在目前的房價高位運作和觀點紛雜的情況下，對於普通消費者而言，追漲而購屬於非理性抉擇，持幣靜觀，待機抉擇，則是明智之舉

今年1－9月，商品房價格比去年同期增長了13.4%，其中住宅上漲了11.5%，有的城市上漲了20％以上。房價的不斷攀升，引起了上至中央決策部門，下至黎民百姓各個層面的高度關注。與房價節節攀升相輝映的是，關於中國目前的房地産價格是否屬於正常上漲，房地産業是否存在“泡沫”，“泡沫”是否即將破滅等等“口水戰”在不斷升級。普通消費者應如何抉擇？政府又應該如何抉擇？

當前的爭論，主要集中在兩個完全對立的判斷上。

第一種判斷，中國目前的房地産業不存在泡沫。目前房價的攀升，是供求矛盾的正常體現。

其理由是，中國目前的房價攀升，從長期供求關係看，中國的城市化水準的提升和每人平均收入水準的上升，成為拉動房價的長期因素。從短期供求看，由於近期政府對地産、房地産投資信貸等方面的調控，導致供求矛盾上升，加上相關上游行業價格的上漲，推動了目前的房價保持在高位水準。直接提出或暗含的政策建議是，放鬆當前的調控力度，緩解土地和投資資金供求矛盾，是抑制房價的根本措施。

第二種判斷，認為中國目前的房價屬於不正常水準。房地産業存在泡沫，甚至出現嚴重泡沫，中國面對著泡沫時刻破滅的危險。這是從房地産投資增長率、房地産投資和消費信貸增長規模、房産空置率、投資性購房與消費性購房比例等方面顯示出的數據做出的判斷。直接提出或暗含的政策主張是，進一步加強對房地産業的調控，防止泡沫的破滅。

對於目前的房價上漲，在判斷上意見不一，各執一詞，似乎體現著仁者見仁、智者見智的“學術爭鳴”邏輯，然而，綜觀不斷熱烈起來的論爭及持不同觀點者的背景，我們發現存在這樣一種有趣的現象:提出或直接間接支援第一種判斷的，一是房地産業中的業界人士，二是主管房地産開發的政府職能部門，當然包括部分經濟研究者；提出或直接間接支援第二種判斷的主要是部分學者、部分海外諮詢機構、潛在承擔泡沫破滅風險的職能部門、執行著宏觀調控任務並承擔相關責任的部門。現有的不同觀點是利益導向型，還是學術中立型，是值得人們謹慎鑒別的。

隨著城市化進程的加速和居民可支配收入水準的提升,房地産的潛在需求無疑是影響中國長期房地産價格的剛性因素。由於存在巨大的潛在需求,所以投資（不動産投資）性購房所佔比重在近年來開始上升。然而,階段性的房産價格波動,不能以長期因素作為判斷的依據。

雖然潛在需求是決定中國房地産價格具有長期剛性特徵的因素,但是，長期性的潛在需求，不可能用短期的迅猛供給增長方式來滿足,否則，就會使短期內房地産業脫離整個經濟水準而片面增長，導致國民經濟發展中階段性的經濟波動。因而,將長期供求關係或潛在市場需求作為短期的房地産價格波動決定因素，是不準確的。

不管當前的房地産業是否存在泡沫，但若將當前高位運作的房價看成是供求不平衡的正常反應，屬於正常現象，這種判斷實則屬於不正常。一般來説，價格當然是供求關係的市場反應，但是，階段性的房地産價格是否反映當期真實供求，則值得謹慎考察。

絕對地説，如果不存在房地産投資信貸和消費信貸制度，房地産的開發和建設投入完全來源於房地産商的自有資金和向消費者的融資，房地産的需求完全取決於消費者的可支配收入，那麼，房價則是房地産供求的真實反應，不存在價格的虛高和所謂的房地産業泡沫問題。在這種絕對的條件下，完全可以通過增加有效供給來抑制價格。

然而，由於房地産投資和消費的資金部分或絕大部分來源於信貸，房價就不一定反映真實供求關係，更不能準確反映真實購買力。因而，在現實經濟中，房地産業的供求對信貸資金的依賴程度越高，房地産價格反映真實供求狀況的程度就更具有不確定性。

如果借助於增加房地産開發和建設投資來抑制價格的上揚，就等於擴大信貸規模和提升信貸增長率。因而，一定時期房地産業是否存在泡沫，房價是否出現虛高現象，關鍵要看房地産投資和消費的信貸規模和信貸增長率與房價的相關關係。

當前高位運作的房地産價格，是否是由投資性（或投機性、非消費性）集中購買引致的，是否存在房地産商間哄抬價格的默契合謀行為，是否是由對房地産業的調控引起的進一步上漲的價格預期推動的，如此等等，這些可能都是導致價格上漲的因素，但都不是問題的關鍵。

問題的實質在於，抬高的房價主要靠什麼性質的資金支撐起來的。如果像某些分析那樣，個別城市房價階段性的猛升，是國際“熱錢”進入導致的。如果是真正的“熱錢”，而不是銀行的信貸資金，房價不管怎麼漲，都不會影響大局，有朝一日價格下跌，影響的只是他們已被物化的資産的縮水。

國際“熱錢”進入中國房地産，不一定是壞事，可能是好事。國際“熱錢”不管將價格抬多高，只要終端消費的可支付能力變化不大，高價格不會挺多久。當然，有人認為國際熱錢進入是賭人民幣升值，希望借此從中獲利。如果真是這樣，又會帶來多大的負面效應？

同理，如果當前的房價是由消費者和投機者手持資金和動用自己的銀行存款抬升的，一旦價格下跌，也不會産生具有全局性的負面影響。從顯現出來的數據看，國際熱錢也好，居民手持現金和兌取的銀行存款也好，都不是支撐目前高位房價的資金主體，而信貸資金才是真正的“頂梁柱”。這才是危險的關鍵所在。

基於以上認識，在當前房地産投資和消費的信貸規模和信貸增長率處於高位運作的情況下，尤其是當前整個宏觀經濟處於通貨膨脹壓力條件下，如果政府放棄對房地産業的緊縮和整頓政策，增加所謂的有效需求，可以預期到的結果是，房價不僅不降，反而更漲。不僅如此，即使當前的房地産業不存在泡沫，也會形成泡沫。

基於以下情況，政府會繼續推行既定的政策：

第一，由於通貨膨脹壓力的存在，使得政府必須調節信貸規模和信貸增長率，因而，單獨放鬆房地産市場銀根的宏觀經濟環境不具備。

第二，銀行尤其是國有商業銀行的股份制改造已經進入關鍵階段，降低不良資産率，提高資本充足率是近期銀行工作的重點。因而，銀行向房地産業擴大信貸規模的舉措與當前銀行的改革存在衝突。尤其是在房地産業是否存在泡沫甚至泡沫是否會馬上破滅的爭論不斷升級的氛圍中，銀行向房地産業擴大信貸規模與銀行的風險控制原則相背離。

第三，今年的宏觀經濟增長目標的超額實現已成定局，明年的經濟增長是否要依賴房地産業的進一步大規模投資來帶動，具有不確定性，因而，借助於經濟增長理由放鬆對房地産業的整頓，條件不充分。

第四，規範土地開發秩序、形成有效的土地流轉機制的任務遠未完成，短期內放鬆土地整頓工作，搞土地秩序整頓的“半拉子”工程實非明智之舉。

以上因素表明，政府堅持已有的房地産政策不動搖，並切實落實相關政策，是推動中國房地産業健康發展的基本條件,也是避免因房地業波動引致整個國民經濟波動，化解潛在風險的基本措施。

在目前的房價高位運作和觀點紛雜的條件下,普通消費者應該如何抉擇呢？

第一，價格高位運作中儘量避免“買漲”、“追漲”，追漲是非理性的抉擇。

第二，在“口水戰”不斷升級，資訊“噪音”越來越雜的環境中,別輕易相信哪一家之言。

持幣靜觀，待機抉擇，才是明智之舉。

瞭望東方 2004年12月11日