住建部新規7月1日起實施，飄窗開始計算面積，陽臺不再只算一半面積

南寧樓市“送面積”時代面臨終結

7月1日起，由住房城鄉建設部發佈的新版《建築工程計算面積規範》（以下簡稱《規範》）正式落地實施。根據新《規範》，原有住宅建築陽臺、戶外花池、戶外結構樓板、飄窗等將計算建築面積，這也意味著開發商通過“送面積”進行行銷的時代面臨終結。南寧房地産市場業內人士表示，在“送面積”行為中獲益最大的實際上是開發商，購房者受惠有限。新規的實施將使房地産市場更加規範，相關房源價格不會因此出現大的波動。

現狀 1

買房“送面積”很普遍

近年來，南寧房地産市場上經常可以看到“一房變兩房”、“陽臺送一半面積”、“89平方米實得面積100平方米”等宣傳語。實際上，由於此前“陽臺只算一半面積”等規定，這些贈送面積一般都是開發商鑽政策空子“偷來”的面積。

記者統計發現，目前南寧樓市在售項目中，一半以上的樓盤都有贈送面積，贈送比例一般為5%～10%，有的甚至達到30%。在“偷面積”招數中，較常見的是將陽臺變成房間，實現“兩房變三房”，或者“三房變四房”。在舊的規定中，陽臺算一半面積，業主可將陽臺當真正的陽臺用，也可將其圍閉起來做成一個書房或客房。一般而言，一個戶型都會設計一個半封閉陽臺，所“偷”的面積在5平方米左右。但不少開發商設計的陽臺越來越多，如鳳嶺北一樓盤，其中一個戶型雖然只是2房1廳，卻設置了4個陽臺，所“偷”面積在20平方米左右。

開發商“偷面積”常見的手法還有將飄窗位置直接落地，將房間的空間擴大，而這樣的“飄窗”位置在舊規定中是不算面積的。此外，層高不超過2.2米的空間都不計算面積，這些均讓開發商“大有文章可做”。

調查 2

“送面積”並非越多越好

“‘送面積’獲利最大的是開發商，購房者實際獲得的實惠有限。”一位不願具名的業內人士表示，“送面積”表面上是購房者以相對實惠的價格獲得了更多的使用面積，但實際上開發商早已經把價格打進這些贈送的面積裏，平均價格跟沒有贈送面積的房源差不了多少，購房者並沒有撿到“天上掉下來的餡餅”。

這位業內人士坦言，開發商贈送面積其實還變相提高了小區的容積率。以一個容積率為3.0、總建築面積10萬平方米的樓盤為例，如果按照常規設計，不“偷”面積，這棟樓可以設計20層。但如果通過打政策擦邊球，每套房有可能“偷”出10個平方米的面積，假設有1000套房，就有可能“偷”出1萬平方米的面積。這樣，開發商在容積率不變的基礎上，又可以多蓋1到2層樓，能多賣上萬平方米。

“這樣一來，開發商成為了最大的受益方。而國家卻有可能因此損失了稅收，購房者為此犧牲了舒適度。”這位業內人士表示，購房者在享受開發商贈送面積的同時，可能要犧牲通風、採光等條件，並遭遇一些本可避免的麻煩。譬如，那些有大進深露臺的戶型，很有可能造成房間日照不足，降低居住舒適性。如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型，還會導致隱私性不強等問題。

值得一提的是，大部分所謂的“贈送面積”，由於沒有計算在規劃報建的建築面積和容積率內，並沒有産權。一旦這部分“贈送面積”發生安全事故，業主很難通過法律維權。