市建委前天透露，北京市經濟適用房今年新開工１４４．３７萬平方米，同比增長４０．９％。另據北京市統計局的數據顯示，２００３年北京市經濟適用房全年銷售面積達３２０萬平方米，同比增長４５．３％，銷售額達到９１億元。不過，記者通過調查發現，儘管經濟適用房價格較為便宜，但仍有五方面的“成本”較高。

“我現在就像捧著一根雞肋，食之無味，棄之可惜。”在一家雜誌工作的李小姐半年前買了一處北京東部的經濟適用房，但對於這處房子，她越來越沒有當初的那份欣喜：３０００多元的價格在北京還是很便宜的，但是兩年多的交房期限、至今只有一趟公交車的交通狀況、並不太滿意的戶型以及小區周圍遍佈高壓線的大環境，讓她覺得這個經濟適用房買得並不像想像中那麼值。

前期投入大

排兩天隊不一定能拿到號

８月底，三環新城二期放號引來２０００多買房人排隊兩天兩夜，引起了社會廣泛關注。

買房者披星戴月、風餐露宿排長龍的現象幾乎在每個經濟適用房的放號現場都可以看到，即使是冬天，放號的樓盤一樣排得熱火朝天，這對於３０歲左右的年輕人也是一個不小的考驗。儘管這種買房的先期人力、物力投入成本很高，但是至今好像還沒有降低這種成本的有效辦法。

排號還不是最難的，最難的是怎麼才能知道什麼時候放號。絕大多數經濟適用房的放號時間都是秘密，從來沒有哪處經濟適用房會事先在媒體上大肆宣傳某月某日幾時開始放號，都是事先告訴你大概是哪個月放，突然哪一天你沒留神就放了。所以要買經濟適用房的人都得眼觀六路、耳聽八方才行。如果是經常出差的人，由於不知道幾時放號，根本沒有辦法事先安排哪天不出差。

即便你知道什麼時候放號，也排到了號，只要沒排在前幾十名，很有可能就選不到好房型。靠前的號通常被有門路的人事先拿走，已經成為一個不爭的事實。

投資時間長

兩年前就已經交了房款

經濟適用房交房時間通常都在１年以上，還有很多在２年左右。樊小姐一次性付款３９萬元買了一處１００平米的經濟適用房，但是她要兩年３個月之後才能拿到毛坯房。“我是付全款，２００６年的期房，且不説這筆錢如果投資可能獲得的回報，就是放到銀行裏兩年的利息就有一萬五呢！”

不是一次性付款的買房者也不輕鬆。大部分買房者都是首次買房，很多人住在出租的房子裏。從開始交月供到裝修完畢的近三年時間裏，他們要一邊負擔著２０００元左右的月供，一邊承擔著每月千元左右的房租。

據調查，在三環新城的業主中，國企職工約佔３５％，國家公務員約佔２０％，初級白領約佔２０％，教師約佔１５％，主要年齡段在２８歲－３８歲之間，月收入平均在２５００元左右，卻要每月承擔３０００元左右的月供和房租。

目前很多商品房項目都已經推出入住後開始付月供的新政策，其實這項政策對於月收入不高的經濟適用房購買者更為適用。

對於交房時間太長，開放商的解釋是：並不是房子蓋不完，而是因為經濟適用房通常蓋在市政配套設施很不健全的“生地”上，要解決市政供水供電供暖供氣的問題需要的時間比較長。

不管問題來自開發商還是政府部門，為這個問題買單的卻是希望通過經濟適用房得到實惠的中低收入者。

交通成本高

上班換三趟車花１６元車錢

“我每天上下班要倒三次車，往返交通費要１６元錢，一個月要３００多元，一年下來就得４０００元！”家住天通苑的居民訴苦説。天通苑的其他一些居民也説，經濟適用房雖然解了他們對住房的燃眉之急，但是因為大多數的居民都在四環以內工作，所以交通費用非常高。一位年輕夫婦無奈地説：“最麻煩的是路上經常堵車，我上班已經遲到多次了，準備貸款買輛車吧，也要十幾萬元，看來買了經濟適用房的後期投入也不低啊！”

有的經濟適用房小區到現在還沒有直通的公交車。比如，電子城經濟適用房，下了公交車，步行了２０分鐘左右才到達電子城小區。

國外都是窮人住在市區，富人住在郊外，這樣就比較合理，低收入者免去了交通成本，高收入者自己有車，交通也不存在問題。但是在北京乃至中國，由於地價觀念等原因，低收入者住得離城市越來越遠。

配套不完善

幼兒園月收費３５００元

“你沒看人家的規劃模型嗎？學校、銀行、停車樓、高爾夫球場一應俱全，就在售樓處！”

“這裡是交通死角，配套再好也沒人來呀！”

這是某經濟適用房業主論壇上的一番對話，而這種預見已經在一些小區變成了現實。很多經濟適用房項目因配套設施未能及時跟上，教育、商業和醫療等方面給業主帶來了諸多不便。

有媒體報道，韓女士家住回龍觀雲趣園，為了４歲的兒子上幼兒園，韓女士操了不少心。雲趣園有一所匯佳幼兒園，不過每個月的費用得交３５００元，一般家庭是吃不消的，況且來這兒買房的人不就是為了經濟嗎。

既經濟又適用才是真正意義上的經濟適用房。然而有些經濟適用房項目只注重了“經濟”，卻忽視了“適用”。由於這些大型的經濟適用房社區都是新興的社區，缺少吸引教育人才的重量級砝碼，因此很難在短時期內提升該社區教育品質。

除了教育，還有醫療。據了解，回龍觀大社區共有３處醫院，但很長時間都沒有一所甲等醫院，如果需要動手術只能到市中心大醫院。

超市也是一樣，居民要去一個大型的綜合超市，通常要跑出好遠。

法規不健全

增大購房風險

與商品房不同，經濟適用房的合同沒有業主與開發商商量的餘地，所有業主簽的都是由開發商提供的統一格式的合同。

有一些合同中只規定了房屋總面積，戶型圖在合同中都沒有尺寸，而經濟適用房又幾乎全部是期房，建造完成後的房子很可能與業主的預想有出入，但退房卻難上加難。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）施行以來，對開發商逾期辦理産權證、虛假廣告等不規範的行為起到了一定的規範作用，從一定程度上維護了購房者的權益，但是有關法律界有關人士告訴記者，《司法解釋》只適用於商品房，經濟適用房並不是商品房，經濟適用房也就不能適用《司法解釋》。

經濟適用房的購買者喪失了一般商品房購買者在簽合同和退房等方面的權力。(記者 方芳 圖/田藝)

事件觀察

兩種改革思路

一位房地産界人士説，目前開發商的土地價格由四部分組成：土地出讓金、拆遷成本、大市政成本和稅費。而經濟適用房的開發商免土地出讓金，稅費減半，而且經濟適用房通常建在偏遠地區，也幾乎沒有拆遷成本，因此相比商品房，經濟適用房的開發成本很低，但成本低，並不意味著購房人就能絕對受益。浙江財經學院袁曉陽介紹説，針對目前經濟適用房的現狀開始出現兩種改革思路。

一種是將現行的政府補貼開發商的做法改為直接補貼購房者，即國家將現存的經濟適用房市場與普通商品房市場合併，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進行直接補貼。這樣做不但可以杜絕開發商的“尋租”行為，防止“暗箱操作”與權錢交易，而且可以大大減少政府的監督成本，提高監督效率，即政府只需將監督的對象放在購房者的資格認定上。另一種改革思路則是徹底取消現行經濟適用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市場中租住房屋，政府則給予一定的租金補貼。

這一改革的出發點是，政府的責任在於保障社會成員的最低生活條件，即政府應當保證人人有房住，而不是人人有房産。(方芳)

北京現代商報 2004年09月27日