文 | 陳晟 中國房地産數據研究院院長

近來房地産領域的利好政策和消息不斷，也有很多關於未來房地産發展的討論。這一行業確實在一定時間內經歷了一些困難，但這很大程度上是階段性、短期性的，從房地産歷史的角度和規律來分析，中國房地産的未來有極大的發展空間。

現在房地産佔GDP比重約7%，加上建築業也才約14%，這比很多國家的房地産佔比都低，這意味著還有很大的房地産服務行業發展空間，這就是未來的機會。各類房地産服務業，包括金融租賃、細分賽道的房地産、空間衍生服務、存量更新與租賃、經紀、資管等都還有很大的發展空間，甚至還有些賽道處於供不應求的狀態。關於中國房地産的討論不應僅局限于供需平衡這一個維度，還應將各個賽道的發展空間和機會納入考慮。

房地産以及各種衍生服務業的增長，是我們可以堅定相信的，因為房地産的未來不會拘泥于當下的發展模式，而是會有新發展模式的轉型。那什麼是新的發展模式呢？過去高規模、高杠桿、高週轉、高負債的粗放發展模式，將發展成為以産品品質為中心，以客戶服務為核心、以人為本的新房地産模式。新模式要求我們回歸房地産産品本身。新時代能夠引領潮流的一流房企必然品質卓越、品牌卓著、治理現代、創新領先。

房地産業的發展永遠沒有終點，目前還保持著10萬億元人民幣的交易需求，已經是非常大的市場。另外人們對於美好生活、綠色環保的居住環境的追求也是永無止境的。科技的進步、審美的提高、人口結構的變化都能夠給房地産的發展帶來新的機遇。

現在也許還有一些困難要解決，但這是階段性的、週期性的。2022年中國城鎮化率為65.22%，從世界發展規律來看，在城鎮化率達到75%之前，幾乎沒有哪個國家的房地産出現過持續的、不可挽回的泡沫崩潰。中國城鎮化發展預計會保持在年均0.5%到0.8%的增長區間，再疊加城市間的人口遷移、經濟恢復帶動居民住房消費等因素，整體上中長期剛性住房需求充足。同時，房産庫存與現階段需求存在區位、戶型和品質不匹配的情況，優質住房供需不平衡以及結構性短缺問題突出，這也將催生持續性的增量需求。

品質改善的需求將催動市場新的活力。我國2000年前建立的城鎮老舊小區有21.9萬個，面積小、品質低、配套差、物業管理不足，將近35%的家庭還居住在這樣的住房環境之中。改善居住環境的需求仍然比較迫切。另外，一些國家的存量房流通率峰值在5%到6%，而我國當前僅為1%到2%。這意味著我們在這方面還有巨大的提升空間，預計平均每年將産生超過800萬套的改善性需求。

相關研究顯示人們對房地産的産品與服務有了比以往更高的期望和要求。後疫情時代的健康家居需求以及新家庭結構的演變意味著行業有了更多的增值可能性。新需求、新功能的誕生，以及新技術、新材料的迭代，也將為行業上下游企業帶來持續的創新活力和發展動力，這就是我們對未來充滿信心的底氣。

同時，我們的房地産還蘊藏著強勁的結構性增長潛力。在以産品為核心的時代，結構性的發展機會意味著房企要及時做出相應的轉變。目前的發展狀況也印證了這一點。儘管有些房企經歷了發展困難，但是也有一批堅持産品品質的企業能夠保持平穩發展，甚至一些以項目著稱的企業還迎來了銷售火爆。不可否認，舊模式下有一些舊企業依然面臨較大的壓力。一方面，我們需和舊模式切割；另一方面，要構建新模式的發展賽道。

房企要拋棄過去只把消費者當作埋單者來看待的心態，而是要把消費者作為利益共同的夥伴，堅持以人為本、以客戶為中心；要從重金融、重開發的思維回歸到專業與客戶本原的思路上，主動改變企業管理和房企業務開展的邏輯，打造始於客戶研究、終於客戶體驗的産品服務體系，打造好産品、好服務、好生活的三好體系，把更好的服務品質貫穿銷售交付的全週期。這樣才能時刻與消費者保持良性互動，以品牌勢能反哺企業的發展動能。

切割過去的錯誤模式，構建新的發展模式，未來房地産發展有著眾多的可能性。堅持長遠目標、穩固信心，堅持以人、以産品、以服務為核心，努力打造好産品、好社區、好服務的發展模式，是房企未來發展的關鍵。