臨近春節，買房話題再度升溫。近日，貝殼研究院依據2021年35個樣本城市數據，發佈了《2021城市剛需購房報告》(下稱《報告》)，對各大城市剛需買房客群進行畫像。接下來，讓我們看看剛需群體都有哪些特徵，你又符合哪些條件。

　　一線城市剛需房300萬起步

　　何為剛需買房人，外界對它的定義不完全一致。在貝殼研究院看來，所謂的剛需，即剛性住房需求，是指受房價因素影響較小，為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體。

　　“上車”套均總價方面，《報告》數據顯示，分城市能級角度看，2021年一線城市套均總價約為298萬元，2020年一線城市套均總價約為297萬元，兩者基本持平；2021年新一線城市套均總價約為149.5萬元，與2020年相比出現略微上漲；對於二線城市而言，2021年套均總價約為123.4萬元，2020年約為121.3萬元，變化不顯著。

　　分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬元以上的城市達到3個，分別為北京、深圳和上海；更多城市集中在100萬-300萬元區間，達到25個；另外，有7個城市套均總價並未達到100萬，以哈爾濱、貴陽、長春、瀋陽及煙臺為代表的城市，“上車”總價相對於其他樣本城市較低。

　　來源：貝殼研究院

　　居住負擔指數方面，分城市級別看，一線城市居住負擔指數均值約為84.8，明顯高於新一線城市的52.7及二線城市的45.9。相較于新一線城市及二線城市，對於剛需客群而言，一線城市居住負擔明顯更高。

　　該研究院認為，以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強大的産業基礎，帶來了更優質的就業機會，疊加便利的基礎配套服務，使得其對人才具有更強的吸引力，從需求側角度來看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房價的有力支撐。貴陽、哈爾濱居住負擔相對較低主要是由於房價相對較低，相應的居住負擔指數也相對較低，而對於長沙而言，房價相對友好的同時，平均月薪也相對較高，約為9080元，在35個樣本城市中居於第15位，導致負擔指數較低。

　　置業面積方面，深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場結構偏向小面積房源。

　　《報告》稱，一線城市剛需置業套均面積從小到大排名為“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相比，在排名上出現了變化，4個一線城市平均住房面積約為62.31平方米。

　　15個新一線城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長沙及鄭州，15個新一線城市的居住面積均值約為83.86平方米，與2020年15個新一線城市85.66平方米相比，下降約1.8平方米。

　　16個二線城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個二線城市的居住面積82.56平方米，與2020年11個二線城市84.83相比，下降約2.27平方米。

　　來源：貝殼研究院

　　一線城市剛需購房年齡33.5歲

　　在剛需客群置業年齡方面，《報告》稱，分城市群看，在納入統計的12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲，其後是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其後，約為33.2歲。分城市級別看，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

　　“受限于較高的‘上車’門檻，一線城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。”《報告》解釋道。

　　來源：貝殼研究院

　　剛需客群首次置業時如何來支付房款？調研數據顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。二線城市按揭佔比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高、“上車門檻”越高的推斷。

　　該《報告》還用“月供收入比”來衡量家庭的月供壓力情況，並將30%定義為“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的30%用於月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準；將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風險能力。

　　調研數據發現，在已置業的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的佔比約為67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處於“舒適線”水準，月供收入比在50%及以下的佔比約為98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處於“安全線”水準。

　　剛需客群傾向選擇的居住面積區間特徵如何？調研數據顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平方米以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間為85-90平方米，35.6%的受訪樣本居住面積區間為70-85平方米。

　　剛需客群傾向於什麼樣的社區？調研數據顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向於選擇中等規模社區，22.5%表示傾向於選擇大型社區，11.5%表示傾向於小型社區，只有2.2%表示會選擇超大規模社區。

　　“46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇安全無憂型社區，即在居住體驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇健康樂活社區，即社區功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動空間，樂活無憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇優質物業社區，即社區可提供多項物業增值服務等。”《報告》稱。

　　來源：貝殼研究院

　　關於居住痛點，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區配套方面，認為周邊配套不能滿足生活所需，56.3%表示戶型佈局不夠合理，53.7%表示小區內部環境較差。《報告》認為，解決居住痛點需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。

來源：中新經緯    | 撰稿：薛宇飛    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

新聞投稿：184042016@qq.com    新聞熱線：13157110107    

來源：中新經緯    | 撰稿：薛宇飛    | 責編：汪傑菲    審核：張淵