香港“拋樓”加劇內地房企悲觀情緒

專家認為，流動性緊縮、限購限貸難去，國內市場年內恐難言樂觀

日前，香港樓市掀起降價風，由新鴻基與長和係為代表的香港老牌地産商紛紛打折促銷 ，最高折扣一度高達40%。香港作為一個歷經樓市跌宕起伏的成熟市場，其風向標意義可謂深遠，而這一信號，使成交量已大幅下滑的內地房地産業的悲觀情緒再度加劇。

萬科董事會主席王石表示，2014年樓市“非常不妙”，一向樂觀的任志強也開始轉調，認為“漲幅會大幅下降”。

對此，專家認為，在國內外流動性緊縮的大背景下，內地樓市年內恐將難言樂觀。

拋售

港商擇機先動

2月10日，新鴻基地産推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低於同區域二手房價格10%至15%。如果算上項目提供的付款折扣優惠、新地會會員折扣優惠等其他優惠，項目價格最高降幅可達40%。此外，李嘉誠長和係長江實業新年首個新盤也以降價25%開售。

土地方面也不再熱絡。2月12日，香港屯門兩幅限量地也以遠低於市場預期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元，創12年來新低。

對此，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，經過樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來的香港地産商，對市場走勢和風險控制有著獨到的洞察力。

中國房地産學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》採訪時表示，雖然內地樓市與香港樓市相對獨立，但是不能否認會造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導下同時作用於內地，另一方面，對本就易受影響的內地購房者的心理預期，影響更為明顯。

自稱“永遠不賺最後一個銅板”的地産商李嘉誠，在過去短短5個月間，便連續拋售價值約200億元的內地物業。自8月以來，李嘉誠控制的長和係便開始拋售國內不動産，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經中心、12月以預計30億元出售南京國際金融中心大廈。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時減持嘉湖銀座近70%股權。

楊科偉認為，作為“精明”港商代表的李嘉誠一向被視為投資風向標，其頻拋物業的做法正源於對未來市場的判斷。

警覺

A股房地産板塊大幅下挫

17日，中國指數研究院報告顯示，在2月10日-2月16日的一週內，監測的42個城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。

CREIS中指數據庫數據顯示，第7周監測的42個城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91 .83%和89 .29%，廣州緊隨其後，同比下跌77.25%。

事實上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數城市環比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線城市為例，CRIC研究中心數據顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環比方面也有不同程度下滑，深圳以環比下滑51%高居榜首，廣州隨後環比下降30%，北京、上海則分別環比下降16%與28%。

鏈家地産市場研究員張旭認為，1月份市場的成交平淡，更多的應視為國內樓市在傳統淡季影響下的短暫回落。從今年市場的整體趨勢上看，當前購房積極性不及前兩年，整體市場的熱度和預期略有降溫，對於房企而言也並不急於推盤。

與此同時，資本市場對於房地産業未來判斷也不看好。自2013年起，房地産股全面下跌，跑輸大盤8個百分點。其中，地産龍頭保利地産2013年股價跌幅達38 .2%，萬科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。

跌勢仍在繼續。截至2月16日，2014年以來，在不到50天內，房地産(申萬)指數便已累計下跌了0.23%，“招保萬金”四大房企股價也無一例外下跌。其中，招商地産累計下跌13 .14%，保利地産累計下跌6.79%，萬科A累計下跌8.22%，金地集團累計下跌8.23%。

業內人士表示，地産股的走勢不僅是房地産上市公司當季業績的體現，更代表了市場投資者對於未來房價和房企運營情況的預期。

在此影響下，房企大佬近日來也紛紛悲觀再起。據媒體報道，萬科集團董事長王石日前在接受採訪時，用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，並稱“我不改變我的觀點”。

而他的觀點便是此前對李嘉誠拋售物業的發聲：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，樓市要小心了！”。

同時，一向被稱為大嘴的任志強，也在常年唱多後，進行了改口“我做了十幾年房地産報告，今年第一次提出‘風險’兩個字。”任志強説，“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個人對他們提出警告，我説你們太樂觀了，很危險”。

錢緊

內地樓市年內難言樂觀

對於香港樓市，楊科偉認為，資金與樓市高度相關，流動性緊縮成緊箍咒。

“在聯繫匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大。”楊科偉表示，2014年1月28日至29日的美聯儲貨幣會議宣佈削減100億美元Q E計劃，自2月起將再削減100億。美國經濟溫和復蘇、就業持續改善沒有改變，QE削減就將會繼續，未來會有外資持續大規模流出。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，香港樓市與內地樓市上漲週期聯動，香港作為內地房企主要融資地，熱錢外流勢必會對融資造成影響。但自2013年房地産市場走高以來，房地産項目出貨率較高，房企資金較為充裕，內地樓市又有其獨立性與封閉性。“因此，香港樓市從某種角度來講對內地樓市有一定影響，但影響程度不能過高估計。”

“實際上，我們應注意的是香港樓市下滑對內地購房者預期的影響。”趙路興説。

曾出任美國聯邦政府房産金融辦專家，現任新加坡國立大學房地産研究院院長鄧永恒此前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，從中國房地産市場來看，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由於房價上漲預期。

“我們通過模型計算過北京市場的房價，得出如果北京要維持目前房地産市場的發展現狀的話，北京市場的預期是每年要漲5.9%。但是如果預期向下跌了一個百分點，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%。”鄧永恒説。

除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，將適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。

“一面是市場需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導致支付能力受挫，2014年內地房地産市場難言樂觀。”楊科偉説。

對於2014年內地房地産風險，陳國強表示，應警惕對市場風險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。“香港樓市經歷過市場的春夏秋冬，一旦出現問題，反應較為迅速並謹慎。在出現問題時，果斷割肉，以減少損失。但內地房地産企業雖然經歷了2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。”