南寧新聞網—南寧晚報訊（記者 趙金玲 實習生 韋茹潔）備受關注的明年二手房營業稅徵收政策，終於塵埃落定。23日上午，財政部網站挂出《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(下稱通知)，規定從明年1月1日起，不足5年的普通住房轉讓按差額繳納營業稅，超過5年的普通住房對外轉讓，免征營業稅；不足5年的非普通住房（面積超過120平方米）轉讓按全部徵營業稅，超過5年的非普通住房轉讓按差額徵營業稅。

　　昨日，不少業內人士認為，此番細則的出臺可看出，明年二手房稅費交易成本雖然與2009年相比有所提高，但與2008年相比，稅費政策仍存在一些優惠。也就是説，不足5年普通住宅仍享營業稅優惠。

　　政策發佈：

　　不足5年普通住宅

　　仍享營業稅優惠

　　“實際上，這個通知是對2006年住房轉讓營業稅徵收政策的恢復。”南寧市地稅部門的工作人員説，個人轉讓購買不足5年的非普通住房全額徵收營業稅，這一政策早在2006年就已實施過。

　　據了解， 2008年年底，國家為刺激房地産市場的發展，將此前個人購買普通住房超過5年轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。

　　23日發出的通知，再次將住房轉讓營業稅優惠期限改為5年。南寧市房産管理局産權戶籍與市場交易管理科科長黃鵬認為，政策的回歸意味著國家想利用稅收政策工具對房地産市場加強調控，希望通過提高房屋交易成本，遏制當前房價過快上漲勢頭。

　　據介紹，明年的二手房交易稅費與2009年相比，稅費政策變化體現在營業稅徵收年限由2年變為5年，年限內普通住宅和非普通住宅徵收標準相應變化。但同時，明年的營業稅調整後，與2008年相比仍有許多的優惠，首先，印花稅和土地增值稅均變為免征；其次，最主要的變化是不足5年的普通住宅營業稅由全額徵收變為差額徵收。

　　本地現狀：　

　　二手房市場賣家不急買家急

　　需要指出的是，12月9日“營業稅優惠政策”終止的消息公佈後，具體採取哪種方式進行徵收是業內外關注的焦點。由於相關細則並未出臺，為了趕上優惠末班車，許多購房者集中過戶，南寧二手房交易量一時間“暴漲”。

　　記者從房産交易市場上獲悉，從11月份起二手房交易量就開始上漲。來自房産部門提供的數據顯示，11月南寧市區二手房成交面積14．96萬平方米，成交1536套，成交量創新高。

　　12月24日下午，記者來到南寧房地産交易中心辦證大廳裏看到，前來諮詢的買房者和賣房者仍然擠滿了大廳。很多市民在仲介人員的指引下填寫表格、辦理手續，現場人聲鼎沸。

　　離下班時間還有半個小時，仍有很多人在排隊取號，十幾名市民將諮詢排號處圍得水泄不通。正在排隊取號的劉女士稱，看好了一套2005年的二手房，她正急著讓賣家趕緊辦理過戶手續：”我們談好的價錢是60萬，再不過戶我就要多繳納幾萬元的營業稅了。”

　　不少賣房者也持觀望態度，他們手中掌握的一些瑯東樓盤的房源，認為今後將有極大的升值空間，其收益能抵消轉讓營業稅增長的部分，所以並不著急把房子出手。

　　“其實現在著急的是買方，賣方一般都穩得住。”房産交易中心大廳內一仲介公司的一位不願透露姓名的仲介顧問表示，每天房産交易中心大廳早早地擠滿了前來辦理産權登記手續的市民，其中大部分市民像劉女士一樣來搶搭二手房交易優惠政策末班車。

　　影響分析

　　二手房交易高潮預計持續到月底

　　南寧市房産局房産交易中心交易科科長黎汪國介紹，從今年10月份以來，南寧市個人住房轉讓辦理手續已經進入高峰階段。市民蜂擁趕搭優惠末班車的現象是預料之中， 為應對高峰期，房産交易中心工作人員月初已經進入中午均加班加點的工作狀態。

　　據了解，為了趕在政策取消前辦理房産過戶，進入12月份，二手房交易量更是明顯大幅增長。而隨著12月底政策到期時限的臨近，近期二手房交易量還在不斷攀升。

　　但是，也有業內人士稱，離12月31日的最後期限僅剩幾天，現在交易想趕優惠末班車也未必趕得上了。通常辦理二手房過戶，要先評估房産，申請貸款，審批貸款時買賣雙方當事人都要在。這個步驟一般是在申請貸款的銀行完成，一般要一個星期，最快也需要3到5天。

　　一位業內人士説，營業稅細則的出臺，在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現象不會過於明顯,保障了明年市場交易熱情，尤其是2年—5年內二手商品房普通住宅交易能夠得到持續活躍，趕不上末班車的購房者可延後購買或辦理。

　　【名詞解釋】

　　普通住房 ：根據南寧現行的普通住宅標準，同時符合以下三個條件的為普通住房：

　　（一）住宅小區建築容積率在1.0以上；

　　（二）單套建築面積在144平方米以下；

　　（三）實際成交價格低於同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。

　　非普通住房：不能同時滿足以上三個條件的住房都是非普通住房。

　　【例子】

　　普通住房新政舊政對比：

　　李先生2007年1月在南寧購買了一套120平方米的普通住房，購房時所花費用60萬元。如果2009年以70萬元的價格出手，按目前政策，屬於持有滿2年的普通住房，可以享受免征營業稅的優惠政策。

　　如果李先生在2010年轉讓該住房，按新政策則屬於持有未滿5年的普通住房，需按差額徵收營業稅。

　　應納的營業稅為：（70-60）×5%=0.5萬元

　　非普通住房新政舊政對比：

　　李先生2007年1月在南寧購買了一套150平方米的非普通住房，購房時所花費用75萬元。如果2009年以90萬元的價格出手，按目前政策，屬於持有滿2年的非普通住房，可以享受按差額徵收營業稅的優惠政策。李先生應納的營業稅為：（90-75）×5%=0.75萬元

　　如果李先生在2010年轉讓該住房，按新政策則屬於持有未滿5年的非普通住房，需按全額徵收營業稅。

　　應納的營業稅為：90×5%=4.5萬元