就目前中國的經濟形勢來説，一方面鋼鐵、鋁、建築材料等與房地産有關的行業産能嚴重過剩，需要為這些産能過剩尋找出路；另一方面，儘管這幾年城市居民住房條件有所改善，但廣大民眾住房的困難仍是不爭之事實。針對這些情況，最近有人提出，２００６年應該成為“住房消費年”，通過住房消費來消化産能的過剩，解決國內廣大民眾住房居住困難的問題。一石幾鳥，何樂而不為？

最近建設部的官員也指出，生産更多中低檔住房是２００６年國內房地産市場的基本任務。也就是説，建設部希望通過生産更多的中低檔住房來落實國家對房地産市場的調控，來達到政府所明確的經濟工作之目標，即如何著力來解決廣大民眾切身利益問題，使他們從“新三座大山”（高房價、高教育收費、高醫療費）中解決出來。

提倡住房消費首先必須解開一個十分容易混淆的概念，即住房是消費還是投資？在現行國家統計局對住房的屬性界定中，住房屬於固定資本形成。即房地産開發投資形成的房地産，在支出法ＧＤＰ核算中歸入固定資本形成。如果按照國家統計局的統計，即使是民眾用於個人居所購住房也是投資品，那麼在當前國內投資過熱的情況下，提倡民眾購房並沒有擴大住房消費而是擴大住房投資了。

因為，根據國家統計局的規定，個人的住房消費是指：當住房用於居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；自住的，比照相應市場（租金）價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。比如，２００５年１－１１月居民消費性支出５９５０元（包括食品、衣著、醫療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務、居住、雜項商品和服務），其中的居住消費僅８９２元，佔全部消費的比重１５％左右。

對８９２元這一數據，即使是虛擬的個人承租住房費用，我想可能也會太低。這個數據可能是與計劃分配的住房價值而不是以市場價擬就的。如果以市場價格來分析，即使最低生活水準的中小城市也不會如此。即使認可這個數據的真實性，以如此低的比重、如此小的金額，想通過住房消費來拉動消費可能嗎？

退一步説，假定住房是消費。現在我們要問的是，２００６年的住房消費何以實現？是國內民眾不願住房消費還是廣大民眾沒有能力住房消費？如果是沒有能力住房消費，那原因是什麼？如果像有房地産商所説的，房地産市場的住房僅是建築給富人的，那麼２００６年的住房消費又從何談起？

其實，對剛剛進入小康生活水準的廣大人民群眾來説，有誰不希望改善自己的居住條件呢？但是，過高的房價已經把廣大民眾的住房消費完全拒之於門外了。最近，北京有問卷調查顯示，７０％以上的民眾認為目前的房價高得離譜。而房地産開發商以及少數政府官員卻説，房價還得漲下去。如果房價還是這樣飚升，那麼２００６年住房消費從何而來？

２００６年房價漲不漲，房地産開發商真的知道嗎？如果他們真能預測到，特別是那些説房價一定會漲到２００８年的人，我想他們現在根本就不需要再去賣土地或儲備土地了，也不需要再做什麼項目了，他們只需把已經做好的房子留下來，等到價格漲了再賣，不就大獲得其利了嗎？實際上，房地産開發商對市場一點信心都沒有。儘管去年上半年政府出臺了一些政策來穩定房價，但是其效果微乎其微，全國的平均房價仍然是太高，地方政府對房地産市場的主導依舊。由於國內房地産市場是“政策性市場”，由於政府對房地産市場面臨的風險及問題認識不全面，這就為房地産開發商利用住房商品的特殊性（如壟斷性、惟一性、不動性、生活必需品等）並借助各種方式來操縱房價提供了便利的條件。

國內房地産市場的價格是高是低？早在２００５年就已經水落石出了。據東北財大姜春海的研究，中國的房地産開發投資、房地産空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。比如，２００４年城鎮居民的收入房價比，如果以戶均７５平方米計算在８．２（一般國際標準為３－６），以戶均１００平方米計算在１０．９，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在１２以上。這些比值超過國際慣例好幾倍，中國能夠以其特殊性視而不見嗎？過高的房價收入比使得民眾根本就沒有能力進入高價的房地産市場。

還有，１９９９－２００３年中國房地産泡沫度基本上保持在１０％左右，但仍然高於國際警戒線（５％），但是到２００４年上升到１３．９％，２００５年將上升到１４．９％。根據姜春海的研究，在其他條件不變的情況下，２００６年國內房地産泡沫度為２６％，２００７年為４０．９％，２００８年為５９．４％。如果考察基本價值、泡沫與泡沫的修正值，２００８年國內房地産泡沫度將達到６８％。也就是説，國內的房地産泡沫已經十分嚴重了，如果政府不採取嚴厲的措施調控，其後果不堪設想！

國內房地産市場的價格為何這樣高？是市場的供求關係使然嗎？不是。姜春海的研究表明，從２００４年房地産銷售收入來看，開發商所獲利比例為２０－３０％，甚至４０％以上（當年獲利２０００多億，利潤率為１６％左右）；政府佔３０－４０％（獲利３０００多億），金融機構佔５－１０％（利息收入１０００多億），建築商１０－１５％，５－１０％“非正常”流失。看到這樣一個誘人的數據，開發商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房價的衝動呢？可以説，國內的房價，就是這幾方利用房地産的特殊性合謀推高的結果。因此，對於目前國內完全為政府主導的“政策性房地産市場”來説，房價過高是民眾遠離住房消費的根本原因所在。這個問題不解決，住房消費只能是一句空話。

既然住房價格是地方政府推高的結果，解鈴還得繫鈴人。地方政府有能力推高房價，同樣有能力來平抑房價。２００６年住房消費能否得以發展，根本所在是政府如何來作為。

比如國八條講得清清楚楚來要打擊房地産炒作，要調整房地産産品結構，但是近一年過去了，不少地方的房地産炒作還是那樣盛行。我曾經到過不少地方，一戶人家幾套房子十分普遍。還有，最近深圳及廣州的房地産炒風四起，其原因何在？根本問題就在於國內房地産交易稅制定了就是不落實不執行。只要政府開徵嚴厲的房地産交易稅，開徵房地産物業稅，國內的房地産炒作豈可不平息？

還有，一方面在説國內土地資源缺乏，但另一方面卻別墅盛行，特別是北京更是別墅多得離譜。政府的土地規劃哪去了？怪不得有房地産大佬説，中國拿到的土地，就如拿到番茄，既可以當菜也可當水果，就看房地産開發商如何拿捏。如果政府對土地拍賣與規劃有明確界定，國內房地産市場向中低住房結構調整又有何難？

總之，２００６年住房消費能否發展起來，根本就在於政府對這個“房地産政策市”如何來調整。政府完全有能力通過對土地拍賣、土地規劃、住房稅收及銀行信貸利率來控制的。對於國內過高的房價，最根本就在於地方政府行為的短期化，在於政府沒有真正意識高房價及房地産泡沫的經濟風險、政治風險與社會風險，如果政府能夠在這方面有所反思，問題就迎刃而解。否則，一旦錯過時機，就要步中國股市之後塵了。 （易憲容）