14年前，在消費維權領域已經聲名在外的王海隨委託人來到一個房地産項目的售樓處。他當時不明白，以前一年才有三五起的房地産類維權委託，怎麼突然就激增到了每個月三五起。那時王海還不知道，中國房地産行業妒一個令人沉醉也令人瘋狂的黃金時代正在啟幕。而伴隨著洶湧的開發大潮而來的，房産維權已經成為房産領域永恒的話題。
如今，房地産維權已經成為3·15投訴率較高的一項。調查數據顯示，85%的購房者表示在購房中遇到房産品質、侵權等問題。這個龐大的數據，觸日驚心，讓我們不得不正視“房産侵權”的問題。在市場調整加速洗牌的過程中，房地産市場的維極行為依然層出不窮，似乎成了一個例外。
在房地産維權的諸多案例中，學區房亂像是重要組成部分。圖為2016年6月，濟南保利華庭業主反映，開發商當初承諾的是解放路第一小學分校，而到了報名入學時，卻變成了科苑小學。
前遇“捂盤”漲價，後入仲介“陷阱”
最近，濟南市民段奕剛購置的二手房令他很頭疼。3月初，段奕在寶陽地産新馨家園店購置了一套二手房，購房之前仲介含糊其辭，簽了購房合同之後他才發現，房子沒有暖氣。這時候，段奕已經交了五萬一千元的定金，如果退房就要面臨損失定金的後果。想要維權的段奕在諮詢了律師後發現，“沒有證據證實仲介蓄意欺騙，購房合同中也沒有關於暖氣的條約。但是合同中關於違約定金不予退還的規定卻很詳細。”
其實原本段奕沒有打算買二手房。“一開始就想在東部買房，但受東部CBD和地王等因素的影響，不少樓盤價格漲幅巨大。”因為價格原因，段奕不得不放棄。最終，他以96.6萬元的價格從歷下區辛祝路購置了這套102.85平的二手房。
除了價格問題，東部樓盤的不確定性也是段奕最終沒能在東部購房的原因。“好多樓盤根本無法確定開盤時間和開盤價格，大致的時間都沒有，更別説具體的時間了。”當段奕在歷城區景和山莊售樓處，問及普通戶型的開盤時間和價格時，置業顧問給出的回答可以歸納為“三不”——“不確定、不清楚、不好説”。
景和山莊一共20棟樓，段奕詢問的時候只有兩棟在售，且均為大戶型，動輒140多平米、180多平米乃至200平米以上。其中，11號樓報價每平米1.5萬左右，1號樓在1.7萬左右。至於普通戶型，置業顧問給出的答覆是：“我們近期沒有推小戶型的計劃，這個要看開發商，我們也想賣，但不一定讓賣。”
為了買房，段奕幾乎把濟南東部所有的樓盤都轉遍了。一開始鎖定在高新區附近的段奕把看房範圍擴大，一直延伸到東部漢峪片區的幾個樓盤。但是在旅遊路與舜華南路交匯處南側，緊挨在一起的三處樓盤均處於未開盤狀態。沒開盤的房子置業顧問都無法提供準確價格，而高新區綠城玉蘭花園的置業顧問不僅沒有給出價格，開盤日期也沒有預期。“只能跟你説，目前只有兩棟樓在認籌，一共100多套房子，已經認籌400多號了，購房選房都是按認籌號碼來的，你現在不排個號的話，開盤你更排不上了。”
“捂盤現象嚴重，開發商有房不賣。但是我們等不起，因為剛剛拆遷，我們買房就是剛需，跟他們耗不起。”東部房價的瘋漲更是讓段奕始料未及，像他所鐘意的景和山莊，“去年4月份才賣8700元/平，年底就已經漲到一萬五六”。甚至就連開發商也沒有預估到現在能漲到這個價，“本來6月份開盤的時候，我們預計年底能漲到一萬五就很不錯了，沒想到才9月份就到一萬四了。”歷下區鳳山路東部的銀盛泰金域藍山置業顧問表示。
如今的房地産圈中，捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、發佈虛假房源、售後包租、返本銷售等現象並不少見。以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市，甚至頻頻出現“日光碟”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。
2016年7月30日，名輝豪庭二期某座樓交房第二天，保溫層被大風掀翻，從3層到30層整體脫落。
沒有房産證，也沒有違約金
房産證對於購房者來説，是權益的保障，但對於濟南大地銳城小區1600余戶居民來説，就是一張空頭支票。入駐6年多，他們至今沒有房産證，沒有違約金以及其他賠償措施。
7年前，王明在大地銳城小區買了套商品房，房屋面積120多平米，總價100多萬元。入住後他才得知自己買的商品房竟是違建。大地銳城的開發商屬於三威置業有限公司，因為私自把規劃建19層的樓房改成了33層，所以受到了濟南市城管執法局對其開出的6000多萬罰款，由於一直沒有交齊罰款，所以房産證問題一直擱置著。
此後，王明參加過幾次業主們的維權行動，但“毫無效果”。從2010年空房到現在，大地銳城的業主們連房産證的影子都沒見著。王明説，“原來規劃的是8棟樓房，包括地下一層和地上十八層，現在卻是6棟樓房，每棟樓房高33層。”當初王明購買這套商品房時，售樓人員給他説五證齊全，當時還信誓旦旦地保證，交房24個月內會辦下房産證。
沒有房産證，許多業主無法落戶，甚至因此不能成為一名真正的“濟南人”。除了不能順利落戶外，大地銳城小區適齡孩子上學的問題也讓業主們很揪心。王明最初購買大地銳城的房子，就是因為小區有配建學校。現在不光不能上配建學校，就連附近的公立學校也上不了，只能把孩子送進附近的私立學校。高昂的學費使王明不堪重負。
在王明的購房合同中，對産權登記有明確約定，出賣人應當在商品房交付使用後24個月內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報産權登記機關備案。若因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房産證的，如果買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的0.2%賠償買受人損失;如果買受人不退房，出賣人按已付房價的0.3%向買受人支付違約金。而大地銳城小區的業主至今也沒收到開發商的違約金。
在大地銳城小區的售樓處門口，玻璃門上張貼著兩張紅紙，內容上寫著：“同意山東三威置業有限公司分期繳納罰款，在首期繳納不少於1000萬並簽訂如期繳納餘款協議後，市城管執法局及時函告市規劃局和市城鄉建設委。”這份審批意見還規定，山東三威置業有限公司在繳納完不少於1000萬元首期罰款、土地出讓金，妥善處理好相關問題後，市規劃局對其一期工程項目(不含售樓處)進行確權。
售樓處一位工作人員承認之前存在違建問題，但稱問題已經解決了，並提供了一份關於”大地銳城”一期工程6棟住宅樓(地上)建設現狀及超建面積予以規劃確認的復函。“我們已經交了1000萬，(相關部門)也答覆給辦了。至於哪個環節出了問題，需要問高新區建管局。”山東三威置業有限公司李姓負責人稱，大地銳城最初屬於高新區建管局管轄，現在多個部門也正在研究解決這個事情。
據濟南市城管執法局相關人員表示，山東三威置業有限公司已經走到了交罰款的程式，但至今還沒交完罰款，所以不能倒推各個部門辦理各項手續。
大地銳城小區所屬的姚家街道辦工作人員稱，他們已經把小區不能辦理房産證問題逐級反映給了區、市歷史遺留問題辦公室。但是，她並不知道大地銳城小區上千戶業主何時才能辦下房産證來。
“定制時代”的房屋品質
隨著房地産調控的持續深入和暴利時代的終結，開發商通過各種方式壓縮成本製造利潤;同時，房價暴漲擊痛業主心理價格底線，也練就他們的火眼金睛，使其對房屋品質前所未有地挑剔，一向“金字招牌”的品牌房企經歷前所未有的信譽危機。
去年6月，因中海華山瓏城項目已安裝3000台的太陽能在安裝、安全、保修期等方面存在多處違規，濟南市建委發佈了包括強制抽檢、勒令停工整改、予以處罰等在內的5條處理意見。項目太陽能安裝被責令全面停工並進行整改。
2008年，濟南中海地産有限公司成立，中海成為最早進駐濟南的全國知名房企。從中海·紫禦東郡、中海·奧龍觀邸，到百萬平大盤中海國際社區，再到如今的中海·天悅府以及中海·華山瓏城，濟南中海業主已有數萬之多。然而，中海在受到關注收穫讚譽的同時，也始終遭遇“品質門”的拷問。
作為亮相濟南的首個中海項目，中海·紫禦東郡從誕生之初就存在著問題。2012年，部分業主在人住三個月後便為房屋開裂問題所擾，從客廳到臥室再到陽臺，大大小小近十道裂縫讓住戶們心緒難寧。定位高端的精裝房中海·奧龍觀邸項目自2013年6月業主收房以來，房屋漏水、電線裸露、暖氣生銹等問題導致一修再修，讓部分業主苦不堪言，賠償更無從談起。百萬平大盤中海國際社區更是重災區。在項目聯排別墅區，地面下沉引發了大面積的墻體開裂、外立柱基礎面坍塌、地基面“錯層”等品質問題。不止濟南，在網路搜索中，全國多地的中海項目都頻繁上演“品質門”。
曾有中海的高管將中海地産的特點歸結為三點，除了執行力強和融資優勢外，更多的歸結為優秀的成本控制。但在快速的“擴張略地”與嚴格的資本管控之間，必然會出現一些“失控”的區域，而品質問題正是其外在表現。
近期，品牌房企業主大規模維權的消息接二連三被曝出，越來越多因為品質引發的維權事件成為品牌開發商的“阿喀琉斯之踵”。業內人士認為，品牌開發商過於重視銷售目標、忽視品質標準的“快週轉”策略是造成信譽危機的主因。
某知名跨國房地産公司執行董事認為，“大量拿地，快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝，這種模式成就了品牌房企的超速發展。對於像萬科等涉足數十個城市的房企來説，過於重視銷售目標的完成，忽視房屋品質保證讓這種快速複製、規模擴張式的發展埋下隱患，各地爆發的大規模維權就是典型的例子。”
此外，專家認為，近期新建房屋品質問題扎堆被曝出，主要是“限價”時代預售住宅的批量入市所致。由於時間、人力、物力、財力所限.全國性品牌房企一般採取與當地中小開發商合作的方式進行項目開發。
克而瑞資訊集團董事長丁祖昱表示，“只有退潮後，才知道誰在裸泳。樓市將由賣方市場進入定制時代，未來房企的競爭更在於産品和服務的比拼。品質差的房企很難走遠，因為謊言總有戳破的那一天。”
歡迎廣大網民為中國網山東提供新聞線索，積極投稿。中國網山東熱線電話:【0531-88556593】 投稿郵箱：zgwsdchina@126.com 中國網山東微網志：http://weibo.com/aixinqiye 微信公眾號 ：sdpdchina
