房價在經歷了多年的上漲後，又迎來一次關於是否“崩盤”的大討論，地産業內人士態度各異：王石説今年“形勢不妙”，王健林對今年樓市“並不樂觀”，任志強則連發5篇博文斥責“房價暴跌論”。2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

近日，在北京重度霧霾的天氣下，《證券日報》記者連日調查北京多個區域的二手房市場後發現，實際成交價格與節前幾乎持平，但成交量卻大幅下滑，其中，東四環區域成交量下滑達到30%。同時，改善性房源業主報價明顯高於節前，但購房者少有出手，多數尚在觀望。

事實上，《證券日報》記者節前實地調查北京二手房市場時獲悉，通州區域二手房業主單套房總價報價多數較高，議價空間甚至高達12萬元至15萬元，在此基礎上，節後成交價格依然下挫了2萬元-3萬元才易於促成成交。

值得注意的是，根據鏈家地産市場研究部統計，截至2月25日，2月份（1-6日無網簽）北京二手住宅成交4224套，較1月份前25天環比下降46.3%。較去年2月份同期下降45.3%。另外，2月份二手住宅成交均價為29310元/平方米，環比微降0.7%。

議價空間不足5萬元

2月26日，當《證券日報》記者走進通州區某鏈家地産仲介門店後發現，該店多個店員都坐在電腦前聊天，顯然並不是忙於帶購房者看房。同時，該店銷售人員告訴記者，年前急於出手換房的客戶幾乎都賣完了，新上來的一批房源報價要比市場成交價格高出不少，但看房的人卻不多，現在市場上觀望的人要遠多於下手的人。

“我在年前看中了通州八里橋附近的一套97平方米戶型的房子，當時報價是260多萬元，比較猶豫，決定再等一等。”《證券日報》記者在上述門店實地調查時，一位購房者向記者如是表示，“前天去看房時發現，同樣戶型的房源業主報價降至248萬元，最後我以245萬元買下了這套房。”

“從最近的市場反應來看，購房者比較理性，看房週期變長，觀望情緒比較濃厚。”鏈家地産大興區黃村鎮附近的銷售經理向《證券日報》記者透露，“附近二手房目前的成交均價在2.5萬元-2.7萬元/平方米之間，這一成交價格實際上與節前相差不大，但看房人明顯減少，且不少人都在觀望，打算在3月份或者4月份才下手買房。”

值得一提的是，該銷售經理還向記者表示，節前二手房市場議價空間較高，甚至多達15萬元，但目前來看，年前掛牌價格虛高的業主已經重新調整了價格，調整後的房價議價空間則遭到擠壓，若想促成成交，單套房議價空間已經降至2萬元-3萬元。不過，市場接盤者卻開始銳減，看房人減少，成交量下滑。

除此之外，一位對東四環附近區域二手房市場了解甚深的仲介人士向本報記者表示，節前改善性需求房源單套房最高的議價空間能夠達到50萬元，而近期一套總價300萬元左右的房子，最高僅有5萬元的議價空間。

成交量驟減近五成

“從東四環區域近期成交情況來看，成交量可能要下滑30%。”上述仲介人士向本報記者表示，最近客源少，新增房源卻較多，報價虛高，多數業主在等3月份以後看房者集中而至之際，再借其熱度高價出讓。

事實上，鏈家地産市場研究部統計顯示，截至2月25日，2月份（1-6日無網簽）北京二手住宅環比下降46.3%，同比下降45.3%，成交價格環比微降0.7%。此外，與年前相比，春節長假拉低了2月份成交量的現象非常明顯。同時，今年節後成交恢復狀態並不樂觀，春節長假後的半個月，成交量比2013年同期減少了六成。

對此，鏈家地産張旭向《證券日報》記者表示，雖然這存在去年年初成交量大，對比基數高的原因，但更重要的是，2014年開年，北京信貸市場收縮，使購房需求入市的難度增加。

除此之外，有業內人士表示，每年年初都是北京房地産市場的傳統銷售淡季，成交量下滑較為正常。不過，最近北京自住型商品房入市，在其刺激下，二手房市場的有效需求被吸引過去，不少購房者都等待自主型商品房中簽，傳導至二手房成交量下滑，購房者看房動力不足。

張旭也表示，除了自住型商品住房的集中入市，部分城市頻發降價消息，也在一定程度上加深了購房人群的觀望情緒。在價格方面，據鏈家監測成交區域的數據顯示，2月份，北京二手房成交結構基本穩定，雖然年初二手住宅成交均價較去年底有所下調，但降幅不大，整體價格水準依然保持在2.9萬元/平方米左右，價格走勢較為平穩。

不過，上述人士則表示，雖然目前成交價格波動並不大，但並不排除個別區域房價微跌的可能性。