新華網上海５月２４日電

５月的上海，曾經火爆的二手房市場仿佛進入了另一重天地。有仲介公司感嘆：“在‘６·１大限’前賣掉一套房子就像中彩票一樣難得！”隨著６月１日起政府即將對居住未滿２年轉手交易的房屋全額徵稅，上海一些資金壓力大的炒房者紛紛拋售“出逃”。二手房日均掛牌量激增；買房人反而緊捂錢袋不接盤，商品房日均交易量比去年銳減２／３；開發商更是一改往昔“主導市場”的霸氣，或推遲開盤，或著手調價。

一向被認為是全國房地産市場“風向標”的上海樓市，短短數月內呈現出的“動”與 “靜”、“消”與“長”的驟變，究竟傳遞了怎樣的資訊？近期一些樓盤單價一兩千元的降幅，是政策調控下的樓市“理性回歸”，還是預期改變後的市場“暫時冬眠”？房價的泡沫究竟能在多大程度上被擠出？

賣的多，買的少：降價是否大勢已定？

５月１９日晚９點半，上海易坪行房地産仲介公司。賣房人許先生幾乎沒有討價還價，也沒有經歷先與仲介公司簽訂居間協議、收取定金，３天內再簽買賣合同的正常程式，便迫不及待地與買家直接簽訂了商品房出售合同。儘管快速出手的代價是比高峰時整整降了１３萬元，但他卻如釋重負。

許先生只是上海眾多支撐不住的樓市“跳水”者之一。來自網上二手房交易平臺的數據顯示，４月份全上海日均掛牌量只有二三十套，在國家七部委穩定房價的“意見”出臺之後，這個數字開始以日均超１００套的速度遞增。

與掛牌量激增形成鮮明對比的是，市場成交量大幅下降。中原地産、美聯物業等大型房産仲介公司的門店交易情況顯示，最近一個月內，二手房交易量銳減５成以上。與此同時，新房的成交情況也大幅“縮水”。５月７日至１４日的一週內，上海新建商品房的成交面積銳減至２５．９萬平方米，不及去年日均交易量的１／３。

房價又是如何呢？權威部門的最新統計顯示，１至３月，商品住房銷售價格環比漲幅分別為１．６％、１．８％、２．５％，４月份則降至０．５％。記者連續３個月跟蹤上海較有代表性的４個中高檔樓盤，發現實際成交價已暗降１０％，居住未滿２年的二手房的降幅則更大。其中虹口區曲陽板塊的次新盤均價已由原來的１．８萬元降至１．５萬－１．６萬元左右。專業樓評人士蔡為民認為，毫無疑問，短線投機客在被逐漸“擠”出市場，上海樓市降價趨勢已定。尤其是稅收杠桿對於火熱的市場而言，實是釜底抽薪。但也不能否認，目前的狀態還只是市場對政策的 “即期回應”，房價“虛火”究竟能降多少，將取決於後市。

１０個仲介“勸”１個人買房：炒房者真的要退場？

在上海，每平方米單價２萬－３萬元的高檔房並不鮮見，１萬－２萬元之間的也就是中檔房，均價七八千元的已算是中低檔了。老百姓普遍認為導致房價高漲的一個重要原因是炒作太甚，而受這次調控政策影響最大的恰是炒家最為集中的中檔房。

５月１６日下午，某媒體駐滬記者徐先生遇到了一件“被逼買房”的怪事：一個多月前，他看上了一處中檔二手房。後因行情持續走跌，他決定放棄購買。本來按合同約定，支付違約金即可，但令徐先生驚詫的是，仲介公司竟派出１０名員工，浩浩蕩蕩地登門強勸他購買房屋。無奈之下，他只好報警。

信義房産的一位資深經紀人認為，這個案例從側面凸現了此前活躍在上海樓市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、預期繼續看跌的壓力下，炒家和仲介為求房子儘快出手，不惜採取極端措施。

一邊是炒家拋售，一邊則是買家觀望，上海樓市陷入了“僵持”狀態。美聯物業、中原地産、臣信房産等仲介公司都反映，現在買家都在反覆測試價位，“譬如，當賣房人答應每平方米８５００元的均價後，買家會要求８２００元；而當賣房人同意後，買家會要求再降幾百元，如此反覆，也成交不了。”“炒家‘跳水’越多，説明房價的水分越大，我覺得房價還有很大的下調空間，所以不急於成交。”至今仍在詢價的“租房族”方永律師説。

國務院發展研究中心研究員廖英敏分析説，炒家退市體現了近期出臺的一系列房價調控政策其實是有“保”有“壓”，壓的是過度的投資需求，而保的則是普通居民所需要的中低檔住宅消費。必須看到，過度投資、投機性需求是不可持續的。

儘管上海二手房市場的拋售還在繼續，但另一現象也不容忽視：因為成交不易，最近一週內，二手房由售轉租、邊租邊售的房源上升了３０％。７０％的投資客表示已考慮由售轉租。業內人士指出，短期投資客退場固然是好的跡象，但大量因無人接盤而被動進入租賃市場的投資性房屋，未必真的“改弦更張”，很可能只是“暫時冬眠”。

開發商一拖再拖不開盤：房價體系鬆動了嗎？

在強烈的看跌預期下，買房人捂緊錢袋的那雙手不僅令炒房者心焦，也同樣令開發商犯愁。４月份以來，上海新開樓盤排隊搶購的火爆場面不再，新盤已不再是“香餑餑”。從“一年內轉按揭叫停”等上海調控樓市措施到位，到“國八條”政策出臺，５月１１日後，上海一手房市場幾乎所有的客戶一夜間“蒸發”，新盤銷量從最高位時的日均超千套驟減至一二百套。

閔行區新近開盤的“九歌上郡”，十幾個已經搖到“號”的購房人主動放棄選房；徐匯區某樓盤日前推出１５６套新房，日均只賣出１套。４個月前，上海的一些開發商為防止購房人夜以繼日排隊搶購的局面失控，每到開盤日必請警察來維持秩序，有的樓盤為擺脫“追買”，竟４次更換售樓地點。在新開盤的“慧芝湖”現場看房的王小姐説，而今買房不再瘋搶了，不用排隊，不必託人，也無須買號，開始了“淘房”時代。上海兆豐地産的陸經理坦言，以前拿到地就等於拿到錢，無論建什麼房、怎麼賣都能賺大錢的好時光恐怕一去不復返了。“眼下開發商要考慮的不再是如何漲價，而是如何在盡可能不推倒原有價格體系的前提下將房子賣出去。”

但事實上，一些開發商已選擇調整價格。閔行區某樓盤的一位銷售人員透露，在樓市調控的系列“新政”出臺之前，公司曾將開盤均價定在每平方米１萬元左右，與周邊的二手房價持平。但到正式開盤時，均價卻定在每平方米８３００元，目的就是通過價格的適度調整，促使銷售情況改善。“這説明開發商的心態在發生微妙變化。”上海經濟研究中心秘書長肖元真判斷，新盤定價在悄悄向真實的市場供需決定轉變。

記者在調查中發現，大部分開發商並未“修正”價格，而是一再推遲開盤。有開發商表示，能熬過今年第四季度的“低谷”，房市就會“柳暗花明”。所以，原定在五六月份的開盤時間推遲到９月份甚至更後。

上海市房地産學會專家顧海波認為，上海樓市之變不是某一個政策立竿見影的結果，而是諸多政策效應累積使然，部分樓盤的價格“修正”説明房價體系開始鬆動。從今年２月底３月初以來，上海幾乎每週都有給樓市降溫的政策出臺或有樓市“利空” 的資訊傳出，對市場預期産生了影響。專家指出，正是這些“影響”的積累，使眼下的上海樓市進入了盤整期。（記者陳芳、徐壽松）