文 ｜ 何德旭 中國社會科學院財經戰略研究院院長、研究員

保障性住房是我國住房供給體系的重要組成部分，加快推進保障性住房建設是構建房地産發展新模式、促進房地産市場平穩健康高品質發展的應有之義。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》強調，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。金融作為現代經濟的核心、國民經濟的血脈，對加大保障性住房建設和供給有著不可替代的作用。

不同於商品住房，保障性住房本身具有保本微利等特殊的惠民屬性，因此，無論是新建還是存量改造，大規模建設保障性住房都需要長週期、低成本、可持續的資金支援。除了中央和地方財政支援，更需要運用金融手段支援保障性住房建設，近年來已從多個方面探索、拓展相應的渠道和路徑。

今年5月17日，中國人民銀行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60％發放，利率1.75％。後續將帶動銀行貸款5000億元，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。而此前，中國人民銀行重啟抵押補充貸款以來，已投放5000億元支援推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。這一貸款的期限最長可達5年，且成本較低，能夠較好適配保障性住房建設的資金需求。截至2024年5月27日，國家開發銀行已發放保障性住房開發貸款8.19億元，支援新建保障性住房超過3100套。截至4月末，農發行對接保障性住房項目15個，審批保障性住房開發貸款2.04億元。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於金融支援住房租賃市場發展的意見》，明確提出“金融支援住房租賃市場發展應以市場配置為主”，並支援企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閒置房屋用作宿舍型保障性租賃住房。隨後，各大商業銀行加大力度，建立包含住房租賃開發建設貸款、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款等在內的覆蓋租賃住房項目全週期的住房租賃信貸産品體系，並制定了配套管理辦法，降低準入門檻、優化審批流程。

不過，我國房地産市場供求關係當前發生重大變化，保障性住房建設的資金需求仍難以得到滿足。需積極探索與之相適應的金融服務模式，按照“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”要求，在加大財政投入、健全政策優惠和激勵機制前提下，進一步健全和完善全方位、多層次、多主體、多渠道的保障性住房金融支援體系，提高投資、融資和運營等環節資金利用效率。

一是鼓勵商業銀行按照市場化、法治化、風險可控、商業可持續原則，提供保障性住房開發貸款和個人住房貸款，加大信貸資源投入，實行專款專用、封閉管理，為保障性住房的投資、開發、建設、運營提供多元化、多層次、全週期的金融産品和金融服務體系，合理滿足項目融資需求。一方面，繼續用好保障性住房再貸款政策，加大力度收購已建成存量商品房用作保障性住房。另一方面，支援商業銀行發行金融債券，籌集資金專門用於增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放；鼓勵商業銀行向房地産開發企業、工業園區等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。此外，堅持在保本微利原則基礎上，加大商業銀行支援力度，提高中長期貸款佔比，與政策性、開發性銀行一起形成支援保障性住房建設的中長期資金體系。

二是鼓勵政策性、開發性金融機構在符合自身職能定位和業務範圍的前提下，持續深化政銀合作，強化保障性住房信貸資源保障，開展項目盡職調查及評審，嚴格落實賬戶監管等措施，確保資金專款專用、封閉管理。

三是完善資本市場功能，豐富創新保障性住房建設長期投融資工具。建議優化債券發行流程，支援保障性住房投資、建設和運營企業通過債券市場開展融資，滿足其長期限、大規模資金需求。基於保障性租賃住房長期持有、獲取穩定租金回報等特性，可考慮推出保障性租賃住房REITs項目，將缺乏流動性的重資産轉化為流動性較強的金融産品——可公開上市交易的REITs基金份額，並引入權益類資金為企業盤活存量資産提供市場化融資支援。拓寬多元化投融資渠道，充分發揮保險資金、房地産投資信託基金、金融衍生工具的作用，為保障性住房建設提供長期資金融資便利。

四是探索特別國債長期資金支援保障性住房建設的有效方式。超長期特別國債已連續發行幾年，可嘗試將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支援範圍。此外，在確保貸款資金安全的前提下，支援利用住房公積金髮放保障性住房開發貸款。