中國央行今天發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，以防範金融風險，促進房地産金融健康發展。

    中國央行規定，房地産開發貸款應重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地産開發企業，要嚴格審批新增房地産開發貸款並重點監控。

    根據規定，商業銀行房地産開發貸款只能通過房地産開發貸款科目發放，嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。房地産開發企業申請貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的百分之三十。商業銀行發放的房地産貸款，只能用於本地區的房地産項目，嚴禁跨地區使用。

    中國央行要求，各商業銀行應審慎發放對政府土地儲備機構的貸款，對其發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的百分之七十，貸款期限最長不得超過兩年。商業銀行不得向房地産開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款。

    商業銀行要嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地産開發項目。承建房地産建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。

    中國央行同時要求，商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行百分之二十的規定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。

    借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過百分之六十，貸款期限最長不得超過十年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。

    對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業銀行按照中國央行公佈的個人住房貸款利率(不得浮動)執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業銀行按照中國央行公佈的同期同檔次貸款利率執行。

    中國央行還規定，住房委託貸款業務僅限于個人住房公積金委託貸款，對使用其他房改資金(包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等)委託辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。(李鵬)

    期房按揭不會叫停 首套個人房貸首付不得低於20%

    6月13日，中國人民銀行有關負責人就房地産信貸政策答記者問時表示，為了防止個人超量貸款而增加信貸風險，對購買第一套自住住房的，執行優惠利率和首付款比例不低於20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例。

    央行貨幣政策司司長戴根有再次重申，期房按揭不會叫停，為防範信貸風險，人民銀行發出通知，要求加強房地産信貸業務管理。

    央行在其網站以有關負責人答記者問的形式，就房地産信貸政策的部分重要問題作出解釋。

    問：《通知》對個人住房貸款政策作了哪些完善？

    答：隨著住房制度改革的深化，我國居民的住房狀況得到很大改善，但是，幫助廣大中低收入家庭改善居住環境的任務依然艱巨。因此，信貸政策上需要引導商業銀行擴大個人住房貸款的覆蓋面，支援中低收入家庭購買住房。為減少業主與開發商之間因房屋結構和品質而産生的矛盾，同時也是為了減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。為了防止個人超量貸款而增加信貸風險和體現貸款人與借款人之間公平交易的市場原則，《通知》規定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低於20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，並按照中國人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。

    問：請您介紹一下此次中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》的背景？

    答：近幾年，房地産金融業務快速發展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經濟增長做出了重要貢獻。1998年，商業銀行房地産開發貸款餘額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款餘額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地産貸款餘額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%，其中個人住房貸款餘額為9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8.9%。

    但是，在房地産投資和房地産金融業務快速發展的同時，也要看到自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆信貸條件，一定程度上助長了部分地區房地産投資的過熱傾向。這些問題如果不及時加以解決，將不利於房地産業的持續穩定發展，也不利於防範銀行的信貸風險，保持金融的持續穩定。

    房地産業是國民經濟的主要支柱産業。保持房地産業的持續穩定發展，對促進國民經濟持續快速發展十分重要。針對2002年底房地産信貸檢查中發現的問題，中國人民銀行發佈了《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》的基本精神是促進房地産信貸健康發展。針對目前存在的問題，完善相關政策措施，防範信貸風險本身就是促進發展。《通知》注意保持了房地産信貸政策的穩定性和連續性，重申了商業銀行開展房地産信貸業務應遵守的有關規定，並針對新形勢、新問題，對房地産信貸政策作了一些補充。

    問：《通知》對房地産開發企業貸款有什麼新的政策規定？

    答：2001年，為規範房地産開發貸款的使用與管理，中國人民銀行在《關於規範住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號)中規定，房地産開發企業申請開發貸款必須具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。從兩年來的執行情況看，商業銀行基本能夠遵守這一規定。但是由於對流動資金貸款沒有這方面的規定，為規避“四證”管理要求，少數商業銀行迎合房地産開發企業的不合理要求，通過發放流動資金貸款滿足房地産開發企業的資金需要，增加了商業銀行的信貸風險。為此，《通知》明確規定，商業銀行對房地産開發企業申請的貸款，只能通過房地産開發貸款科目發放，嚴禁以房地産開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，針對一部分房地産開發企業在當地貸款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區的房地産炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，《通知》規定商業銀行發放房地産貸款，只能用於本地區的房地産項目，嚴禁跨地區使用。

    問：限制建築施工企業流動資金貸款用途是出於什麼考慮？

    答：當前，建築施工企業墊資房地産開發項目十分普遍，而墊資所使用的資金大部分是銀行對建築施工企業發放的流動資金貸款。建築施工企業是勞動密集型企業，在目前勞動力市場供大於求的形勢下，房地産開發企業佔用施工企業資金的現象比較普遍，這加大了施工企業的負擔，也是形成施工企業拖欠民工工資的重要原因之一。施工企業流動資金貸款直接用於房地産開發項目，改變了資金用途，也加大了商業銀行信貸管理的難度。為此，對建築施工企業流動資金貸款用途明確規定只能用於購買施工所必需的設備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地産開發項目的建築施工企業，商業銀行今後將不再提供相應的信貸支援。

    問：為什麼對土地儲備貸款做出特別規定？

    答：為保證國家土地合理、有償使用，自2001年以來，各地陸續成立了土地儲備機構，對土地儲備機構收購、儲備土地所需資金，商業銀行也給予了必要的信貸支援。但是在具體運作中，部分地區在運作中出現了土地價格上漲過快及部分商業銀行過度授信等問題。為此，中國人民銀行對土地儲備機構貸款做出明確規定，即商業銀行對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

    央行通知：要求加強房地産信貸業務管理(條文)

    為進一步落實房地産信貸政策，防範金融風險，促進房地産金融健康發展，中國人民銀行近日發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》。《通知》要求：

    一、加強房地産開發貸款管理、引導規範貸款投向

    房地産開發貸款對象應為具備房地産開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地産開發企業。貸款應重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地産開發企業，要嚴格審批新增房地産開發貸款並重點監控。

    各商業銀行應嚴格執行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關於加強房地産市場宏觀調控促進房地産市場健康發展的若干意見》(建住房〔2002〕217號)，對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

    商業銀行對房地産開發企業申請的貸款，只能通過房地産開發貸款科目發放，嚴禁以房地産開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地産開發企業已發放的非房地産開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。房地産開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%。

    商業銀行發放的房地産貸款，只能用於本地區的房地産項目，嚴禁跨地區使用。

    二、嚴格控制土地儲備貸款的發放

    各商業銀行應規範對政府土地儲備機構貸款的管理，在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款。對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

    商業銀行不得向房地産開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款。

    三、規範建築施工企業流動資金貸款用途

    商業銀行要嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地産開發項目。承建房地産建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，並向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支援。對自有資金低、應收賬款多的承建房地産建設項目的建築施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款。

    四、加強個人住房貸款管理，重點支援中低收入家庭購買住房的需要

    商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。

    商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記諮詢系統，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業銀行在發放個人住房貸款前，應到信貸登記諮詢系統進行查詢。

    五、強化個人商業用房貸款管理

    借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。

    六、充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用

    對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業銀行按照中國人民銀行公佈的個人住房貸款利率(不得浮動)執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業銀行按照中國人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率執行。

    七、加強個人住房公積金委託貸款業務的管理

    各商業銀行應嚴格執行《中國人民銀行關於加強住房公積金信貸業務管理的通知》(銀發〔2002〕247號)的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委託關係，對違反規定的有關行為應即刻糾正。住房委託貸款業務僅限于個人住房公積金委託貸款，對使用其他房改資金(包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等)委託辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。

    中新網 2003年6月13日