都以為南京七部門穩定房價的18條政策出臺後，南京樓市的基本面已基本明朗，但是，昨天，南京市地稅部門公佈的“個人賣房徵收20%個人所得稅”的政策還是讓許多人大吃一驚。突然襲來的政策不僅讓許多房蟲有一種“全軍覆沒”的感覺；不少開發商也直言，這是迄今為止出臺的最為嚴厲的一道政策，南京樓市將為此備感壓力。

繼南京房管等部門出台南京“市八條”配套實施細則後，南京地稅部門6月1日出臺的這份名為《個人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施規定，個人銷售房屋繳納的稅收包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅等，其中明確規定，個人銷售房産將按照轉讓財産的收入額減除財産原值和合理費用後的餘額繳納20％的個人所得稅。據稅務部門的有關人士介紹，徵收個人所得稅的政策規定其實早就有，這次發佈政策為的是通過稅收杠桿進一步調節南京的房地産市場。

政策原文

個人銷售房屋稅收政策須知

一、營業稅

個人銷售房屋適用營業稅稅目為銷售不動産，適用稅率5％，計稅營業額為納稅人銷售不動産向對方收取的全部價款和價外費用。

自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

個人購買住房以取得的房屋産權證上註明的時間作為其購買房屋的時間。

自2005年6月1日起，凡同時滿足以下條件的普通住房，享受稅收優惠政策：

1、住宅小區建築面積容積率在1.0以上（含1.0）。

2、單套建築面積在144平方米以下（含144平方米）；房屋面積以産權證記載的面積為準。

3、實際成交價格在同區域住房平均交易價格1.44倍以下（含1.44倍）。

二、個人所得稅

1、計稅依據：以轉讓財産的收入額減除財産原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額。

2、稅率：個人轉讓房産適用個人所得稅稅率為20％。

3、個人轉讓自用達五年以上、並且是惟一的家庭生活用房取得的所得，免征收個人所得稅。

4、個人現自有住房房産證登記的産權人為1人，在出售後1年內又以産權人配偶名義或産權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，産權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以按照財政部、國家稅務總局、建設部《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字（1999）278號）第三條的規定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，産權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

三、土地增值稅

1、計稅依據：土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地産所取得的增值額。

轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計徵土地增值稅。

對納稅人轉讓舊房未進行評估的，根據蘇地稅發（1999）087號文規定：對納稅人轉讓舊房可按轉讓收入的50％至80％作為扣除項目計徵土地增值稅（我省執行80％），即按6％的附徵率徵收。

2、稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目百分之五十的部分，稅率為百分之三十；

（2）增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；

（3）增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；

（4）增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。

3、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計徵土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例實施細則》財法字（1995）6號）

4、對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

四、印花稅

對個人銷售住宅，按“産權轉移書據”稅目，以合同所載金額依萬分之五稅率徵收印花稅。

五、城建稅

1、計稅依據：城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為計稅依據。

2、城市維護建設稅稅率如下：

納稅人所在地在市區的，稅率為7％；

納稅人所在地在縣城、建制鎮的，稅率為5％；

納稅人所在地不在市區、縣城或建制鎮的，稅率為1％。

六、教育費附加

以實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計徵依據，附加率為3％。

七、地方教育附加

以實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計徵依據，按1％徵收。

南京市地方稅務局徵收稅務分局2005年6月1日

政策解讀

個人轉讓房産徵收20％所得稅

其實20％的個人所得稅在6月1日新政出臺前，就需要徵收，只是原來個人房屋買賣交易大多沒有開發票，所以這部分稅收實際上國家很少徵到。6月1日後，由於開始對房屋買賣徵收營業稅並將房屋銷售發票作為免稅或者減稅的要件之一，房屋交易將面臨補開發票等問題，與此同時，個人所得稅也浮出水面。

根據規定，個人轉讓房産適用個人所得稅，稅率為20%，以轉讓財産的收入額減除財産原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額。比如市民以90萬價格購進的房屋，轉讓時賣了120萬，扣除90萬財産原值和利息、仲介費等合理費用（暫算1萬），那麼該市民將繳納（120－ 90－ 1）×20％＝5.8（萬）的個人所得稅。

兩種情況免征個稅

值得注意的是，個人所得稅有幾種免征或者減徵情況。根據該規定，個人轉讓自用達5年以上，並且是惟一的家庭生活用房取得的收入，免征收個人所得稅；另外，個人現自有住房房産證登記的産權證為1人，在出售後1年內又以産權人配偶名義或産權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，産權人出售住房所得應繳的個人所得稅，可全部或部分予以免除。南京市地稅局有關人士解釋，對照這兩種情況，其實很多賣房人都不需要繳納個人所得稅。

普通住宅轉讓暫免土地增值稅

政策規定土地增值稅按6％的附徵率徵收。如果市民轉讓的是普通住宅，現階段暫免征收土地增值稅。

城建稅以營業稅為計稅依據

從規定裏可以看出，城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅與前面幾個稅種計稅依據不同，這三個稅種是以實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計徵依據。南京市地稅部門有關人士解釋，實際上目前的房屋銷售都沒有增值稅、消費稅等，也就是説這三個稅種依據的只有營業稅。三個稅種加起來為11％，乘以5％的營業稅，實際上便是人們所説的5.55％的營業稅。即人們所説的5.55％的營業稅包含了城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅三個稅收。

炒房成本再次增加

由於明確要求個人售房也要到地稅部門開具發票，而由此帶來的便是要繳不少稅。根據新政，兩年內轉讓房屋的，如果不符合個人所得稅免征條件，轉手房屋將被徵收5.55％的營業稅和賣出、買進差額的20％的個人所得稅。比如，房蟲甲將手中一套價值100萬的房屋以110萬轉手出讓，如果既符合營業稅徵收要求，又符合個人所得稅徵收要求，那麼房蟲甲將為該房子繳納100×5.55％＝5.55（萬）的營業稅和（110 100）×20％＝2（萬）的個人所得稅。該房屋總繳納稅收為7.55萬，有關人士認為房蟲炒房的成本將明顯增加，炒房者接近無利可圖。

各方觀點

20%個稅打擊力度夠大

投資需求可能被抑制

南京鴻信房地産開發有限公司總經理助理金地稱，該措施對房地産市場的影響可能比徵收營業稅還要大。他介紹，購房需求一般來説有三種，一是自住的剛性需求；二是改善型購房需求；三是投資型購房需求。金地認為，徵收個人所得稅還將影響購房者的心理。

遊資炒作將被遏制

江蘇中住地産總經理袁人牛根據個人所得稅徵繳的第四點説明分析，由於對出售一年內再購房採用退稅政策，實際上受影響最大的是遊資炒作。而本地的投資者可以在出售房屋後繼續買房，實際上個人所得稅沒有徵到。對購房者心理的影響，袁人牛表示，最重要的是看相關部門怎麼引導。

關鍵看具體執行

南京網尚資訊諮詢公司副總經理邢煒認為，該項措施短期內難以實施。他表示，此次稅務部門出臺該項政策，只是稅務部門單方面的意見。事實上，該項政策在南京已經實施多年，但有關部門並沒有嚴格執行。現在稅務部門將政策重新提出，這就需要各個部門的有效配合以及政府的全力支援。

地稅新政打擊面過大

南大商學院一位不願透露姓名的專家指出：南京房地産市場處在成長期，政策制定不應該簡單粗暴，打擊面過大，不能照搬西方經驗。房地産市場有問題，有嚴重的矛盾，但過分依賴頻繁的政策制定去解決問題可能適得其反。該專家表示，專業炒家擾亂市場雖然罪有應得，但罪不至死。

熱點關注

“房改房不繳營業稅”有誤

南京市地稅局有關人士透露，由於此次沒有針對房改房單獨制定新的政策，實際上該須知仍然適用於房改房。也就是説，房改房如果是在兩年內對外出售，同樣將被徵收5.55％的營業稅。有關人士表示，此前關於“房改房第一次交易不徵收營業稅”的説法存有歧義。該人士進一步解釋，所謂的“第一次”交易是指單位過戶給個人，這一次交易不徵收營業稅，而個人取得房屋後如果在兩年內轉讓同樣將徵收5.55％的營業稅。

“低保戶”拆遷可享優惠

根據契稅部門昨日作出的相關解釋，對於南京市享受最低生活保障的居民，因政府實施拆遷而重新購買普通住房的，其成交價格中相當於拆遷補償費用的部分在進行契稅抵扣減免後，其超出部分經本人申請，徵收機關審批，仍可給予免征契稅的照顧。

交易中心重新對外首日 南京發放産權證758件

受新政影響，暫停辦證的南京房産交易登記中心昨日重新對外受理辦證。昨日8點30分，南京市房地産交易登記中心接待大廳的門一打開，早已在門外面等候的市民一擁而入，迅速奔向各個接待窗口。據登記中心統計，昨天華僑路等3個接待大廳共受理474件，其中商品房登記92件、鑒證125件；二手房過戶登記99件。另外共發放産權證758件。這些數據表明，房産新政出臺前那種排隊登記、鑒證、交費、納稅的熱鬧場景不復存在。發證部門一位負責人説，這十多天，還會出現一個領證小高潮。

房産地稅徵收新流程

存量房交易地稅徵收工作流程：1、買賣雙方持相關登記材料到受理大廳辦理交件手續，經窗口工作人員初審合格後，開具南京市房屋權屬登記收件收據、交納地稅通知單。

2、買賣雙方憑交納地稅通知單到發證窗口領取地稅聯繫單後，到地稅窗口辦理納稅手續。窗口為賣房人開具完稅證；為買房人開具購房發票。

3、買方持收件收據、交費收據、契稅完稅憑證、購房發票及身份證到三樓發證窗口領證。

存量房交易地稅徵收工作流程：1．受理；2．審核、制證；3．收取規費、徵收契稅、徵收地稅；4．發證。（方市興 徐關輝）