2004年對於中國房地産業而言是不平凡的一年：先是年初抑制投資的宏觀調控政策；緊接著“8.31土地大限”；“大限”的余波未平，10月又傳來了央行9年來首度“加息”的消息……難怪業界稱今年為“房地産政策年”，而所有關於新政策的討論又都落到了一個焦點上：2004年，房價在不斷上漲！

根據國務院發展研究中心市場經濟研究所11月3日發佈的“中國市場形勢動態分析”2004年第三季度報告，今年1至9月份，房地産的價格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價格上漲11.5%。初步統計結果顯示，第四季度房産價格仍在上漲，預計全年的平均漲幅將遠遠高於上年4.75%的上漲幅度。年終歲尾，2005年的房價走勢也成為眾人關注的焦點，聚焦和盤點2004中國房地産業，宏觀調控、土地新政和加息無疑將是影響2005年房價走勢的“重磅炸彈”。

今典集團董事長張寶全認為，“8.31”對明年房價的影響不會太大。因為用於房地産開發的土地進入市場，是需要有從土地開發到房産開發兩個步驟的。在協議轉讓期間，大概需要花一年左右的時間，期間出現的問題會非常多，有時候兩年多都很難進入市場。所以土地交易方式的改變，反而會加快土地進入市場的步伐。

對於10月28日的加息，業內人士認為，央行基準利率上調0.27個基點屬於溫和調控，對購房者的購房成本與開發商的投資成本不會産生實質性的影響。

中國指數研究院趙麗一表示，對於供應方而言，上調貸款利率只是小幅度增加開發商的開發成本，對目前豐厚利潤的房地産業，小幅加息只是略微攤薄一點點開發商的利潤而已。尤其值得注意的是，央行此次在加息的同時，也讓利率開始浮動，不設定貸款利率上限。這暗示著，企業可以從銀行貸到款了，只是利息可能會變高。

趙麗一指出，雖然加息不會引起房價大的波動，但加息導致的資金使用成本加大，在資金相對稀缺的情況下，必然會加速資源的優化配置，一些實力小的企業將會被實力強的企業所兼併，房地産行業重新洗牌的序幕已漸漸拉開。

在學者大都對明年房地産價格走勢作謹慎預測的同時，那些賣房的——房地産開發商卻眾口一辭地喊“漲”。

在日前召開的第六屆中國住交會上，萬通地産主席馮侖、萬科集團董事長王石、華遠集團總裁任志強以及中國房地産業協會、全國工商聯住宅産業商會等一些行業協會的負責人在論壇上紛紛預言：從供需來看，房屋仍是稀缺資源，房價還會持續平穩上漲。

萬通集團董事局主席馮侖認為，從中國宏觀經濟來看，明年仍然要保持快速增長，在居民收入每年增長將近10%以上的情況下，房價每年有5%至10%這樣一個持續的增長，將會是今後一個時期內的主流。

對於房地産價格預測的熱鬧景象，清華大學房地産研究所付蓓蓉認為，各種論調不免受其背後立場的影響。歸根結底，房價不斷快速上漲的市場並不是健康的市場。付蓓蓉表示，年末時分，輿論界開始關注2005年的房地産價格走勢：房地産商在呼喊房價只會更高，因為剛性成本增加(包括土地購置成本與鋼鐵、水泥等原材料價格提高)、房屋品質提高、供應量可能繼續存在缺口等等；政府主管部門也不想房價降低，擔心造成地産金融風險和土地出讓收入的減少；一些媒體也在大力鼓吹房地産價格降低不是好事，會讓廣大有房居民(佔城鎮居民的72%以上)因“住房資産縮水”而受到傷害……似乎大勢所趨，房價只有繼續上升。

付蓓蓉説，市場規律證明，當房價走在週期最高點的時候必然也必須降價，否則只會做大泡沫而引發更嚴重的市場崩盤。可以説目前國內的某些城市已經達到或者接近這個拐點。

對於2005年房價走勢，付蓓蓉分地區予以了分析。北京：2005年住房價格將保持基本平穩，寫字樓租售面臨較大壓力，商業地産穩中帶升；長三角：上海房價有望停止上漲而維持較平穩行情，杭州、南京等由於房價週期先行到達頂點，可能呈現下跌態勢；珠三角：房價漲幅將繼續處在較低水準。

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2004地産政策大事記

(1)2004年1月17日，《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓補充規定的通知》(4號令)出臺。規定綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家科技園區外非生産加工型一般性高科技項目用地，將停止協議出讓國有土地使用權。

(2)2004年3月，《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(71號令)出臺。要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。

(3)2004年5月13日，《經濟適用住房管理辦法》出臺。將經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。

(4)2004年7月1日，《關於加強國有土地使用權出讓及土地證頒發管理有關問題的通知》出臺。7月1日後，不再頒發臨時國有土地使用證；通知執行後原則上以單棟建築為單位，交清地價款的可申請核發該棟樓相應分攤用地的國有土地使用證。

(5)2004年10月1日，關於印發《物業服務收費明碼標價規定》的通知出臺。

點評

談論房價離不開地域“標簽”

歲尾年末，關於房地産行業的議論依然溫度不減，然而，不論是政府的宏觀調控，還是地産名家的預測之詞，最終都無法偏離于這樣一個話題——房價。

近幾年來，我國房地産價格上升週期形成，在消費者的責怪和叫罵聲中快速成長。

對於今後房價的走勢，有來自不同方向的不同的聲音。一言蔽之，開發商的種種看法最後都回到了一個落腳點，就是房價下降的可能性微乎其微。而官方統計局的相關數字則顯示，平穩仍是房價走勢的主流。

在房地産市場上“唱多”與“唱空”的口沫戰之下，有一個判斷是為多數人所認同的：中國目前的房地産市場存在著階段性增速過快和區域性結構失衡的問題。

既如此，我們在判斷房價或漲或落的時候，就必須展開其地域的標簽，因地制宜地根據各地房價水準與變化週期而加以判斷。（李佳鵬）

經濟參考報2004年12月20日