短短8個月，成都南三環超級大盤“南城都匯”的資産兩次被法拍。自2022年3月以來，項目收購股東禹洲集團和項目接管人德勤事務所多次對簿公堂。
4月15日即將法拍的商業用房，可謂是去年住宅法拍的續集。而持續推動法拍的香港卓穎投資，看起來和項目收購方毫無關係，但穿透股權和相關高管的履歷不難發現，它實際上是禹洲集團的關聯公司。
項目股東方瑞卓置業在2023年8月發佈的聲明稱，南城都匯項目因操盤方禹洲集團在2021年11月違規私撬保險櫃盜取公章後，非法虛構炮製兩筆鉅額擔保訴訟案（兩案合計金額高達47億），禹洲集團利用其控制項目公司公章的便利，操作原被告聯手，使該虛假訴訟兩案由成都中院一審判決生效。
企查查公開資訊，本次法拍執行立案的標的額約25億，卻查封了項目超100億的住宅和商業資産，讓人匪夷所思，查封超30%比較常見，但超300%的查封卻聞所未聞。
阿裏法拍網上的評估報告上顯示，項目還沒有辦理權屬初始登記，也就是説就算拍到，能不能辦理分戶小産權證還存變數。上次法拍被叫停是因為其他股東不同意，股東糾紛會不會影響商業住房的使用及權證手續辦理，目前也是未知數。
種種跡象顯示，禹洲集團在操盤過程中，通過私撬保險櫃搶公章、單方面操作簽訂2份擔保函合計金額逾40億、違法私刻總包單位公章，並偽造工程總包合同轉走6 98億元專項貸款資金和2493萬元賬面資金，其根本目的是減少虧損。
畢竟，禹洲集團在2022年3月8日公開宣佈暴雷以後，它就少了一個“錢包”了。
一波未平，一波又起。
近日，南城都匯8期Link商業街內161套、貨值約4.3億元的商業用房在阿裏拍賣和京東拍賣掛牌，將於4月15日拍賣。拍賣資訊顯示，161套商業房産的所有權人，為南城都匯項目開發商舜鴻地産（成都）有限公司（下文簡稱“舜鴻地産成都公司”），其建築面積60—225㎡，起拍總價50—575萬。
2024年4月，南城都匯8期商鋪即將阿裏/京東開啟拍賣
這是項目資産第二次被擺上法拍臺。
2023年8月14日，南城都匯8期住宅（組團案名“山河玖璋”）就曾上過法拍臺，後因“其他”原因撤拍。
2023年7月，南城都匯8期住宅擺上拍賣臺
2023年8月，南城都匯8期住宅司法拍賣因“其他”原因被叫停
短短8個月，南城都匯8期的資産被再次搬上拍賣臺，説明收購項目的股東方尚未達成共識，而隨著更多資訊被披露，這兩次看似迫不得已的法拍實際上是一方股東故意為之。
在解開原告被告的“特殊關係”之前，我們想知道，昔日的明星盤為什麼會走上法拍呢？
昔日的明星盤為什麼會走向法拍呢？
要講清楚這個問題，得先從舜鴻地産（項目開發公司）説起。
2020年7月23日，南城都匯開發商和記黃埔地産（成都）有限公司，後期更名為舜鴻地産（成都）有限公司，該公司由禹洲集團和成都瑞卓置業聯合收購，雙方各持股50%，禹洲集團操盤。
值得注意的是，“禹洲集團操盤”給項目後期發展帶來了巨大變數。但當時的禹洲，風頭正盛。
禹洲集團財報顯示，2019年集團實現累計銷售金額為751.15億元，同比增加34.13%;累計銷售面積為497.12萬平方米，同比上升34.3%。此外，公司2019年保持了一貫高派息的特色，派息率高達45.67%，以現金分紅回饋投資者。
如此強勁的增長，讓老闆信心無比膨脹，讓投資者信心十足。然而，計劃不如變化快。
2020年9月，也就是禹洲集團和卓瑞置業接手南城都匯兩個月後，成都高新技術産業開發區財政金融局發佈《關於禁止和記黃埔地産（成都）有限公司融資、貸款和重大資産重組的函》，高新區財政金融局以開發商存在捂地，捂盤不良行為，嚴重影響了區域房地産平穩發展，所以禁止高新區的金融機構向南城都匯的開發商和記黃埔及項目公司提供新增融資，貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔進行重大資産重組提供幫助。
這意味著，和記黃埔地産（成都）有限公司的開發貸款資金鏈被切斷了。然而，股東們很快想到了解決辦法。同年12月，和記黃埔（成都）有限公司更名為舜鴻地産（成都）有限公司。
在這之前的8月，項目收購方首次對外公佈項目新案名，原南城都匯7期更名為“山河峯薈”，原南城都匯8期更名為“山河玖璋”。
公開資料顯示，2021年5月，項目最後一次開盤賣了372套山河玖璋的住宅，成交均價為15527元/㎡，但這筆生意是虧的，因為售價比收購成本價還低。
開發貸款通道被堵和銷售價格不及預期，給項目帶來“戴維斯雙殺”。
2021年12月，香港卓穎投資集團有限公司申請保全查封舜鴻成都公司的高新區房産，也就是南城都匯，查封期限三年。
2022年1月，禹洲在港交所發佈公告，公司三筆美元債利息償付違約，且利息支付寬限期已到期，公司未能按期支付利息。正式宣告爆雷，也讓南城都匯的未來蒙上了一層陰影。
此時，項目公司已經無法向香港和黃支付貸款本息，原本試圖通過時間換空間的計劃淪為泡影，而當初把酒言歡的合作方淪為“只認錢不認人”原告和被告。
收購股東方有何糾紛？
南城都匯8期商業用房即將開啟法拍，而項目股東方的糾紛一直在持續，迄今尚未達成和解。
在上次法拍住宅前夕，香港和黃和瑞卓置業分別發佈聲明，對法拍事件表示不予認可。顯然，瑞卓置業和香港和黃是不希望資産被低價拍賣的，然而，項目另一股東禹洲集團，在兩次法拍事件中從未發表任何“利益受損”的相關聲明，也未表現出推遲拍賣的行為，似乎不合商業邏輯。究竟為何？
據觀點地産網報道，推動本次法拍的“卓穎投資”和禹洲集團有緊密關聯關係。企查查顯示，由卓穎投資集團有限公司100%控股的杭州舜嘉貿易有限公司旗下兩家公司，都與開發商之一的禹洲集團有關聯。南京琨灝五金貿易有限公司也有多名高管在禹洲集團任職。
此外，據觀點新媒體了解，卓穎投資集團有限公司為杭州舜嘉貿易有限公司唯一股東，杭州舜嘉貿易有限公司隸屬於禹洲集團，曾于2017年在蘇州競得一宗土地。
也就是説，兩次推動法拍的單位香港卓穎投資，其實是禹洲集團的“自己人”。至此，我們就能理解禹洲集團的一系列“神操作”了。
一，拒絕執行成都市中級人民法院判決書【（2023）川01民終6594號】關於“原公司法定代表人向公司新法定代表人或其指定人士交還公司的公章、財務章、營業執照正副本原件及其他相關公司資料及其他財産”的決議，導致項目後續工作遲遲無法推進。
二，2020年10月，項目操盤方相關人員利用在舜鴻地産任職之便，非法偽造了項目七期總承包建設單位江蘇中南建築産業集團有限責任公司（簡稱“江蘇中南公司”）的印章，虛擬轉包合同將6.98億元專項貸款資金以及2493萬元舜鴻地産賬面資金轉賬給並未承包項目工程的福建城省城東建築工程有限公司（簡稱“福建城東公司”）。
第三，2023年8月9日，項目股東方成都瑞卓置業有限公司發佈的聲明稱：2021年11月，南城都匯項目因操盤方禹洲集團私撬保險櫃盜取公章後，非法虛構炮製兩筆鉅額擔保訴訟案（兩案合計金額逾人民幣40億元），在如此鉅額訴訟中，禹洲集團利用其控制被告公章的便利，操控原被告聯手，被告主動放棄法律賦予的二審上訴權，使該虛假訴訟兩案由成都中院一審判決生效。
第四，2023年9月19日，舜鴻地産（成都）有限公司發佈的《致公司全體員工告知函》稱，禹洲集團委派至公司但被罷免的原法定代表人王婷婷，利用其無權佔有的公司公章向公司員工出具告知書，試圖蒙蔽員工、拒絕執行相關決議、干擾公司正常經營。
為何超額查封？
如前文所述，舜鴻地産和香港卓穎投資之間的兩個擔保債權糾紛，涉案金額超過40億元，加上原項目公司的股東公司為境外公司，取證工作難度可想而知。
如此鉅額的訴訟，禹洲操控原被告聯手，被告主動放棄法律賦予的二審上訴權，使一審判決順利生效，迅速進入執行階段。而從後期瑞卓發佈的公章丟失的公告看出，瑞卓表示毫不知情。
但最讓人匪夷所思的卻是法院的超額查封，企查查公開資訊，案件執行標的額約25億，卻查封了項目30多萬平米住宅及4.5萬平米商業，資産價值超百億。一位服務房地産多年的律師表示，查封超30%比較常見，但超300%的查封卻聞所未聞。
買家競拍成功後能否租賃或自營？
據阿裏資産拍賣網顯示，本次法拍的161套商業住房起拍單價均低於同社區其他組團的資産。以高新區薈錦路99號49棟1層104號房屋為例，建築面積139.74㎡，起拍總價284萬，起拍單價2.03萬元/平米。貝殼找房數據顯示，位於南城都匯匯曦園三期的一套住宅，掛牌單價約2.4萬/㎡。
從項目現場來看，雖然南城都匯8Link商業街1-3主體工程已經完工，且部分商鋪已經出租給商戶，但項目周邊雜草叢生，地下室一片黢黑，顯然是處於無人運營狀態，而商業項目最重要的是運營和管理。
此外，四川恒通房地産土地資産評估有限公司出具的評估報告（川恒通評房字（2023）750號評估報告）顯示，本次拍賣的商業住房上午辦理權屬初始登記。
當然，既然是合法拍賣的房源，肯定是可以辦理産權登記的。問題就是，在如此複雜的債務關係中，買家什麼時候才能拿到産權登記證。此外，房東拍到商鋪後能否成功租賃出去或自營，目前還是未知數。
綜上所述，作為項目收購方的股東之一，禹洲集團通過“自己人”不惜手段推進法拍試圖拿回投資本金，其根本原因是缺錢。2022年1月，禹洲集團公開暴雷，正式宣告自己少了一個“錢包”。自那以後，禹洲集團股價加速下跌。
如果從收購南城都匯算起的話，禹洲集團的股價從最高3.95元（2020年7月）跌至0.053元（2024年4月），37個月，股價跌99%。禹洲集團最新發佈的年報顯示，2023年，母公司虧損約105億元，現金及銀行結余（含受限制現金）51.43億元。
本次拍賣情況如何，南城都匯未來會有什麼戲劇性變化，我們將持續關注。（鳳凰網風暴眼）
