臨近2004年年末，似乎今年的宏觀調控並沒有妨礙到中國地産市場的依然似火，雖然官方的統計數據還沒有報出，但總體的感覺是漲幅仍然很大。

這時記者突然想到在2003年年底的時候，上海樓市中開始流傳出2004年上海地産將出現拐點的預測，記得那時曾有一位地産老總在一個公開的會議上對記者説，“到明年年底你們還會討論這個話題。”

現在想來目前的情況應該算作被這位理直氣壯的地産大鱷不幸言中了，2004年的中國地産市場在經歷了宏觀調控的幾次跌宕起伏之後，仍然高昂著“不肯屈服”的頭顱一路向前飛奔。中國房地産市場最熱的上海灘，各路地産大亨們更是一有機會就湊到一齊大唱“愛你一萬年”的讚歌，大多數的説法是上海樓市再熱20年不成問題，目前的房地産市場正成為地産企業“最希望的田野”，而2004年中國地産市場的種种經歷又成為一年的神話。

房價繼續攀高

最引人關注的房價在2004年宏觀調控下不降反升成為今年地産市場最大的特點，全國各地的房價出現了普遍的攀升。

這其中最明顯的是上海的房價。上海的房價在2004年坐上了中國大陸房價的頭把交椅，成為了眾所矚目的焦點。今年3月份根據國家統計局發佈的《2003年全國房地産開發市場景氣狀況報告》顯示，2003年上海房價以24.2%的增長速度成為全國房價增長最快的省份和地區之一，而且上海市商品房平均價格達到每平方米5118元，首次超過北京成為全國房價最貴的省級城市。

雖然在剛剛邁進2004年的時候，眾多的專家學者預測今年的房價將出現盤整乃至拐點，甚至政府部門的一些負責人也在公開場合宣稱將把房價控制在一定的漲幅之內，但從今年年底的情況來看，房價的增長似乎並沒有停下腳步，對購房者來説，高企的房價依然刺痛他們的神經。

此時突然想起今年年初，上海市房屋土地管理局局長蔡育天在出席香港貿易發展局在滬舉辦的“香港基建及房地産服務博覽”開幕儀式時，他曾經表示，上海市政府交給他的任務：首先是房價不能跌，其次是不能上漲太快，並且明確表示2004年的房價增幅將控制在12%之內。

從上海市樓市第三季度的數據來看，這樣的任務似乎只是完成了一半，房價到是沒有下跌，但是上漲的幅度依然沒有能夠控制住，甚至中心城區的漲幅不會落後於去年。

上海的房價還是以極其驚人的速度在前進，上海的房地産價格又邁上了一個新的臺階。據上海市房地産交易中心的統計數據顯示，2004年第三季度，上海市中心城區商品房單價已經上升到12000元以上，其中靜安區達到每平方米12332元，黃浦區達到每平方米12833元，盧灣區達到每平方米14494元，比一年前的價格都有了6000元以上的漲幅，而上海市9月份商品房成交均價是每平方米8201元，比8月份上漲了8.28%。但是到了年底，上海的房價還是不依不饒地向上前行，以至於連上海最大的地産企業綠地集團的董事長張玉良都開始公開呼籲，上海市中心城區房價上漲過快，應該多推出內環線和中環線之間的土地抑制暴漲的房價。全國其他地區雖然沒有出現上海這樣的大幅上漲，但是漲幅也是超過了大多數人的預料。

泡沫爭論升級

房價的繼續大幅上漲再次引起各界的激烈爭論。

雖然關於地産泡沫的討論並不是從2004年始，但是在今年卻達到了一個頂峰，而且有越來越向上海集中的趨勢。

先是世界著名投行———摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠發表研究報告稱，世界經濟正處於有史以來最大的房地産泡沫中，而且中國的房地産泡沫尤其嚴重，這其中房地産泡沫最為深重的地區就在上海。根據謝國忠的預計，上海的泡沫將在數個月內破裂，最長不會超過一年。

根據摩根士丹利這份聳人聽聞的研究報告顯示，目前中國房地産投資已經佔到了全社會固定資産投資的18%，在一些房地産投資旺盛的大城市，這一數字已經達到55%以上，成為拉動當地GDP增長的主要動力，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財政來源。

另一份國內的報告也在表達相似的觀點。由中國社科院金融研究所完成的房地産業調研報告稱，房地産泡沫現象確實“比較嚴重，尤其是上海”。而中國社科院金融研究所主任易憲容早已表示過相同的觀點。易憲容曾經發表一篇名為《房地産“要挾”國民經濟》的文章，來闡釋中國房地産已經成為挾持中國經濟和地方經濟的力量。

易憲容認為，房地産業不僅是國內經濟增長的動力，也是企業獲得暴利最好的行業。之所以説房地産業是國內經濟增長之動力，不僅在於銀行的信貸消費啟動了國人最終需求，而且房地産業成了各個地方短期內業績大見成效耀眼的明珠。同時，房地産的發展又帶動相關産業的大力發展，目前政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等都與國內房地産有關。總之，房地産業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地産正在要挾著整個中國大陸經濟。

在國內國外紛紛有人拉響警報的情況下，中國政府的官方觀點依然在維護房地産市場的繁榮景象。中國建設部政策研究中心也出臺了一份調研報告，否認中國房地産市場的泡沫論調，認為只是“局部過熱，結構有些問題”。負責此項報告的政策研究中心主任陳淮博士認為：“未來10年，中國房地産價格還將平穩上漲。”而在12月份上海舉行的住交會上，眾多的發展商更是演出了一曲眾人齊聲高唱地産正處於健康發展期的大合唱。

至此，有關中國具體而言指上海，是否存在地産泡沫的討論開始在“你一言、我一語”的“否定之否定”的螺旋上升中越説越大，終於在今年年底使地産泡沫的爭論達到了頂點。

但是，宏觀調控後房價沒有調下來的很大問題可能還是在於宏觀調控仍是一種行政手段，行政手段總要使地方政府維護好宏觀經濟的利益，而這其中由於地産行業輻射的産業眾多且在GDP中的貢獻率越來越大而備受重視。可以説，地産行業在地方政府手中是不願意輕易打壓，尤其在上海這樣的市場。

地價推動房價上揚

對於已經高高在上的房價，發展商自有一套自己的道理，首先把掉不下來的房價歸咎於土地價格的上漲。

事實上，今年宏觀調控中針對房地産市場的一個手段便是收緊地根，在很大程度上造成了土地資源的緊缺，因而被很多的專家認為是宏觀調控調高房價的主要原因。

對於房價的上漲，發展商更多的是關注土地價格方面。接受過記者採訪的合生創展集團副主席項斌認為，“房價上漲比較快，很大程度上是由於土地價格的上漲造成的。去年上海地價的漲幅超過了120%，而我的感覺是漲幅不止這些。”

項斌現在對土地市場的看法是，目前上海的土地越來越向有實力的發展商手中集中，而且土地的供應量在減少，現在房價與成本並不成比例。如果一旦市場出現問題，發展商手中的樓盤虧本也要賣掉，因此要看市場的支撐情況了。現實的情況是，在2004年的大半年時間裏，上海基本沒有住宅土地推出，今年的新建項目主要是依靠去年獲取的土地，因此才出現了一些大發展商開始呼籲多推一些住宅用地來抑制房價。

越來越多的發展商將房價的上漲推到了土地價格身上，這其中北京的一些地産大鱷表現得更加突出。

考驗融資渠道

對房地産企業來説，2004年是一個資金匱乏的一年，很多企業因為不能再輕易得到銀行的貸款而心急如焚。

首先是對發展商提供的信貸開始嚴管，對發展商的資質水準等開發條件的要求提高了，致使一些小發展商處於資金鏈緊繃的壓力之下。而後央行從4月25日起將金融機構存款準備金率普遍提高0.5個百分點，以防止貨幣信貸總量過快增長，保持中國國民經濟平穩快速健康發展。據估算，這次提高存款準備金率0.5個百分點後，金融機構一次性減少了可用資金1100億元左右，這在很大程度上又對地産企業造成了打擊。

復旦大學世界經濟研究所所長華民認為，央行這次調高存款準備金率在一定程度上會限制房地産行業的融資。他表示，這次存款準備金率的調整主要有兩個方面的影響，一個是總量調整，另一個是結構調整。總體來説，對全社會各個行業都有影響，但是存款準備金率上調對資本密集型企業影響較大，對勞動密集型企業影響較小。因此在貨幣投放量減少的情況下，房地産行業所需資金將進一步吃緊，融資渠道需要進一步多元化。

一般而言，目前房地産對商業銀行的依賴程度很大，銀行信貸佔到開發資金的80%左右，金融風險較大。這次調高存款準備金率，實際上是繼續去年央行已經出臺的一些政策，央行對房地産方面的信貸是在逐步收緊。央行的資訊是讓房地産行業對銀行的依賴程度必須降低。

許多專家認為，在房價很高的情況下，房地産依然高度依賴商業銀行貸款的資金鏈很容易出問題。目前房地産行業中金融風險主要還是集中在發展商方面，控制這個風險，通過調高存款準備金率這個方式是比較好的。

緊接著4月27日，銀監會發佈“窗口指導”，通知各商業銀行不要在5月份來臨前突擊發放貸款，中央要通過緊縮銀根影響地産投資的決心已經開始顯現，對房地産行業的金融調控政策正在進一步加強，根據出臺的各項金融政策，中央對房地産行業的調控正在由溫和向更加嚴厲的方向發展。

國務院也發出了通知，對房地産開發（不含經濟適用房項目）等相關行業的固定資産投資項目資本金比例，由20%提高到35%及以上。

正是在這樣的背景下，發展商開始尋找更多的融資渠道，而數目龐大的海外基金被認為是進入上海房地産市場的重要力量。

根據目前的報道分析，由於今年年初開始的一輪輪宏觀調控讓國內開發商們因資金難題坐臥不安，越來越多的海外基金在“趁虛而入”。下半年的幾個月來，每個月到上海樓市來尋找投資機會的大大小小海外基金就有四五十家，數量比年初時至少翻了一番。

市場杠桿調節房價

對於央行加息的市場預測早在數月之前就已經開始了，而且加息的誘因也是房價的狂奔不止，甚至海外投行警告説，中國央行不加息可能進一步惡化中國房地産市場。而中國學界已有學者認為，房地産的失常狀況只有通過加息手段才能加以控制。

基於各種討論，央行在經過了幾次公開的否認和慎之又慎的思索之後，終於在10月28日突然宣佈加息，希望使用市場調節杠桿來應對依然上漲的房地産市場。

不過，對於這次央行將利率上調0.27個百分點，上海地産市場中許多人士認為，現在央行加息正在發出一個明確的信號，表明要對投資過旺的地産行業進行市場調節，而且逐步加息的手段顯然要比宏觀調控來得更有力度。但是對於市場的實際影響並不大，對房地産投資者的心理影響要遠遠大於其實際影響。

“在宏觀調控的大背景下，推出利息市場化的方式進行調控，只是告訴了我們一個資訊：政府更加注重用市場化手段進行調控，並且今後將不斷採取這種方式進行調整。在實際效果方面這個資訊究竟能産生多大的影響，我認為不會很大。”上海綠地集團董事長張玉良在一次研討會上表明瞭自己的鮮明態度。他進一步分析認為，從目前加息的量上看，幅度是小得不能再小了，對市場難有作為。“加息對於房地産市場能造成多大影響，關鍵是看對宏觀經濟造成的影響。如果對宏觀造成的影響大，那麼對房地産可能造成的衝擊就大，反之亦然。我認為此次加息産生的影響不大。”

復旦大學房地産研究中心副主任華偉更是樂觀預計，“雖然基準利率上浮了，但是對於開發商來説其緊繃的資金鏈有可能得到緩解，他們將從以前無法得到銀行信貸，向現在怎樣達到條件獲得貸款轉移。”

因此一些學者表示，對於加息的問題不要看得過分嚴重，如果説從此開始，利率向市場化進發，這是好事。加息27個基點幅度不大，對熱情高漲的上海房地産市場來説心理影響遠遠大於所帶來的實際影響，因此完全不必驚慌。

學術界的很多觀點認為，從現在看來，小幅的加息難以達到預計的目標，很可能會再次加息。市場人士分析認為，中國未來幾個月的CPI數據和固定資産投資規模，可能會導致國內通貨膨脹仍然面臨很大壓力，而且存款負利率問題依然沒有得到解決，因此分析人士預計未來幾個月仍然會面臨再次加息的壓力，中國已經進入了加息週期。

從現在市場的情況看來，10月28日央行突然加息對上海地産市場所産生的實際影響遠遠沒有先前各界所預計的那樣強烈，在未來幾個月央行再次加息的可能性依然很大。

熱錢年底托市

海外熱錢的涌入成為2004年年底房地産市場最重要的一股力量。

央行突然加息之後上海的房價並沒有放緩上漲的腳步，反而出人意料的開始大漲，市場觀察人士開始表示，海外熱錢已經大量涌入上海地産市場。由於目前上海的地産市場主要依賴外來的需求支撐，而其中投資型需求又佔到很大部分，因此任何金融市場的變化都會對這個市場帶來震動。

繼海外熱錢涌入港股，帶動香港地産市場上漲鬧得很熱鬧之後，上海一家媒體報道稱，加息前後短短1個多月，已經有大約10多億元的海外資金通過各種渠道進入了上海樓市，大肆席捲均價過萬的高檔房産。

一位業內人士也曾向記者表示，對於海外投資者來説，海外投資者的資金進入上海，很大一部分會選擇購買房産，因為目前上海地産依然處於高漲時期，再加之還有人民幣升值的預期，投資地産項目肯定是兩全其美的事情。

但是現在數量如此巨大的海外資金涌入上海樓市，其所起的提升作用將遠遠超過資金量本身，而這筆資金若是在人民幣升值之後隨即撤走，那麼其破壞作用也是很大的。巨量熱錢的進入將帶來的巨大力量雖然撐住了上海乃至全國的房價，雖然表面上看地産市場仍然一片繁榮景象，但是熱錢炒作過後的市場風險正在繼續增大。

2004年中國地産市場演繹的狂飆突進正成為過去，但是其中的離奇景象還是讓人回味不已，而在2005年即將到來之時，充滿爭議的中國樓市能否繼續神話又成為新一輪猜想的開始。這時記者不禁又想起去年那位地産老總的言語，是不是到了2005年底的時候我們這些被地産市場“要挾”的人們還在熱衷於討論上海樓市就要面臨拐點的威脅。

至少從目前的情況看，發展商還是信心滿懷地説中國地産市場很健康，明年房價還要漲。那麼繼續上漲的地産市場之中蘊涵了什麼，應該成為政府決策者思索的新問題。（李小剛）

國際金融報 2004年12月27日