文 | 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

近期，部分外國媒體引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及預期的數據，對2024年中國房地産市場進行展望，它們認為，基於租金回報率、人口等因素，中國房地産市場將繼續回調。

不可否認，對於近期的房地産走勢，無論是行業前端的供地、開發，還是後端的銷售和價格，都在繼續下行。但對於這種下行，我們不能站在純市場化或用新自由主義的邏輯來看待。1998年啟動住房市場化、貨幣化改革以來的25年，也是我國城鎮化、工業化快速推進的25年。房地産在其中發揮著市政基建投資、招商引資和地方財政輔助等綜合功能。

這是房地産的上半場，即以規模化的發展，打造城鎮化和“全球工廠”的基礎設施與全球最低成本的環境，抓住全球和平環境下國際産業轉移帶來融入世界分工的難得機遇。沒有房地産的快速發展，也許不會有當前影子金融風險等問題，但同樣不會有中國製造融入全球貿易體系，發展接近“微笑曲線”兩端，並漸進升級的機會。

目前來看，房地産上半場的目標基本達成，我國大多數城市市政和基建設施總量基本到位，公共設施、城鎮面貌、産業園區完備性等，具有明顯的比較優勢。當前，以傳統模式參與外部迴圈出現堵點，國內部分行業也出現産能過剩，加上全國城鎮化率在2022年已達65.2%等，從發展階段來看，我國需告別簡單要素投入，進入內需驅動的高品質發展階段。

也就是説，滿足已經進入城鎮，但沒有住所的老百姓的需求，以及城鎮化還要推進的需求，即新型城鎮化的需求，從人口城鎮化到戶籍城鎮化、以縣域為載體的城鎮化、城鄉融合發展等。同時，滿足已經擁有住房者的改善性住房需求。對此，2023年7月召開的中共中央政治局會議已經有了部署，即適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策。

房地産上下半場的轉換，需要經歷陣痛是可以想見的。房地産過去長期的高速發展，一定程度上解決了“有沒有”住房的問題，但還沒有完全解決住房“好不好”的問題。從“有沒有”轉向“好不好”，需要告別簡單要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區建設、15分鐘生活圈打造、全生命週期管理等，提高了居民的幸福指數，而且挖掘出新的增長模式，即從要素投入轉向“從租到買”“從居住到裝修，再到換房改善”“從室內到小區、社區、城區”配套完善等全方位的居住消費。

目前，美國、日本等發達國家已經告別了高速城鎮化，但房地産仍為支柱産業之一。2020年，美國每人平均居住消費支出8529美元，為第一大消費，佔居民消費總支出的34.9%。我國居民居住消費佔比僅為24.6%，為第二大消費支出（第一大消費支出為食品煙酒）。可見，我國圍繞居住的消費潛力還有待挖掘，這也恰恰是房地産下半場或發展新模式下將要實現的場景。

2023年，儘管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起來的成交量實現同比正增長。CRIC（中國最大的房地産數據庫）數據顯示，30個重點城市2023年全年一二手房成交總規模達到3.43億平方米，同比增長13%。2023年1—11月，全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到37.1%，創歷史新高，全國已有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。

這背後反映的現實是，我國房地産進入存量時代。同時，二手住房供給具有“低單價、低總價、區位優、選擇廣”等特點。2023年，杭州總價200萬以下二手房佔交易總量的一半，為46%，200萬—300萬二手房佔25%。2023年1—10月，天津、鄭州150萬以下房源佔比分別為69%、51%，深圳500萬以下房源佔比接近53%。

隨著房地産的調整，特別是房價下行，供給對需求的匹配程度在提高，前期大量進入大城市、超大城市、都市圈的年輕人、新市民可以借此實現住房需求，這是近期一些城市二手住房市場出現反彈的主要原因。人口凈流入的40個城市，已是我國商品房市場的基本盤，也將在這一輪房地産的調整中逐步穩定下來。二手住房市場企穩反彈，也將促進新房和二手住房、剛需和改善的良性迴圈。這是穩定房地産市場基本盤的力量。

與此同時，降低土地價格（比如推行地價分攤、綜合功能供地）、降低融資成本（大規模推出專項債、專項借款、抵押補充貸款等）、降低交易成本（降低增值稅、契稅、經紀費率等）等行業全鏈條“降成本”已經啟動，這與二手住房降價是一致的，目的都是讓供給匹配需求、需求牽引供給，最終讓供需能在高位平衡，實現穩中求進、先立後破。

國家還在積極部署供給側改革，推進“三大工程”（保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設），並將它們作為房地産發展新模式的抓手。保障性住房解決住房保障短板，匹配工薪階層、人才群體的購買力；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務、住有所居；“平急兩用”著重于新時期對安全基礎設施的需求。降成本和供給側改革一起，連同新型城鎮化，將包括3億到4億新市民在內的最廣泛人群融入城市化進程中。這將釋放最廣泛、最可持續的住房需求，使之最終過渡到房地産發展新模式，實現房地産企穩回升。