嚴躍進 易居研究院研究總監

1月下旬，全國至少三個城市出臺有關房地産的限購鬆綁、取消政策。先是1月27日廣州明確，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不再限購。隨後1月30日蘇州明確，不再審核購房資格；同日，上海也出臺政策，明確自1月31日起，非本市戶籍單身人士可在外環外認購一套住房。

此次多個城市的購房政策放鬆，充分説明2024年購房環境寬鬆友好的導向，體現了各地基於房地産市場新形勢，進一步調整優化房地産政策。2023年7月，在黨中央明確“中國房地産市場供求關係發生重大變化”的定調下，國務院、各部委以及各地紛紛調整優化房地産政策的具體措施。尤其是大城市的動作比較明顯，相關政策包括落實認房不認貸政策、降低首付比例和房貸利率、調整普通住宅標準等。從這個角度看，當前各地政策延續了2023年下半年的總基調，也為購房市場創造更加寬鬆的條件。

理解房地産限購放鬆政策的邏輯，才能更好理解接下來的政策動向。限購政策放鬆主要有三個路徑或模式，即：針對區域的放鬆、針對房屋的放鬆、針對購房對象的放鬆。其中，區域放鬆主要包括市區郊區的放鬆、傳統城區和新城區的放鬆等；房屋放鬆主要包括普通住宅和類住宅（“商改住”）的放鬆、大戶型和小戶型的放鬆等；購房對象的放鬆主要包括針對本地戶籍和外地戶籍的放鬆、首套和二套購房群體的放鬆、單身和離異群體的放鬆等。

此類分類可看出各地政策演變規律。近期部分城市放鬆中小套型的限購，結合此前放鬆大戶型限購的操作，基本上可以看出“先放鬆大戶型、再放鬆小戶型”的政策演變邏輯。理解此類邏輯，有助於把握政策動向、更好調整市場策略。

根據邏輯分析和實際觀察到的現象，在此從“賣”和“買”兩個角度進行分析：

“賣”的方面。過去很少會提及“賣”，因為過去民眾更加關注“買”。但最近兩年，中國房地産市場發生重大變化，很多城市二手房掛牌量明顯增加，拋售心態有所加重。從這個角度看，“如何賣”“何時賣”等問題頗受市場關注。預計今年各地會重視“賣”的問題。就現在看，由於一些城市政策放鬆，潛在的購房需求相對增加，部分賣房者定價策略開始變化。但是，對於急迫換房的賣房者，如果此前購房成本不高，則仍有降價意願。

“買”的方面。購房者會比較關心“房價是要上漲還是下跌”等問題。2024年，全國房價總體以穩為主，但有結構分化。人口基礎好的城市尤其是大城市，房價會呈現“先小跌、再不跌”的走勢。而對於人口基礎薄弱的城市而言，房價總體還會小跌，但跌幅可控。2024年，部分城市房源會有較多價格折扣，尤其是二手房。一些軌道交通沿線或教育資源不錯的新房項目，總體上會有5%的價格折扣。

總得來説，2024年是購房政策寬鬆、市場企穩復蘇的一年。尤其是在2023年房價積極調整後，泡沫減少了，市場顧慮也少了。考慮到我國房地産市場的基礎依然紮實，後續市場將有向好發展的可能。住房消費依然會保持活躍態勢，買賣雙方的市場信心也將明顯提振。

編審：李智 蔣新宇 張艷玲