銀行加息刺痛“炒房族”投機炒房轉眼變成燙手山芋

北京的肖女士幾個月來看了無數樓盤，最大的感覺是，自己看中的樓盤往往已經被別人捷足先登，比如北京南城的一個連排別墅項目，她去了好多次，根本買不到。不過這幾天她卻發現，不少人的房子都在出手，平價就能買到。

“就是因為加息，”肖女士説，“原先有的人手裏拿著三四套，等著升值以後轉手，現在利息提高了，大家又都説房價可能會降，所以才急著出手。”

正當人們還在熱火朝天地探討加息的影響時，房地産市場已經發生變化。

報紙上破天荒出現打折廣告

投資房地産有點像炒股，炒的都是預期，曾經上演過無數暴富故事的“炒房族”被加息政策擊痛了。尤其是那些已經買了房但還沒來得及轉手或出租的投資者，手裏的房子前幾天還是香餑餑，忽然就變成燙手的山芋了：報紙上破天荒地出現“房價打折”廣告；在一些知名的房地産交易網站上，二手房市場也活躍起來，好戶型、好樓盤多了不少，都在尋找新的買家。

想在北京租房子的人也發現，房租好像沒那麼高了。有人做了估算，加息之後，北京市二環以內的房子，租金至少下降了10%。

對於炒房者來説，除了要多交貸款利息外，最讓他們擔心的是，樓市供不應求的局面恐怕將被打破，房價有可能下行，他們買來保值增值的房産將面臨貶值的危險。事實上，租金的下滑必然會對房價産生向下的拉動作用。

租賃市場的冷風讓那些打算買房作為投資的消費者變得更加謹慎。“他們不忙著簽合同了，而是不斷計算著租金回報。”一位高檔樓盤的銷售人員告訴記者。

業內人士分析，本次加息，五年以上的長期個人房貸利率增幅較大，那些原本打算購置第二套、第三套房子的人們很可能改變意願，持幣觀望。而那些已經購買房産的投資者，出於對今後繼續加息的預期，可能會急於在二級市場轉手賣房，甚至低價拋售。

樓市投資熱始於2001年

投資性購房的火爆也就是這三四年的事情。在北京，申奧成功的重大樓市利好直接引發了2001年的投資熱潮。西南證券的段海瑞回憶説：“當時是7月，申奧成功的消息是晚上出來的，第二天，北四環邊上的‘深藍華亭’就從6000多元漲到7000多元。”同樣，世博會的申辦成功是造成近幾年上海房産投資熱的重要原因。

今年以來，實際利率為負，股市持續下行，也把有投資需求的資金推向了房地産市場。一時間，買房成了資産保值增值的不二法寶。但是，採訪中，記者聽到更多的是對投資回報不理想的抱怨。

房地産經紀公司“我愛我家”的數據顯示，北京再上市的已購商品房，約有八成的成交價格低於當初的購買價格，貶值幅度從10%到60%不等。

導致房産貶值的原因，除了房屋的自然折舊，主要是因為開發商不斷地通過産品升級和加大後期開發來擠壓購房人期望的獲利空間；同時，同一區域內的商品房供應量多了，價格也自然隨之降了下來。

“我愛我家”投資總監康勝告訴記者，均價七八千元以上的二手房現在基本有價無市，供大於求。

由於二手房的購買者大部分是自住而非投資，心態比較理性，因此二級市場的泡沫比一級市場小得多，更能反映出房地産市場的真實情況和樓盤的投資價值。“不要只看一手房噌噌往上漲”，康勝提醒大家，“租金是二級市場實現的，轉手出賣也將在二級市場上檢驗，如果二級市場顯示沒有升值，沒有合理回報，投資就存在著問題。”

康勝介紹，如果租金和房價之比在5%-8%，則房價就是比較正常的。而在上海投資房産活躍的時候，這個數字高達10%。中國銀行國際金融研究所黃金老博士的演算法則是：只有房價上漲15%，投資才能持平。

房子只要賣出去就不算“空置”？

投機客最多的地方，房價漲得也最猛。而投機性購房比例越高，越容易滋生房産泡沫。

杭州這幾年房價瘋漲，老百姓都説買不起房，但杭州各家房産公司的售樓部卻幾乎無房可買。知情者説，從溫州和台州等地來的投機客是拉高房價的“罪魁禍首”，二手房基本上都是現房買賣，投資回報很快。

上海去年二手房交易量達到22萬套，這麼高的數字，並不代表有22萬套房子進入二級市場交易，而是很多房子在一年之間倒手多次。在上海，發達的二手房市場基本與一級市場形成聯動，一套房子轉來轉去，價格就抬高了，甚至有價無市。

據上海房管部門調查統計，2003年底上海投資購房佔16.6%，

超出10%的警戒線。社科院金融所尹中立博士最近在上海調研時則發現，在上海的浦東新區，部分樓盤的投資購房的比例甚至超過40%。

根據當地供水、供電部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計，中心城區有大約4.5萬套“無人房”，合計面積為500多萬平方米。浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右，無人居住的房子佔40%左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋。

按照建設部的統計原則，房子只要賣出去就不算“空置”。尹中立則認為，供銷兩旺的市場繁榮背後隱藏著巨大危機，高收入群體的投資性購房需求催生了泡沫，“由於投資購房的需求不斷膨脹，刺激了房價的不斷上漲；反過來，房價的不斷上漲又刺激了投資需求的膨脹。”第三季度的統計數據顯示，35個城市房地産市場的價格持續上漲，同比上漲9.9%，比第二季度上漲1.9%，其中9個城市的房屋銷售價格上漲超過10%。

中國房地産協會秘書長顧雲昌分析説，今年全國房價漲幅超過往年，一個重要原因是需求旺盛，導致供應相對不足。宏觀調控政策下，需求增長的回落速度慢于供應的回落，於是出現賣方市場。“同時，在有些房價上漲過快的城市，房價上漲超過10%，租金反而有回落，這正是泡沫的表現，要改變這種不穩定的態勢，必須有效降低非理性的投資需求。”

加息抑制投機炒作風

加息正是降低需求的殺手锏。“儘管這次加息的幅度不大，但可以使投資購房者的市場預期發生改變，可以減少投資性購房的需求”，尹中立表示，“同時，可以使以前的投資性購房拋向市場，增加市場的有效供給，使房地産市場的供給和需求形勢發生變化，有效緩解房地産市場的價格上漲趨勢。”

現在，央行加息27個基點。中國房協秘書長顧雲昌認為，加息表明國家開始更多地利用市場化的調控手段，而利息杠桿的確非常有效。“過去，低利率、低首付的政策是鼓勵大家買房，用購房需求來拉動整個經濟的需求。現在的房産市場不是健康穩定的態勢，老百姓也有意見，所以必須讓需求回落，比如通過控制炒樓降低投資需求，通過減緩拆遷速度降低被動需求等等，這些需求不一定馬上釋放。尤其是長三角地區的投資要限制住。”至於老百姓主動買房，則不應該限制，而加息對自住買房者的影響也很有限。

此次加息幅度不大，説明決策者是在非常謹慎地利用利率杠桿，同時密切觀察市場反應。業內人士分析，如果政策過猛，可能産生負面效果。比如，如果房價跌幅過大造成房産大幅貶值，會使很多貸款買房的家庭陷入“負資産”境地，而“負資産”家庭的大量出現會對整個經濟帶來方方面面的影響；比如，人們為了還銀行的房貸而勒緊褲腰帶，減少消費，造成經濟緊縮；再如，中國房地産業通行的是“全價預售”模式，開發商幾乎不必承擔項目開發風險，只要房子賣出去就萬事大吉了，風險則轉移到了銀行頭上。如果房地産泡沫爆裂，銀行的抵押物大量貶值，將使本已非常脆弱的銀行體系雪上加霜。（據新華社文/《中國證券報》記者 尚曉陽）

北京青年報 2004年11月11日