京滬超級豪宅試比闊

    日前,位於上海佘山腳下,標價1.15億元的一幢別墅被一神秘人士悄然定下,如若成交,這筆交易無疑將創下中國內地房地産之最。

    這處豪宅所在的"上海紫園"高檔別墅區,平均每戶佔地8畝左右,最大的則達到20畝,整個別墅區容積率僅0.178,綠化率71.57%。"上海紫園"的豪華還在於:邀請美國、澳大利亞、加拿大等國著名設計師進行度身定做,160多棟別墅戶戶不同；別墅區以佘山為背景,以河流和樹木為主題,區域內河道面積達300多畝；硬體設施採用世界一流品牌,如瑞典WTRBO地熱系統、OTIS最新無機房電梯、DAIKIN智慧型中央空調等,而且大部分別墅都裝有電梯和設有泳池。"上海紫園"開發商上海嘉城兆業房地産有限公司稱,這裡單棟別墅的售價,最低也在1500萬元以上。

    開盤不久的上海閔行區"西郊莊園", 1100畝土地上,擁有18座島嶼、5片湖泊,但只規劃了300余幢獨立別墅,每戶佔地至少3畝以上,且擁有1000-3000平方米的花園。"西郊莊園"中最貴的一幢別墅,標價高達3500萬元。

    在北京,位於長安大劇院後的"貢院六號",也讓見多識廣的京城老記們連呼"太奢華":手工貼制的金銀箔墻,整塊施華洛奇天然水晶水嘴開關,百年榆木樹瘤裝飾柱,整張牛皮墻面,整張馬駒皮手工縫製茶几,吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具,可擦洗的真絲壁布,可自動升降、自動滲油的燒烤煎鍋和與之相配的自動升降抽油煙機,可適用於金屬器皿的微波爐……開發商稱,"貢院六號"的每套房子都是用"規模定制"方式打造的,即讓一個設計師的理念貫穿到底。如其中一套住宅由曾參與金茂大廈設計的設計師設計,為了防止方案走樣,連裝修也是由金茂大廈施工人員完成的。據介紹,"貢院六號"每月的物業管理費高達3美元/平方米。

    去年推出的北京水岸豪宅橘郡"浮水印長灘",則有業主專屬沿河高爾夫球場、開敞式前院、附帶溫泉浴場和燒烤臺的寬大後院、特辟下沉式側院等。特別是透天坡景花園,不惜鉅資打造了以往貴族莊園、牧場才有的坡景。

    更令人瞠目結舌的,是北京一家公司規劃的豪宅項目,原設計方案是在城區建設10套超級別墅,地下4層,地上3層,每套售價1億元,不過,此計劃最後因故放棄了。

    但是,消息靈通人士又透露,北京還有一個名為"建築師走廊"的項目即將實施。該項目是在八達嶺附近的10個山頭,每個山頭建造一幢超級豪宅！

    看來,對於新生的中國內地豪宅市場來説,只有不敢想的,沒有不敢做的。

    買主究竟是什麼人

    動輒上千萬甚至上億的豪宅,究竟買主是誰呢?對此,開發商幾乎一致的資訊披露策略是:一方面宣稱有世界級買主購買或已下定金；另一方面又堅決不肯洩露買主是誰,以致外界很難搞清楚這到底是實情,還是噱頭。

    定走上述"上海紫園"億元別墅的神秘人士,據稱來自於我國港臺地區,僅定金就付了8萬元。但除此之外,售樓處不肯透露更多的情況,並表示其和買主事先有約,一切購買細節均不對外公佈。至於"上海紫園"其他的買主,開發商説,目前預定客戶已近70戶,他們多為美國矽谷排位前10位企業的成功人士、國內著名網站CEO和香港的産業大亨。

    今年元旦曾邀得李嘉欣、張柏芝、鐘麗緹、楊恭如、張文慈、古巨基等香港紅星出席開盤剪綵儀式的佘山"銀湖別墅",其銷售總監告訴記者,100多幢別墅已全部出售,買主主要有三類人:"海歸派"、高級白領、私企老闆。

    北京"貢院六號"的開發商聲稱,其買主都是一些行業的領軍人物,包括多位名列福布斯中國排行榜的富翁,但是,最主要的購買者還是一些外籍人士。"浮水印長灘"、"國際使館村"、"玫瑰園"等樓盤的開發商則反映,買主主要是私企老闆、外企高級經理、國際機構駐京代表和港臺商人。

    當然,作為豪宅,其對買主的要求也是很高的。"上海紫園"表示,為了保證這個世界級富人區的尊貴,所有入住的業主必須經過嚴格的審查,並非有錢就可以入住。開發商甚至承諾:銷售一定數量的豪宅後,將全部凍結其他豪宅,後來者入住須經業主委員會的嚴格審核。

    事實上,豪宅的開發商們,早已巧妙地為潛在客戶設立了高門檻:上海浦東某別墅樓盤只印了150套樓書,只有相當身份的人士才能拿到；"浮水印長灘"、"貢院六號"等的樣板房不對外開放,參觀需事先預約且有貴賓身份才行。

    不要讓豪宅淪為概念

    然而,由於房地産商爭先恐後打著豪宅的旗號推銷自己的樓盤,豪宅在內地的含義有些偏低,幾乎成了高檔住宅的代名詞。

    上海財經大學房地産研究中心主任、上海房産經濟協會副會長印?華教授認為,所謂豪宅,從字面上可以簡單理解為"富人居住的豪華住宅"。但是,中國一些有名的豪宅,並非"富人"居住,而有些"富人"住宅儘管裝修高級、設施豪華但難以稱之為豪宅。現在內地雖然"豪宅"滿天飛,但真正稱得上豪宅的物業卻很少,因為豪宅既要個性化,又要有人文內涵,而由開發商建造的樓盤,肯定是上規模的,很難真正做到度身定制；至於人文內涵,更需要時間的考驗。

    印華教授認為,豪宅與高檔住宅不一樣,兩者不能混為一談,使得豪宅淪為推銷高檔住宅的概念,兩者的區別在於:前者是度身定制的個性化物業,後者為可以複製的規模化産品；前者的地段優越,和周邊環境的高度和諧是不可替代的,而後者則差得多；前者面積大、功能全、佔地多,一般都帶有大而精緻的私家花園,故容積率很低,而後者的容積率和建築密度則高得多；前者的珍貴主要體現在建築特色和歷史人文價值上,後者的高檔則主要表現在裝修和配套設施的豪華及現代化上；高檔住宅的價格一般只比同一供需圈內一般住宅高50%到一倍左右,而豪宅作為稀缺性物業,有的甚至像古董那樣,價格要比高檔住宅還貴一倍甚至好幾倍。

    業內大部分人士對豪宅的定義要寬鬆得多。如安家集團副總裁洪曦認為,售價在每平方米10000元以上、總價達到200萬以上的樓盤,都能算豪宅；另一些人士則認為,總價達到三、五百萬的樓盤,應該稱得上豪宅了。

    不過,即便按照寬鬆的定義,中國內地的豪宅也有眾多不夠"標準"的地方,最突出的問題就是個性不足。富豪生活講究的是個性,因此海外豪宅開發重建築輕裝飾。但在內地,豪宅開發商除了在建築上下功夫,在裝飾上更是用心:"浮水印長灘"的一幢別墅本身價值1000萬元,裝修成本也在上千萬元。策劃總監閆明解釋説:"中國富人階層剛剛生成,對富貴生活缺乏體驗,所以需要示範。"但是,一位資深專家指出,海外的豪宅,如比佛利山,其實都是自然形成的,不是某一個開發商的功勞；香港半山的豪宅絕大多數是富豪買下地後自己建造的,唯有如此,這個豪宅才會不惜工本,才有唯一性。他認為,內地一些所謂豪宅,只"豪",在佔地面積、輔助設備和裝修上,因"大"因"多"而貴的因素不小。

    要賺錢更要賺名聲

    其實,內地房地産業許多人士也認為,開發豪宅的時機並未成熟。去年年底,北京房地産職業經理沙龍曾以"豪宅現象在北京"為主題進行了一次研討。旺座中心銷售總監劉瑋認為,北京甚至中國內地還未出現豪宅,目前從經濟、人文環境來看,開發豪宅還不是時候。置業專家舒可心也認為,豪宅的産生不是發展商和政府所左右的,也不是發展商主觀開發出來的,而是自然形成的。豪宅應具備的因素既包括建築風格和建築材料,也包括豪宅主人的品位和素質。北京目前不具備開發豪宅的條件。

    但是,對於豪宅市場的市場前景,業內人士普遍比較看好。"浮水印長灘"開發商閆明認為,北京豪宅市場從絕對量上講是很少的,但從相對的增長量上看,未來會有一個好的前景,這與中國的大氣候、大環境有直接的關係,特別是中國加入WTO後,不僅需要資金的積累,更需要人才的積累,豪宅産品將是留住人才的重要手段之一,外資企業對豪宅將有一定的需求量。

    除了利用概念和看好未來的市場需求,內地房地産商熱衷於豪宅開發的另一個重要原因,是增強核心競爭力的需要。印?華認為,豪宅的銷售對象極其狹窄,因此開發豪宅雖然利潤高,但風險也很大,綜合考慮風險收益比,造豪宅賺錢是次要的,最主要的是建立品牌和無形資産。房地産品牌包括物業品牌、企業品牌和服務品牌,追求三者的有效統一是推行品牌戰略的客觀要求。開發豪宅最能綜合體現産品、企業和服務的真實水準,如世界級的建築設計、無可挑剔的施工、挑選全球最優質建材的能力、完美的物業管理,等等。所以,豪宅開發一旦成功,往往便能獲得極高的品牌效應。説白了,"豪宅我也能造,還有什麼我不能造的?"房地産商追求的就是這句話。(記者許峻)

    《上海證券報資本週刊》 2002-5-27