現在社會上對房地産業的議論很多，其中有兩種説法。一是投資性住房需求導致了房地産“泡沫”，所以應當抑制；二是目前很多房價偏離其成本，開發商追求暴利導致了房價“虛高”。

對此，建設部政策研究中心主任陳淮卻認為，投資性住房需求對社會有益無害。同時，在市場經濟條件下，真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。

認為“投資性住房需求導致了房地産泡沫”的説法依據是，投資性購房者在自身消費之外多買房，因而導致了房價上漲和房價中的“泡沫”成分。

7月25日，陳淮在“中國經濟發展走勢與宏觀調控走向高層論壇”上表示，投資性住房需求是市場經濟下的一種良性需求。居民投資住房並非是對市場利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場發育的前提條件。

陳淮指出，在房地産市場上，風險是一個客觀存在的事實。我們需要討論的真正問題並非是有沒有風險、風險大小的問題，而是這個風險應當怎樣配置、應當由誰來承擔的問題。不讓投資性購房者來承擔，這個風險就得由銀行或者消費性購房者承擔。在市場經濟下，讓投資者更多承擔起市場發展過程中的“通脹”與“通縮”的風險，這對於社會有益無害。

對於“目前很多房價偏離其成本，開發商追求暴利導致了房價虛高”的説法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價撐著，這的確是“虛高”。但是，簡單地按照成本或者供求關係來認識房價並不符合客觀規律。

陳淮説，同樣建築成本的兩棟房子，建在不同地區，其價格可能有非常大的差別，因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房價遠遠脫離其成本。這很合理，因為這符合經濟學的稀缺性原理。級差地租和成本無關，它只有在反覆大量的交易過程中才能形成。簡單地從成本利潤測算出發來指責房價“虛高”是不符合市場經濟規律的。

陳淮認為，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關係。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。 （記者 李衛玲）

《國際金融報》 2004年07月26日