10月9日，濟南首個軌道交通地下TOD綜合體——軌道交通千佛山站TOD(“以公共交通為導向”的開發模式)綜合開發項目正式開工建設。項目建成後擁有地下商業中心，還可通過地上生態景觀廣場和千佛山風景名勝區無縫銜接“引綠下山”，一下子引爆了市民對軌道交通TOD的關注熱情。記者調查發現，濟南軌道交通TOD項目已經呈現多點開花的良好態勢，從“通地鐵”到“通生活”，地鐵商圈將逐步構建都市新生態。

多個TOD項目加速推進

早在2019年，隨著軌道交通1號線建成通車，濟南就開啟了軌道交通TOD時代。龍湖集團以軌道交通3號線為引擎，以大型複合型商業天街為聚點，打造了“TOD+CBD”地鐵商圈。2020年12月18日，濟南第一個軌道交通TOD項目——龍湖濟南奧體天街開業。在其帶動下，濟南軌道交通3號線人流量驟然增加。這座濟南首家無縫連接地鐵的商場，轉瞬間成為網紅打卡地。

濟南軌道交通集團在TOD綜合開發方面成為積極探索的主力軍，他們在軌道交通2號線王府莊車輛段上蓋進行物業開發，通過軌道交通+小區建設的方式，打造新型租賃住宅小區。姜家莊停車場上蓋住宅項目，已于2022年11月實現開盤銷售。

2023年，濟南市人民政府辦公廳印發《濟南市軌道交通TOD綜合開發用地管理辦法》，為我市TOD綜合開發的規劃編制、土地儲備、土地供應等方面提供政策支撐。濟南軌道交通集團結合一、二期線網規劃，正分批推進6個場段、6個站點的TOD綜合開發工作。而在今後國土空間詳細規劃編制過程中，將進一步強化軌道站點與周邊用地功能、開發強度的協調統籌，加強軌道交通站點周邊公共服務、公園綠地等服務設施和公共交通、社會停車場等交通銜接設施佈局，促進軌道交通站點與産業佈局、公共服務配套、綜合交通、城市生活功能的有機融合;深化研究軌道交通線路重要站點公共交通、非機動車等交通銜接方案，協調推動提升軌道交通站點交通接駁效率。

隨著濟南軌道交通建設提速，線網逐步完善，TOD項目開發迎來重要機遇期。2023年7月13日，在經一路與緯十二路交叉口東北側的濟南軌道交通6號線商埠區西站建設現場，同步建設的大型TOD綜合體開發項目已經拔地而起。按照初步規劃，該項目總建築面積約13.5萬平方米，包含商業用房與租賃住房。該地塊是濟南老商埠區首個大型TOD綜合體開發項目。

2024年8月23日，濟南市自然資源和規劃局、濟南公共資源交易中心聯合掛牌11宗國有建設用地使用權。本次供地最大的亮點是洪樓TOD項目一期2宗商務金融地塊掛牌，這也是洪樓廣場片區城市更新項目啟動後的首次入市。洪樓TOD項目一期CSD04-1-1地塊佔地20254平方米，地上容積率2.2。根據規劃，擬與洪樓教堂聯動結合，規劃建設商業綜合體及商業步行街，並結合軌道交通洪樓廣場站、洪家樓站建設，將步行街與周邊商業互聯互通，打造休閒娛樂、逛街購物、網紅打卡等現代時尚的商業步行街區。花園路南側郵局地塊佔地12144平方米，地上容積率4.0，規劃以五星級酒店為主，商街部分將發揮緊鄰軌道交通站的優勢，與洪樓步行街、聚隆廣場相呼應，打造區域文旅體驗中心。

“軌道城市”前景光明

業內人士表示，濟南正在積極描繪變“城市軌道”為“軌道城市”的發展藍圖。隨著濟南軌道交通建設提速,線網逐步完善，從“通地鐵”到“通生活”，一個個成熟的TOD項目將逐步構建起集出行、居住、工作、消費和娛樂於一體的都市新生態。

以剛剛開工建設的軌道交通千佛山站TOD綜合開發項目為例，其地理位置優越，通過生態景觀廣場和千佛山風景名勝區無縫對接後，地上景觀自然美得不用説。而地下商業綜合體，既可以借助明年底通車後的軌道交通4號線直接引流，也可以吸引眾多來千佛山遊玩的外地遊客娛樂休閒，打造新的網紅打卡地。到時，來這裡吃飯、娛樂、購物、旅遊……可一站式解決。

對於發展軌道交通的城市來説，無論軌道交通採用何種投融資模式、是否跟土地捆綁，TOD都是城市發展的必選項。業內人士分析，如果因為不缺資金、軌道交通趕工期或其他原因不開展TOD規劃建設，將會重蹈之前軌道交通建設與城市發展脫節的覆轍，造成新一輪的資源浪費。從全國市場來看，參與軌道交通投資的主要以央企、地方國企和融資平臺為主，真正的純民營資本非常少。與此同時，社會資本對軌道交通場站周邊的土地開發十分感興趣，卻苦於沒有渠道介入。軌道交通TOD把軌道交通和開發的土地資源統籌規劃、功能立體複合後，就能産生“一加一遠大於二”的增值效益，形成政府、軌道交通集團、投資人和市民多贏的格局。濟南一旦將軌道交通和場站周邊土地資源合理打包規劃研究綜合開發，就能夠大大提升項目整體的可經營性，真正吸引巨量民間資本參與，反過來助推軌道交通建設和運營良性發展。