江蘇省淮安市：共有産權住房保障情況介紹

三、項目運作實例

淮安共有産權房以經濟適用房項目進行立項，納入省市年度目標任務，享受經濟房優惠和支援政策，再由項目責任主體進行掛牌上市，扣除上交省土地出讓規費後的土地出讓金，全部由市財政撥付市住房保障中心，凈收益部分作為政府産權部分的出資來源。

（一）淮鋼二期。

1、項目規模。位於站場路南側、枚皋路北側、西安路東側、清浦區行政中心西側、總佔地面積202畝，其中保障性住房佔地面積137畝，總建築面積14萬平方米，保障性住房房源1414套（廉租房376套，共有産權房1038套），計11.1萬平方米。

2、運作方式。採取“限房價、競地價、帶圖掛牌”的方式，通過項目法人招標進行市場化運作。

（1）土地出讓。土地掛牌條件為：地塊競得者所建多層部分房源由保障中心回購，回購價格為1990元/平方米（不含維修基金和管道煤氣，不分樓層系數，統一價格），半地下車庫600元/平方米，同時地塊競得者須將回購部分的多層住宅頂層以上閣樓無償提供給保障中心。保障中心以低於成本的價格回購房源，地塊競得者通過配建的1萬平方米商業用房和自行銷售的7000平方米房源以及剩餘的65畝土地運營來平衡其項目資金。

該地塊2010年12月由新興發展江蘇投資管理有限公司摘牌並負責建設，摘牌總價為12700萬元，由市財政扣除上繳省級土地出讓規費後將11129萬元土地出讓金返還至保障房資金專戶，專項用於保障房建設和回購。

（2）産權比例。1038套共有産權房中，申購人可在個人出資不低於60%的範圍內自主選擇個人和政府産權比例。

（3）資金來源。政府共有産權部分資金共計5911萬元，主要來源於以下幾個方面：一是土地出讓金溢價部分，市財政返還淮鋼二期土地出讓金11129萬元，其中保障中心用於土地整理投入資金為6383萬元，4746萬元的溢價部分顯化為政府資金。二是稅費及政府性基金優惠減免部分，即城市基礎設施配套費105元/平方米計1165萬元，顯化為政府資金。

（二）福星花園。

1、項目概況。福星花園位於淮安市延安東路南側，通甫路西側，緊鄰省重點中學淮陰中學，佔地102畝，總建築面積11.6萬㎡，共建保障房1294套11萬㎡，其中回購房源934套8萬㎡ （廉租房76套、共有産權房282套、安置房576套）。

2、運作方式。採取“限房價、競地價、帶圖掛牌” 的市場化運作方式。

（1）土地出讓。土地掛牌條件為：地塊競得者所建房源由淮安市保障性住房建設管理中心（下稱保障中心）部分回購，一期和二期回購價格分別為2235元/ ㎡ 、2530元/ ㎡（含維修基金，不分樓層，統一價格），同時地塊競得者還需無償提供100套共有産權房的政府部分産權。保障中心以接近成本的價格回購房源，開發商通過剩餘7幢樓自行銷售用於平衡其項目資金。

該地塊2007年2月由淮安市富麗房地産開發公司摘牌並負責建設，摘牌總價為5885萬元，後由市財政將5885萬元土地出讓金返還至保障性住房資金專戶，專項用於保障性住房建設和回購。

（2）産權比例。282套共有産權房中，包括政府和個人形成的“三七比例”和“五五比例”兩種産權模式。

（3）資金來源。政府共有産權部分資金來源主要包括：一是地塊競得者無償提供的100套共有産權經濟適用房政府部分的産權共496萬元，顯化為政府資金；二是土出讓金溢價部分4031萬元（市財政返還福星花園土地出讓金5885萬元，其中扣除保障中心土地整理投入的1854萬元後，4031萬元溢價部分顯化為政府資金）。為政府積累共有産房政府産權部分資金共計4527萬元。