分析 3

新規將遏制“送面積”行為

近年來，南寧房地産市場“偷面積”愈演愈烈，除了市場競爭越來越激烈，以及計算面積的舊規定給予了開發商很多發揮的空間外，“70/90政策”（指2006年6月1日以後新審批、新開工的商品住房項目，必須建設70%以上套型建築面積90平方米以下的住房）也逼使開發商不得不想方設法將戶型設計得更寬敞一點，以迎合置業者的需求。

而新《規範》實施後，以前的這套做法操作難度大幅增加了。“這次新規條文規定得比較細，就‘偷面積’手法而言有很強的針對性，今後南寧房地産市場的‘偷面積’行為將受到有效遏制。”廣西華藍設計（集團）有限公司總建築師施艦表示，今後“70/90政策”在執行上預計也會有所鬆動。

記者看到，新《規範》修訂的主要技術內容有：增加了建築物架空層的面積計算規定；取消了有永久性頂蓋的面積計算規定，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定；修訂了落地櫥窗、門鬥、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定；增加了凸（飄）窗的建築面積計算要求；修訂了陽臺的面積計算規定等等。

其中值得一提的是，新《規範》要求，窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下，且結構凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構週邊水準面積計算1/2面積。這也是新規中變化最大的一條。相比之下，按照2005版《規範》，飄窗是不算面積的。業內人士表示，這也是此前許多開發商在售樓時經常提到的“贈送飄窗”優惠。不過以後，這種説法恐怕行不通了。

另外，新《規範》要求，在主體結構內的陽臺，按其結構週邊水準面積計算全面積；主體結構外的陽臺，則按照其結構底板水準投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規範》裏，建築物的陽臺均按其水準投影面積的1/2來計算。業內人士表示，這意味著，今後開發商想通過面積計半的大陽臺設計吸引購房者以及規避稅費，難度將進一步加大。

未來 4

小戶型設計面臨挑戰

走訪中，不少市民認為需要理性看待開發商“送面積”的行為。如果自己的定位是想買套90平方米的房子，但是加上贈送的面積能到120平方米，這對置業者來説非常有吸引力。至於羊毛是否出在羊身上，那就要看樓盤的定價，如果定價合理，自己認為總價可以接受，那還是會覺得性價比較高。現在市場競爭越來越激烈，新《規範》的出臺應該會使市場更規範，讓開發商從其他方面對購房者進行讓利。

“新《規範》對市場的影響比較有限。”南寧昌泰置業投資有限公司行銷中心主任覃斌認為，房地産行業在發展了近20年之後，已經趨於規範。“送面積”只是開發商眾多行銷手法中的一種。如今這一手法被限制，開發商還可以在價格、物業等其他方面做文章。不過開發商需要面對的現實是，新《規範》實施後，小戶型的設計將遭遇更大挑戰，很難再通過政策空子“偷面積”。從長遠來看，新《規範》對購房者來説是好事，今後開發商建的房子在舒適度和通透度上應該會做得更好。

需要注意的是，新《規範》的落地實施引起了部分市民擔憂：今後“送面積”的房源將越來越少，這類房源會不會因此受到市場追捧，價格因此水漲船高？對此，業內人士表示，儘管新《規範》的實施時間是今年7月1日，但根據規定，在這一時間之前已經完成規劃審批的樓盤，仍按原先的規定執行。也就是説，新規對市場真正産生影響，恐怕還要過大半年時間。而且南寧樓市這類房源當前的庫存量較大，即使受到市場熱捧，短期內也不大可能消化殆盡，因此購房者不必過於擔憂。