一年一度的浙江省第九屆房地産展銷會在人聲鼎沸中落下了帷幕。唯一能讓人解讀清楚的就是抱怨:杭州的房價已經高得沒有了理由!短短4天展銷會,竟然接待觀展者23萬人次,創下售房2518套,總成交額13.946億元的新紀錄。
誰是購房者?
本屆房交會上“要買就買品牌房産”的觀念已經漸漸深入人心。有關單位不久前評選出來的“杭州十大品牌開發商”在本屆房交會上出盡風頭。高檔住宅、寫字樓、別墅等,在房展會上形成了搶購熱潮,坐落在富陽地盤的5000元一平方米的別墅和1600元一平方米的草坪花園,昨天看還有50套左右,然而過了一夜,早被人捷足先登,交了訂金拿走了。而位於西湖風景區的東方苑別墅竟然售到了每平方米10800元,而且早已售完,在杭州已經無法找到4000元一平方米的別墅了。
記者在組委會了解到,此次參展的樓盤中住宅佔了64.5%,寫字樓、商鋪分別為26.8%和8.7%。參展的房地産公司91家,展位總數940余個,場館展示總面積達17000平方米,參展房屋可銷售總面積有2000萬平方米以上。據不完全統計,展示的127個樓盤中,新樓盤有31個,佔展銷總面積的24.4%。二手房展區的展位數也達到60個,共有18家仲介機構參展。
究竟是誰在搶購杭州的房産?在以往房展會上,總有不少杭州人發牢騷:“杭州的好房子都被外人買走了!”歷屆房交會的資料表明,外地人向來是杭州樓市的重要支撐力量,除了本省的溫州、義烏、台州、紹興等經濟發達地區的客戶,還有鄰近省、市,甚至還有北京、西安等地人,他們大部分爭購高檔住宅及商鋪。但本屆房交會本地人終於成為購房主流,一個更大、更富有潛力的本地市場初露端倪。正如許多業內人士所言,杭州人一直在等房價下跌,結果在等待中失去不少機會,現在終於憋不住了。在一些熱銷樓盤中,當地人終於掌握了一次主動,藉以天時、地利、人和因素,在預約排隊中,總算沒有喪失本次房展會的時機。但杭州近郊價格在每平方米3000元以下的樓盤目前基本連號都已經排不到了。位於杭州臨平的精品大眾樓盤天都城,目前一、二、三期住宅全部預訂完畢。
來自於杭州城調隊的資訊表明,今年一季度杭州住宅銷售的綜合價每平方米高達4749元,市區內房價每平方米7000-8000元已是普通現象。以至於在今年兩會期間,杭州房價過高成為熱點話題,代表們呼籲限制房價。
如此高價的房地産和購房人的熱情連開發商都感到吃驚:一些人現場也不去,圖紙也不看,就急著填購房意向書、搶著向開發商要購房的號子。
寫字樓節節攀高
杭城商品住宅價格一路走高,寫字樓也不甘落後。據杭州市經濟資訊中心獲悉,目前杭州市區寫字樓均價漫過了每平方米7200元,但高貴的身價並沒有嚇退心儀的買家。在本次房交會上,參展寫字樓項目超過50個,銷售情況普遍較好。
此間媒體分析認為,早期寫字樓市場都是以出租為主,2002年以前出租率佔總數的77.3%。去年以來,寫字樓市場出現了多元化的趨勢,出租逐漸為銷售所替代。因為這種形式對開發商、客戶和投資方都比較有利,以至投資者的比例正在逐步加大。
杭州市統計局的調查顯示,2001年杭州市寫字樓開發投資額接近15億元,比2001年同比增長41%,預計2002年的同比增幅將更大。由於投資者的比例逐步增加,寫字樓的需求量也表現出相當的支撐力,銷售勢頭同樣熱得燙手。杭城去年就有16萬平方米的“創業空間”轉手易主,比2000年增長了將近1.5倍。
浙江房地産為何熱?
杭州地産熱是浙江民間資金活躍的一個符號。來自於人民銀行的一項統計認為,浙江民間資本8300億,其依據是:“九五”期間,浙江省非國有投資完成額5900億元,民間資金佔比為70%。據此推算:“九五”期間浙江省實際形成民間資本只有約4100億元;其中2000年實際形成民間資本約960億元。考慮到增速的衰減,預計“十五”期間年遞增率會下降到15%左右,據此可推算出“十五”期間民間資本增加額在7400億元左右,浙江省民間資本形成能力約8300億元左右。
其次,人們投資理念的改變。中國人的錢袋子向來以“穩重”聞名,有了錢,首選投資對像是銀行,安坐高堂吃“綿綿無絕期”利息,在股市興盛前,這基本上是中國人投資的唯一渠道。當中國股市伴隨改革開放的發展洶湧蓬勃之時,股市便成為人們投資的第二條渠道。政府為了把大量存放在銀行的民間資本趕向股市,刺激經濟的發展,採取了連續降息的策略。1996年6月以來連續7次降息,對啟動投資、促進消費、抑制通貨緊縮趨勢發揮了重要作用。但正當人們把錢從銀行裏大把大把投向股市的時候,股市卻于2001年6月底一路狂瀉,股市泡沫的破滅給廣大中小投資者出了一次大血,同時也破滅了股市淘金者的夢想,股民們對股市投資的信心大減。
當銀行和股市兩條路都越走越窄的情況下,民間資本又揮師北上,投資于實業,購買房産便成了大量私人資本的去向,促使杭州的房價居高不下,也造就了浙江房地産業現在的大紅大紫。
眾所週知,房地産業和股市一樣都是高風險的投資行業,一旦形成泡沫,後果不堪設想。現在,房屋的高成本被銀行的低利所掩蓋,銀行一再降息,使降息的空間極為有限,特低的分期付款利率降低了消費者的債務負擔,使他們住上了超過他們購買力的房屋。而一旦經濟恢複利率上漲,一方面造成消費者購房成本大大增加,另一方面,大量的資金會“激流勇退”,返回銀行,這時住宅市場就可能崩潰。其中危險最大的將是高檔房地産,如價格超過200萬人民幣的住宅,從區域來看,主要分佈在杭州的環西湖一帶的高級別墅。因此,浙江房地産業在大好形勢之下,時刻警惕房地産泡沫的出現是必要的,以做到防患于未然!(孟懷虎)
中華工商時報 2002-05-24