火爆的經濟適用房

5月24日，北京街道上，平時喜歡閒坐的大爺大媽們已沒了蹤影，白花花的太陽讓人覺得渾身疲乏。然而，在去往翠城經濟適用房開發區的路上，卻是一派熱鬧景象。

計程車上，當聽説要去十八里堡附近時，司機馬上介面説：“是去翠城看房吧，我就住附近，翠城可‘火’了!這兒地理位置不錯，就在四環邊上，3180塊錢一平米，要能買到可真值。”記者隨即問起是否知道今天翠城的排號情況時，司機卻搖頭説：“哪那麼容易知道啊，經濟適用房不是那麼容易買的，排到號的一般都是內部有人，提前把放號的消息告訴他。一般人排號得排幾天，好不容易輪到了，號卻沒了，有一處經濟適用房還沒動工時，號就排沒了，你們去看看吧，但想排號，可別抱太大希望了。”

車剛拐上京沈高速路，遠遠地就看見了翠城的樓區，一期工程已經入住，二期工程也已修起了模子，看來就差裝修了。車還沒停穩，已經看到絡繹不絕的人在翠城售樓處進進出出，看來翠城確實很“火”。從售樓處停放的車看，並不都是自己驅車而來，打車或者坐公交車來的老百姓不在少數。

剛要步入排號大廳，看著擠得水泄不通的人群，記者一下被怔住了：這麼多人排號，那得排到什麼時候呀？此時，正好印證了出租司機説的話：就算好不容易輪到了，號還是不一定能有。

這時，恰巧一對老夫婦拿著號擠出來，一邊擦拭著額頭上的汗水，一邊喜滋滋地説道：“我們是一大清早就來排的，還行，排了6個多小時就排到了。”説著，老倆口在房沿下坐了下來，一遍又一遍地看著手中排到的號，滿臉喜悅。“這次不算難排，上次，我們也是排經濟適用房的號，排了一晚上，可剛排到我們時，號卻沒了，這次只要交3萬塊錢的認購金就能拿到號，一期已經有人住了，反映還不錯，你們趕緊排吧，不然就沒了，多好的機會啊。”阿姨熱情地對記者説。

放眼望去，排號的人們都異常地興奮，有的還不停地打著手機告訴親戚朋友，讓他們快來排號。一位熱情的售樓小姐告訴記者：“我們放號截止到明天下午3點，2007年入住，這已是二期工程，一期已經入住。”“那能排到號嗎？”記者問。“能啊，只要填一張登記表，交3萬塊錢的認購金就能拿到號了。”“對買房者還有其他條件限制嗎？比如，收入什麼的？”“哦，沒有，只要你拿著本人身份證、本地戶口本及3萬塊錢的現金就可以了。”

走出翠城售樓處時，看著來來回回不斷進出的人群，不禁為這些買房的人慶倖，他們排號雖並不像計程車司機所説的那樣艱難，但有一個問題卻縈繞在心：這裡所售的經濟適用房似乎不像規定的那樣對購房者作出限定，難道這些買房人都是低收入者？經濟適用房究竟經濟了誰呢？

經濟適用房經濟了誰？

主持人：宋梅

嘉賓：

汪利娜 中國社會科學院經濟研究所研究員

袁鋼明 中國社會科學院經濟研究所宏觀經濟研究室主任

劉維新 中國城市經濟學會秘書長、《中國房地産金融》常務副主編

左暉 北京鏈家寶業房地産經紀有限公司總經理

爭論之一：新規是否使經濟適用房縮水

主持人：為加強經濟適用住房建設和管理，建設部會同國家發展和改革委、國土資源部、人民銀行共同制定了《經濟適用住房管理辦法》，並於5月20日開始正式實施。該辦法對經濟應用房的戶型標準、供應對象、銷售價格進行了嚴格控制。新規出臺會不會使北京的經濟適用房市場縮水？對目前的商品房及整個房地産業有何影響？

汪利娜：這個規定不會使經濟適用房市場縮水，因為經濟適用房銷售的對象隊伍很龐大，市場上對經濟適用房的需求非常大，不太可能縮水；有些開發商之所以擔憂這個問題，其實是在擔心經濟適用房的平均價位。

新規定只是把進入的門檻提高了，無論是資本金的提高，還是土地供應制度的嚴格，都提高了房地産開發的門檻。這將迫使開發商重新洗牌，一些自身資質比較差的開發商就會被淘汰掉；此外，開發商們的利潤可能也不會再像從前那麼大，過去的經濟適用房市場從一定意義上來説是一種扭曲了的市場，真正合理的市場應當回歸到由供求來決定。

袁鋼明：經濟適用房是控制我國房地産過熱的一種方式。同一個地段，商品房一個價格，經濟適用房一個價格，經濟適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會對商品房價格有一個拉動作用。從一定程度上説，經濟適用房抑制了商品房的房價。

房地産業存在惡性泡沫，這就需要進行嚴格的控制，而經濟適用房就是一種控制手段，它對房地産業有著積極意義。

左暉：經濟適用房制自實行以來，就是優劣參半。新規應該不會使經濟適用房市場縮水。從買房者來看，還是長期居住和購買後作為過渡的居多，真正用來投資的並不多，所以，北京經濟適用房的需求量還是很大的。我們公司做的是二手房市場，二手經濟適用房只佔我們業務的8%，所以，新規對我們沒有什麼影響。

爭論之二：對低收入者意義有多大

主持人：為了使政府有限的財力和資源真正用於保障收入較低、住房較困難的家庭，《辦法》對經濟適用住房供應對象和面積標準作出明確規定，從銷售上，凡是購買經濟適用房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以按不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購等等。這些規定對中低收入者來説有什麼實際意義？

汪利娜：新規定對消費者來説是一個利好因素，原來只是從收入上來對購房者作出限定，現在還從供給上進行了限定。當然，最終能對消費者産生什麼直接的影響，現在還不好説。應該看到，實施新規的初衷是好的，可究竟能實行到什麼程度？效果怎樣？還涉及到各級政府的經營管理水準，以及各個地方的具體情況。在操作上也不是沒有漏洞可鑽，根據最新的經濟適用房上市政策，辦理産權證未滿五年的經濟適用房上市交易，其交易價格不得高於原價，所以該價格限制很有可能會導致合同外的交易行為，也就是俗稱的“黑白合同”。

劉維新：經濟適用房自1998年建設以來，已有6年的歷史，它的初衷是為了解決中低收入者的住房問題。然而，從立項、開發、建設、銷售到消費各個環節，並不能滿足真正的低收入者。由於沒有確立中低收入者的界定標準，更沒有確立該由誰來確定、如何認定等，政策只規定了價格構成標準，沒有明確建造標準，比如，什麼是符合中低收入家庭的實際需要戶型？每套住宅建造多少平方米？其結果是開發商從自身利益出發，絕對不會主動替政府把關，而是誰有能力買，就賣給誰，什麼樣的戶型好就建設什麼樣的房子。而且，因為經濟適用房，政府給予了免交土地出讓金等優惠政策，其價格大大低於商品房，這樣，理所當然地要大量擠佔商品房市場。現在的新規能真正規避這種狀況滿足中低收入者？我看未必。

左暉：經濟適用房作為一項政策性的保障措施，它的初衷是好的，可是會出現悖論。經濟適用房究竟能不能保障中低收入者的利益，應看它的限定。第一，規定年收入6萬元以下的人才能購買，6萬元以下到底算不算中低收入？第二，6萬元以下的人是否就能買得起經濟適用房？現在買一套經濟適用房的價錢是在32萬元左右，這對於中低收入者來説未必就是一個小數目。第三，年收入6萬元以上的，是不是就能買得起商品房？這些都是需要考慮的問題。

爭論之三：政府是否應該介入

主持人：在房地産業中，政府扮演的角色總是頗有爭議，特別是在經濟適用房中，政府的介入導致了經濟適用房市場的雙軌制，對此，各方也有各種説法。政府究竟應如何定位自己的角色？

汪利娜：政府應該淡出房地産市場，不能總是一廂情願地認為市場該是什麼樣。應該肯定政府的初衷是好的，而我們看到政府出臺的一些規定的結果卻總是事與願違。政府的干預，只會使房地産市場猶如打擺子，一會兒冷一會兒熱。比如，政府出臺的121文件，原本是想讓過熱的房地産降溫的，可結果怎樣呢？從今年1—3月份的房地産投資情況來看，達到了43%的歷史最高點。事實證明，房地産非但沒降溫而是更熱了，而這種熱往往是虛假催生的需求，它並不一定真實。

袁鋼明：政府當然應當參與經濟適用房市場，因為房地産業存在巨大的投機性，如果完全市場化就會帶來巨大的惡性泡沫。而且，經濟適用房有著公共事業的性質，就需要政府的參與和控制。連最有投機性質的股市都有各種限制，又何況是房地産業呢！

劉維新：政府參與是一個奇怪的現象。經濟適用房既然是市場運作，政府就不應參與進來，再説房地産泡沫是來源於商品房而不是經濟適用房，政府完全不應該對其進行干預。如果要干預，那就不要進入市場進行運作。有人認為經濟適用房和商品房的運作不同，它只是國家為了解決中低收入者的住房困難出臺的一種方式，可事實上，經濟適用房還是要通過市場運作。所以，政府參與經濟適用房市場，造成雙軌制的出現是一個很不合理的事情。

爭論之四：是否有存在必要

主持人：有專家認為由於經濟適用房管理成本太高，造成住宅市場的“雙軌”狀態，擾亂了市場秩序，各種改良措施的出臺也於事無補。因此，經濟適用房應該取消。經濟適用房有沒有必要再存在下去呢？

袁鋼明：經濟適用房當然有存在的必要。但目前經濟適用房確實存在許多弊端。一方面我國已有大量低房源供給存在，政府就不應該再進行過多的補給。其實，在國外，對於這些購買者來説，只需要能解決一個住宿就行，政府沒有必要給予這麼大的財政補貼。另一方面，應當嚴格控制購買者的身份，比如在日本，對購買經濟適用房的居民身份就做了嚴格的限制，避免不該得到這種政策優惠的人得到優惠，而真正的中低收入者卻得不到利益的現象。

但是，我們不能因為這些弊端、違規操作，就取消經濟適用房，應該看到經濟適用房在房地産業中的積極意義，而且從購買經濟適用房的人來看，還是不富裕的佔多數，而且它的需求非常大。從目前來看，經濟適用房的存在有著重要意義。

劉維新：我認為經濟適用房沒有必要存在，至少在目前這個階段來看，沒有必要再存在下去了。第一，它把政府應當承擔的責任委託給了開發商，開發商當然是趨利的，這樣就限制不了利潤率。第二，它造成了雙軌制。這種雙軌制又導致了雙軌的價格，擾亂了市場，而且還導致了不正之風氾濫。第三，銀行承擔了很大的風險。在經濟適用房的貸款上，銀行得貸出75%，這是非常危險的。

汪利娜：是否實行經濟適用房，應該根據各地的具體情況，不應該搞一刀切，比如説中西部地區，房價本來就不高，就沒必要搞經濟適用房，如果需要拿出大量的財政補貼，恐怕反而會使房地産市場處於一種不正常狀態。

要解決中低收入者的住房，光是在數量上下功夫是沒用的，應該實現市場上多元化的供給，為什麼不能買二手房呢？為什麼不能租廉價房？與其不斷地在數量上進行擴張，不如好好建立健全二手房法規，規範好廉價房屋的租售市場，利用好現有的存量房。

左暉：經濟適用房是否應當存在，首先應該把它存在的前提搞清楚。為了解決低收入者的住房而發展二手房市場、廉租房市場，這倒不一定。我認為，二手房市場、廉租房市場，從政策的層面上來説已經做得差不多了，剩下的就是看市場如何發展，如何運作，在這個問題上，政府並不適宜過多參與。（記者宋梅）

《中國經濟週刊》2004年6月1日