央行披露境外資金多渠道進入京滬樓市

中國人民銀行在15日公佈的一份報告中説，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金已通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地産市場。

人民銀行公佈的《2004中國房地産金融報告》顯示，境外資金主要通過四種渠道進入中國熱點地區的房地産市場，其中尤以“非居民外匯流入，結匯購買房産”最值得注意。

據人民銀行金融市場司調查，上海境外資金佔全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。

人民銀行上海分行的統計數字顯示，2004年1-11月，境外資金流入上海房地産市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用於房地産開發的約150億元，佔全年房地産開發總額的12.8%；用於購房的外資約70億元。

境外資金到京滬等地購房集中于別墅、公寓等高價位商品房。據統計，今年前兩月，境外資金購買上海單價11000元／平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元／平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。

國家外匯管理局在今年早些時候表示，中國高度關注資本流入中存在的投機問題。據指出，一些有投機意圖的海外資金到中國境內購房正是問題之一。比如在某沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。

央行報告指出，境外資金進入中國房地産市場還有其他渠道：一是直接設立外資房地産投資公司或參股境內房地産開發企業，2004年全國房地産開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，佔開發資金來源的1.3%。

二是間接投資，購買房地産開發企業的債券或外資房地産仲介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。

三是外資銀行對房地産開發企業和個人發放貸款。央行在這份《2004中國房地産金融報告》中透露，正考慮把房地産市場最容易漲價的地區設為重點監控區，加大對境內外炒房資金流動的監測。

在人民幣升值預期的影響之下，近兩年大量境外投機資金以購買上海、北京等地不動産的方式進入中國，希望在人民幣大幅升值後撈上一把。有消息表明，上個月中國宣佈匯率改革的消息後，境外熱錢涌動，正在捕捉機會。分析人士認為，境外投機資本在上海等地熱炒房地産，把價格抬得很高，一時看著繁榮，但對改善投資環境並沒有好處。特別是，這對當地金融機構、企業甚至居民個人意味著很大的風險，一旦泡沫不能持續，就會造成巨大虧損。 (記者顧錢江韓喬)

人民銀行建議取消房屋預售制度

在時下上海、北京等房地産市場熱點城市，房地産開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。中國人民銀行15日表示，將考慮取消房屋預售制度。

由人民銀行房地産金融分析小組撰寫的2004中國房地産金融報告稱，“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地産商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

有業內專家稱，在深圳等一些城市的房地産市場，就要比上海、北京等規範，在深圳，開發商只有在樓盤封頂之後才能發售，否則購房者也不會去買。

人民銀行曾在2003年6月發佈的《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》中規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味著開發商將不能收取購房者的全部預售款。不過，這一文件後來並沒有得到有效執行。(記者張旭東、杜宇)