準備進去的接近五千個億，另外海南省政府也是暫停了新土地的審批，關於土地新的批出，還有土地的轉讓都受到了一定的限制，政府在有意識的在控制節奏。

[解説]業界人士認為，不少海外資金涌入海南島也助推了海南房價。在山西煤礦和迪拜房地産市場上撤下來的浙江商人可不是一般的買房人，據説這次他們要帶到海南島的資金是將近三百億。

中國網：政府有意識的控制節奏。很多朋友還是非常關心，這麼多大量資金的進入，會不會引發房地産産生泡沫呢？

馮科：局部來看，有可能産生泡沫，因為我們看到海口還有瓊海、三亞這些地方的房價，用一句話來説是一天一價，2010年以來，最瘋狂的一天能漲5000塊錢，平常漲幾百塊錢，那也是很正常的，叫一天一價。三亞的房價最高的房價已經是7-8萬了，已經等於北京二環以裏的高檔住宅小區，從局部來看，肯定是存在一定的泡沫，沒有疑問。

中國網：您剛才説海南房價上漲主要的原因主要還是規劃的出臺，除了海南國際旅遊島的規劃出臺以外，近期國家出臺了一系列的區域經濟規劃，而且這一系列的區域振興經濟規劃出臺以後，有很多的炒房團是躍躍欲試了，您怎麼看待這種現象？他們的投入熱情是否是理性的？

馮科：資金的遊資的涌動，既有長期的、也有短期的，有中期的，所以我們認為很難一下子從資金的性質上判斷是投機還是投資的。國家成立了這麼多重點規劃區域，跟歷史上的這種規劃區域是不一樣的，比如説我們是成立深圳特區的時候，深圳就發展的很快，但是成立不久以後，上海也成立了，但是上海就發展的比較慢。上海的浦東開發區成立以後，天津也成立了，但是天津發展的也比較慢。我們看到T字型前進，80年代是屬於深圳，90年代是屬於上海，2000年代的中後期那時候是天津，雖然他們的規劃可能批的早、晚，但是它的進展節奏是不太一樣的，所以儘管我們批了5-7個國家級的規劃，我想他在推進的速度和次序也還是從時間上可能是有一個漸次推進的效益，我們講沿海地區還是比較發達，東部地區比較發達，所以這些區域、國家級的開發區應該是從東到西，從南到北的這麼一個梯次，這麼一個方向。而且最近批出的地方要比過往30年發展的速度要快，因為中國經濟發展到今天，不管是國家企業還是個人，都積累了大量的財富，大家有能力推動這些經濟規劃區的快速發展，可能發展推進的速度要快於前二、三十年珠三角、長三角、環渤海的區域。這是我的一個判斷。

中國網：所以很多的投資者也是看好了這個機遇。我們剛才説到有很多炒房團是躍躍欲試，根據我們以往的經驗，其實炒房團的投資行為更屬於一種短期的行為，而這種短期的行為可能也被很多的普通老百姓不太認可的，因為他們的短期行為會導致當地的房價快速的上漲，也使我們普通的老百姓買不起房，我們應該怎麼樣遏制或者説抑制住他們的投資熱情或者是消費行為呢？

馮科：對於炒房團來看，我想要分成幾個層面來看，我們把它分成中央政府、地方政府、開發商、居民、炒房團，分為不同的團體來看，實際上他們是處於不同的陣營。中央政府希望經濟穩定的運作，老百姓也希望房價不要上漲過快，大家能夠買得起。但是地方政府跟開發商的想法不太一樣，地方政府希望房價能高一點，多賣一點土地，開發商當然希望利潤能高一點，在商言商，這個我們也好理解，就是利益群體的角度也不太一樣。

至於對炒房團是否應該有所遏制，從全球的經驗來看，所有的政府對炒房團的炒房行為有所規制，理由是房産不僅僅是一個商品，它是一個必需品，所謂的必需品就是它很少有替代品，食物也是必需品，我們不吃大米可以吃小麥、吃麵包，甚至我們可以吃基圍蝦。美國反傾銷以後，基圍蝦比豬肉還便宜。食品有替代品，住房沒有替代品，你不買房子，不租房子，我們睡大街，他還是一個必需品，所以它具有一定的壟斷性、排他性，它有一定的公共産品性質，從這個意義上，任何一個負責任的政府，都不能夠放任炒房團，讓房地産市場瘋狂無序的發展。如果我們把房地産市場看作一個市場的話，它是一個政策市場，一定和政策密切相關，所以政府一定會干預調控。

2009年炒房團的背景，出現這麼快速的漲價，這麼多人去炒，除了跟大家對規劃區的期待以外，背後還有很重要的因素，就是貨幣供給速度太快。比如我們從03-08年平均每年新增貸款是3.3萬億左右，我們到了09年一年就10萬億，大概是前幾年的三點幾倍，就是貨幣多了，什麼多了就不值錢。房地産的産品作為一個綜合門類，成本的構成裏面，從重置成本的角度，具有一定的保值意義，所以也是吸引了很多的投資者去參與，這從側面上也反映了貨幣供應過量，國內的投資産品不足因素，不僅僅是為了炒房而炒房，它還有一些背後的因素。

中國網：剛才咱們提到了一系列的效應，房價是快速上漲，一天一個價，或者是利率快速上漲、貨幣的發行，應該都屬於不太健康的效應，我們怎麼避免由於利好消息或者是政策因素帶來的這些負面效應呢？

馮科：至於海南島的話我覺得倒不用太擔心，也許出臺國際旅遊島的政策是一個正確的方向，我們兩害相全取其輕，究竟是選擇全國的泡沫還是選擇局部的泡沫，還是選擇沒有泡沫，我們有三種選擇，我們投放了那麼多的貨幣不可能沒有泡沫。我們當然願意選擇沒有泡沫，但是不可能；是選擇全國泡沫還是局部泡沫，我選擇局部泡沫，三害相全取其輕。我們不提倡連自己都沒有住房的還去海南投資。在全國、大面的範圍進行調控，從策略來看，政府的這個策略未必是一種失誤，也許是一種策略，要考慮宏觀、全局的背景。你是最優選擇、次優選擇、劣等選擇。那你不能做到最優選擇沒有泡沫，那你就選擇局部泡沫，相比于全面泡沫還是要好一些。

重拳之下 樓市何去何從

中國網：剛才您跟大家聊天的時候提及到大家為什麼看中房地産的投資價值，為大家分析了一下，我們也特別想知道，房地産應不應該作為經濟的支柱産業呢？

馮科：應不應該作為經濟的支柱産業應該是政府的一種表述，不管它是不是經濟的支柱産業表述的存在，它實際上已經是。因為房地産09年佔GDP的份額已經超過10%，再加上它的上下游，比如鋼鐵、水泥、建材、家用電器、裝飾材料，要超過20%，我想一個國家的經濟支柱假如有五根的話，它算一根，五根不算多，佔20%算比較大的比例，不管你承不承認它是支柱産業，它在事實上已經是支柱産業。

中國網：“保八”的目標是不是對房價的高升起到決定性的作用？

馮科：你説“保八”需要我們做一個價值判斷，就是“保八”對不對，至於是用房地産保還是用工業來保，是另外一回事，首先你涉及到“保八”對不對，我覺得“保八”是對的，為什麼是對的呢？一個國家的經濟增長有四大目標，我們通常講宏觀經濟政策的目標是經濟增長、充分就業、物價穩定、國際收支平衡，制定宏觀政策，就是要保證四大目標的實現。所以中國所面臨的最大問題就是充分就業問題，要保證充分就業必須經濟增長保證一定的速度，才能實現充分就業，通過經濟的增長率拉動就業，所以“保八”從經濟學、從政策上講都是沒有問題的，至於它是不是為了“保八”造成房價過高，“保八”從價格判斷上是沒有問題的，在這種情況下我們不選房地産我們能選什麼？房地産市場最終的需求是很龐大，就是剛性需求是很大的。他啟動這個行業，就能夠帶動鋼筋水泥、帶動整個建材、汽車、家用電器等一系列的行業，在危機的情況下，我們不能再生産更多的工業産品，房地産又有剛性需求，所以啟動房地産應對危機是“保八”的無奈之舉。買房子是即時的，供應是滯後的，但貨幣的需求跟供應是馬上就能實現的，這種錯位就導致了過多的貨幣追求過少的房屋,導致房價畸形的增長。

中國網：説到房地産融資問題，我們看到我國國內還是來源於銀行貸款，大家就想知道如何避免房價快速漲跌帶來的巨大的金融風險。

馮科：銀行的貸款模式是一種主渠道模式，它確實背負了比較重的風險。資本市場是一個風險分散化的金融配置體系，銀行是風險集中的金融資源配置體系。

中國網：在中國應該怎麼樣來引導資本市場來分擔這種風險呢？馮科：比如可以多發一些債券，搞一些上市的房地産基金，也可以讓房地産企業，通過IPU通過買客上市讓股民能夠讓股民自擔投資風險。因為我們到了今天，在貨幣供應過多的情況下，09年很多房地産的購買不是一個自住性的購買，而是投資性的購買，投資性的購買最好是有金融機構去做，因為這樣才有流動性。作為一個投資人，你究竟是買一個房地産公司的股票合算還是買房子合算？從金融來講，買股票比買房子合算。買了股票有增長潛力、買基金有了增長潛力，你隨時賣它有流動性。要賣房子很困難，不像賣股票一樣，一秒鐘可以在市場上賣出，賣一套房子不賣三個月、半年賣不出，流動性很差。深圳就出現過一個很典型的案例，叫做斷供，斷供不是還不起錢，而是他不願意還錢，後來政府又規劃，再繼續填海，從海景房變成非海景房，從6萬塊跌回1萬多，在6萬塊接受那波人不願意再供樓了，風險銀行就被銀行背。所以投資客很容易出現斷供，自住客不敢，自住的房子要是斷供的話就掃地出門了。要避免房地産行業綁架中國金融和中國經濟。

[解説]此外，市場監管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開發企業拿地資格、打擊捂盤惜售等相關細節不斷出臺且執行力度明顯加強。2009年聞名京城的順義“地王”被無償收回，開發商也因此損失了兩億元的保證金。

中國網：去年我們看到各地出現了很多地王現象，大家在思考，能不能探索土地出讓的綜合評標辦法，防止地王現象的出現？

馮科：地王現象的出現跟我們的財政體制，跟我們地方政府的行為動機有很大的關係。中央政府跟地方政府1994年搞分稅以來，增值稅的大部分還有所得稅的大部分都被中央政府拿走，地方政府要拿錢發展經濟只有從土地出讓金的角度，目前沒有改變這個格局，是土地財政。所以地方政府在執行房地産刺激政策的時候會不折不扣，在執行調控政策的時候會打折打扣。為什麼會出現地王，就是地方政府在刺激房地産政策的時候，積極推動、想盡各種辦法。土地招牌挂制度看起來非常的公平、客觀，但是也是地方政府打左燈向右轉的表現。

中國網：我們看到國家一直出臺宏觀調控政策，應該怎麼樣加強地方的執行力度？如何對調控效果進行一些監管呢？

馮科：如果僅僅是從政策來看，現有的房地産調控政策，國11條已經足夠了，如果把國11條全部實施，中國的房地産市場就要崩盤。我們只有用制度改革的角度才能夠解決根本的問題，頭痛醫頭、腳痛醫腳並不能解決房價過高或者房地産市場一管就死、一放就亂的問題。制度上必須改革中央跟地方財稅職責，把所得稅跟增值稅一部分返還給地方，把土地出讓金一半交給中央，各種稅種屬於在分配比例上是均衡的話，地方政府就不會死捏著房地産不放，發展工業也能拿很多稅收就發展工業，發展旅遊業也能拿很多稅收就發展旅遊業，發展服務行業可以拿來很多稅收發展大部分被中央政府拿走，只有房地産的土地出讓金的大部分是歸地方政府，所以它的稅種、稅制不平衡，如果不做此改革，不做根本的改革，僅僅調控房價，喊口號、下文件都是很難起到實際效果。

[解説]在中央連續出臺房地産調控政策之後，政府調控力度明顯加大，“國11條”之後，新一輪政策調控拉開了序幕，有關土地調控、稅費調整、信貸金融、市場監管的政策紛紛登場。由住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，被譽為中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的針對房地産調控政策落實情況的督查工作，正在以最快的速度展開。

中國網：説到調控房價，其實國家也是把增加商品房和保障性住房作為調控的重點，推進起來感覺難以落實，保障性住房和中低價格住房的推進，僅僅靠政策保障就可以了？需不需要其他的配套措施？

馮科：我覺得還是需要其他的配套措施，保障性住房還有廉租房的市場存在也是有必要的，市場的導向還是要鼓勵大家走市場化的房子。假如你的薪酬超過6000、超過10000，那你不要想廉租房和經濟適用房，如果你是城市裏面比較貧困的弱勢群體，有政府保障，這兩部分要分開。兩部分要分開的話，我們可以用更靈活的，就算保障性住房，也可以商業化運作，你靠地方政府籌集廉租房和經濟適用房的錢，它沒有積極性，整個城市都搞了廉租房和經濟適用房，哪去要錢去，所以是雷聲大、雨點小。通常經濟適用房會賣給不適當的人，但廉租房的可能性就比較小，廉租房我也建議把它建造的不太舒適，40-60平米，建成筒子樓，中間是公共的洗手間、洗澡間，讓你哪天收入一改變，就恨不得搬出去，只是解急救困。開著賓士、寶馬的人也不太可能去住廉租房，因為太不舒適了。但是把經濟適用房搞成200、300平米，400、500平米，真正需要房子的窮人買不上，哪怕500塊錢一平米，他也買不到，這樣往往會被錯賣掉，所以我不太贊成搞太多的經濟適用房，要解決社會矛盾，就搞廉租房。

從形式上來講，依靠已經政府落實很困難，應該學習香港，用資本市場的體制，像香港的領匯基金就是把所有廉租房的地下停車場，超市的商業面積做成一個基金打包，把每年6-7%的資金收益交給市場有閒散資金的人，募集的錢再發展新的項目，用市場的機制來為窮人解決居住困難，我想應該是下一步政府要更多考慮的問題，而不是靠行政的命令來完成。

[解説]近段時間，上至中央、下到地方紛紛出臺各種政策遏制房地産過快上漲。在樓市密集調控政策之下，已出的調控政策對市場産生了明顯的影響。去年火熱的樓市成交量出現“垂直滑落”。

中國網：接下來問的這個問題是很多網友都比較關心的問題，請馮主任給大家分析一下，現在中國目前房地産的週期應該是處在一個什麼樣的週期，是繁榮期還是增長期呢？

馮科：我覺得既不是繁榮期也不是增長期，而是一個錯亂期。只要你放開房價就猛漲，你一收緊，它就死掉。

中國網：在這樣的情況下，您認為下一步中國政府應該把調控的政策重點放在哪？

馮科：重點是應該放在改革，改革制度，理順整個房地産的機制。只要政府控制有指標的短缺的物資都有審批和權利，政府參與其中，用一句話講是與民爭利，這個市場就不可能正常，如果在土地供應市場，地方政府的利益過於強大，房地産市場就是一個錯亂市場，既不是牛市也不是熊市，就會一管就死，一放就亂。要逐漸淡化政府在房地産市場的利益，從制度上改革，才有可能變成一個正常的市場。

中國網：從制度上進行根本的解決。從宏觀方面，政府的作為應該體現在哪些方面？

馮科：宏觀調控是一個短期的政策，制度是長期政策，用改革來解決問題。假如你不改革了，用短期政策來對衝，最簡單的就是信貸，約束消費者投資人、買房人的信貸，跟約束開發商的信貸是最有效的。首付提到40，第二套房貸提到50，立馬就會有很少人有購買意願了。因為你沒有財富支付能力了，首付要50，開發商貸款，自有資金率提高到50、60%，開發商也沒有能力放大杠桿，有多少能力就做多大的事，立馬這個市場就消停了。要從短期政策來看，信貸政策是最有效的。

中國網：今天非常感謝馮主任作客《兩會天天評》節目，也希望各位網友能夠在明天繼續關注中國網《兩會天天評》系列訪談節目，我們下期再見。

馮科：謝謝大家。(完)

（責編 文字：王瑞芳\主持：汪洋\導播：李哲\攝像：高聰 李異濤\圖片：王銳）