《20多年的改革開放，是私有財産發育和積累的過程。而房屋在成為多數普通城市居民最大的私産的同時，也是社會矛盾和衝突最集中的領域之一。剛剛經人大常委會第二次審議的《物權法》(草案)，被普遍認為有助於確認、保護老百姓的房屋財産，也有助於解決買房、住房過程中的諸多糾紛。

共有面積誰所有

“《物權法》(草案)引進了現行的法律中沒有的“區分所有”的提法，有很強的現實意義”，華東政法學院民法專家高富平教授説，“在多數中國市民住的是成套商品房，所有權狀況比較複雜的時代，這種意義更加顯著。”

購房合同中規定的住宅面積分為“套內面積”和“分攤面積”兩部分，因此，住宅小區業主對建築物的權利是“獨有”和“共有”兩部分的複合。高富平認為，《物權法》不僅要對所有權做出界定，也要對業主團體行使管理的權利做出界定。

在中國社科院法學所梁慧星研究員和中國人民大學法學院王利民教授分別牽頭起草的草案，以及後來的全國人大法工委確定的“徵求意見稿”中，關於“區分所有”的內容爭議極少。而在現實中，對建築物的共有部分和小區內的綠地、車庫和會所的權屬，卻聚訟不休。

《物權法》(草案)規定：“建築物區分所有權人對建築物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。”有此清晰的法律界定，建築物上比比皆是的外墻、電梯廣告，還有樓頂發射塔，以及由此引發的矛盾糾紛也可明晰化。

同時，草案規定小區業主“對該建築物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利”，並且“對建築單位聘請的物業管理機構，建築物區分所有權人會議認為不合適的，有權更換”。經常抱怨“請不走管家”的業主們，也將運用法律條文維護自己的權益。

另一個現實中矛盾糾結的領域，是會所、車庫和綠地的歸屬。草案規定“會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於建築物區分所有權人共有”。這一表述在法學界有不同看法。

有學者認為，開發商或建設單位在建築物首次轉讓的合同中，常約定住宅小區內的綠地或法定停車位所有權或使用、佔有、收益和管理的法律權利屬於賣方。此時，依據《物權法》(草案)“依約定確權”的制度設計，綠地和車庫所有權或法律權益將全部歸屬於房地産開發商或建設單位。這會帶來嚴重的後果。因此應該立法規定，小區綠地、法定強制規劃標準內的車庫的權利歸屬定為小區全體業主共有財産。

高富平認為，如果開發商或建設單位不能提供産權證，就不能約定為其所有。而建在房底下的車庫，開發商是不可能拿到産權證的。但房産市場目前供不應求，開發商處於強勢，售房格式合同中的不合理約定，常常很難避免。因此“約定確權”難説合理。

但上海四維律師事務所律師熊立民則認為，《物權法》不應該強制界定綠地和車庫、會所等的歸屬。“房産開發商的強勢不是像電信、郵電等行業那樣由壟斷造成，而是市場供求關係決定的。法律和行政不應該過多干預市場。如果今天房産市場高漲，《物權法》立法干預市場行為，照此邏輯，明天房産市場低迷，豈不要修改法律刺激市場？”熊立民説，法律扮演著守夜人的角色，如此干預市場將有損法律的權威。

物權糾紛何其多

《物權法》(草案)第七章中規定，“建築物的屋檐滴水不得直接滴注于相鄰的不動産；安裝空調等設施，不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害”，在全國人大常委會審議時，有委員認為法律做出這樣的規定太過細化。但不少法學家卻認為，《物權法》應該但還不夠細，某些規定尚嫌粗放。

實際上，高富平説，在最常見的兩類物權糾紛：買賣糾紛和相鄰糾紛中，細化解決糾紛的條文，有明確規定可以給司法實踐提供依據和便利。

“就相鄰關係而言，獨有部分使用會影響到他人，獨有部分的使用就會受到限制。像裝修中拆承重墻，改變結構，造成危險；或者改變衛生間或廚房的位置，將衛生間安排在樓下的臥室上方，影響樓下的休息等等，這些小事影響著千家萬戶的生活。”

《物權法》的主要起草者、中國社科院法學所的梁慧星研究員提到過物權糾紛中的極端案例：開發商將100套房子賣給了500個人。“一房多賣”屬於典型的買賣糾紛，但房産市場高熱、開盤瘋漲和開發商唯利是圖，並非“一房多賣”的唯一原因，它更多折射出中國不動産登記制度沒有發揮應有的作用。如果不動産登記制度獨立、統一、完備，房屋交易和交易糾紛，可依據登記內容做出判定。

高富平認為，登記制度是程式法，它確認、保護物權，並確認物權流轉秩序，因此是《物權法》制度設計的核心和基礎。

目前，全國只有少數地方如上海已將土地、房屋登記機關合二為一，多數地方房屋登記和土地登記分別歸屬於不同部門，而且查閱限制很多，導致當事人不能從登記機關即時得到準確的資訊，這是“一房多賣”的怪現狀的一個重要根源。

中國設有各種級別的登記機關，造成同一不動産可能在不同級別登記機關登記不同權屬狀況，扭曲了市場交易資訊。此外，各種不動産登記機關還常常借登記設置不合理的高額登記費，或者設置不合理的登記期限，讓當事人反覆登記，部門利益人為加高了登記和市場交易成本。因此，梁慧星認為，法律應該規定在區縣級法院設立獨立的不動産登記機關，將現在分散在各個行政部門的登記職能統一到這個獨立機關中來。

梁慧星的這一方案沒有為人大法律委員會所採納。高富平表示，登記機關設在法院的出發點在於維護私權，而行政機關登記制度借重了行政機關的權威，但是出發點是便於管理，因此帶有濃厚的計劃經濟“民無私産、房屋屬公”的時代色彩。雖然送交人大常委會審查的《物權法》草案對登記程式、費用和登記機關的職責範圍做出規定，新創設的異議登記和預告登記制度，可能會遏制“一房多賣”現象，但多級別、多部門的登記體制沒有根本改變。從根本來説，這種改變涉及到的是政治體制方面的變革。

高富平承認，雖然我們提出轉變政府機關的職能，但設立獨立的不動産登記機關缺乏現實可能，只能寄望于政府機關按照物權法的規定進行登記。像上海市的房地産登記條例，背後與《物權法》的立法思想一致，可以算一個改良。

70年後何處去

城市土地歸國家所有，按照土地使用權轉讓的規定，土地使用權的最高年限為70年。如果沒有制度安排，最多70年後，市民的私有房産將變成沒有土地的空中樓閣。在媒體的關注下，“70年後房子怎麼辦”的問題，受到越來越多市民重視，《物權法》草案沒有解決這一問題，高富平認為，這是這部突破性法律最大的遺憾。

中國城鎮土地歸國家所有。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓的最高年限為70年。高富平稱，1990年代初出臺土地出讓制度，借鑒自香港和英國的土地批租制度，但未考慮居住權和土地使用年限的衝突。當時規定，土地使用權到期後需重新申請，因此存在批和不批兩種可能。一旦不批，依據條例第四十條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物由國家無償取得。”

《物權法》草案對此規定，“國有土地使用權期滿，出讓方未收回土地使用權的，土地使用權人可以繼續使用土地並應當支付出讓金。出讓方收回土地使用權的，應當提前六個月通知土地使用權人。”這一規定沒有突破原有框架。學者們傾向於相信，居者有其屋是是人權和生存權最基本的內容，也是任何一個政府的義務，因此未來解決這一問題的思路作樂觀想像，可能是國家開徵相關稅收。但多年後的城市發展可能會帶來不同地塊之間的差價問題，國家作為唯一地主，仍然足可警醒。

與此問題相關，高富平認為，《物權法》(草案)的另一遺憾是沒有將多種土地使用權歸併。

現有的房屋土地使用權包括三種狀況：宅基地——法律對土地使用權屬沒有明確規定，不需要繳納土地轉讓金，可以無限期延續；公轉私房——有房屋所有權，沒有土地使用權；商品房——土地使用權有期限，需繳納土地轉讓金。這三種房屋土地使用權並存，造成多種不公平：花錢拿到土地使用權的有使用期限，不花錢的反而沒有期限，沒有土地使用權的公房在市場中也可以賣到高價。高富平認為，《物權法》本應該將不同的土地使用權統一起來，但它沒有很好地吸收房地産法的規則，也沒有將房地産法中已出現的問題解決掉。中國現行的房地産法規大多根據1990年代初期的社會現實制定，如果《物權法》將房地産權屬統一一致，將大大簡化人們對房地産權屬的認識，以便於交易。

“當然”，高富平説，“要制定一個規則是容易的，但是要改變既有的制度現狀，需要大量的調研，協調各種利益，獲得人們的認同，這是一個非常複雜的過程。”

物權為何要立法

《物權法》(草案)將“物”規定為動産和不動産，而將“物權”定義為“自然人、法人直接支配特定物的權利”。物權的核心是所有權，指權利人對自己的不動産活動産，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

高富平認為“《物權法》確認了私人已擁有的財産，因此確認了誰在市場裏有發言權，它是市場經濟的根基：有財産，並且可以買賣，就産生了市場。物權法是今後中國社會發展的基石”。

《物權法》立法使得法學專家歡欣鼓舞，普通市民卻不了解，這一在法學界和鋼筋水泥構築了房屋地基一樣構築了我們私有財産地基的法律，和已有的法律有何不同。

法學學者認為，中國改革開放的過程，實際上是一個社會成員私有財産發育的過程，涉及到房屋尤其如此。從前大多數城鎮居民住在公房裏，現在很多人擁有自己的房産，中國人的財産形態有了根本性的變化。高富平認為，憲法作為上位法和基本法，對“公民財産不可侵犯”做出了規範，而1986年制定的《民法通則》，由於時處經濟改革初期，立法者認識在計劃經濟和商品經濟之間搖擺不定，方向不明確，法律對財産的保護更多傾向於保護國有財産。所謂“國有財産神聖不可侵犯”的提法給人一個印象，就是私有財産似乎並沒有得到有效的保護。起草《民法典》，保護改革開放中成長起來的社會成員私人財富，已成當務之急。

對操持法律實務的律師和法官而言，《物權法》將散見全國的各種地方執行法規中有關規定抽取出來，形成“物權”的法律原則，並以明晰的成文法條文固定下來，是一個重要進步。多年以來，相關規定不乏含糊不清甚至相互抵觸之處，判決高度受限于基層法官水準，即使對法理理解無誤，也常常因為行政部門利益或行業利益對司法的干預歪曲判決。《物權法》出臺，可以有效遏制這種現象。

因此，雖然法學界對《物權法》(草案)的部分內容尚有爭議，也有人認為它回避了某些重要議題。但多數法學界人士認為，一部法律不可能解決所有的問題。雖然，《物權法》立法本來可以吸收更多的意見建議，可以將草案的內容公布於眾，讓利益相關又寄望甚重的百姓也來討論——這或許可將很多問題提前暴露出來，勝於“閉門立法”之後再“組織學習”。(汪偉）

新民週刊 2004年11月14日