2001年對北京房地産商來説，應該是收穫的一年，市場體系逐步完善，個人購房已成為市場主流。由於首都特殊的政治文化地位與經濟地位，購房消費潛力相當巨大，北京房地産市場的發展，應該説正步入黃金髮展期。對房地産開發商而言，能準確地把握消費者的背景與心理，就能更準確地做出項目的市場定位與産品定位，從而最大限度地規避市場風險。

    《中國經濟時報》與“北京中潤基業投資諮詢有限公司”對目前持續火爆的京城房展會進行了連續追蹤調查，由於被訪者大多數都為具有潛在購房意向的客戶，統計結果應該説能比較準確地反映當前多數購房客戶的需求，希望對開發商能提供一些有益的市場參考。

    你蓋的是消費者想要的房子嗎？

    下列調查是對6月份房展會上200位潛在購房者的調查

    一、消費者在何時購買房子

    只有清楚地了解消費者的購房時間 ，才能合理地安排工程期限，才能在熱銷期不會沒有房子出售，或在淡季不會房子積壓。

    調查中可知，大部分消費者選擇在一年或兩年內購買房子，而且在調查中發現有一部分購房者是危舊房改造的拆遷戶。這説明在近兩年內，房産市場需求量是很大的，並且拆遷戶在今後的一段時間內仍然會保持一定的比重。

     二、消費者購房的目的及其所關心的問題

    經過這次調查，我們了解到消費者購房的主要有四種目的：自用、辦公、保值和投資。其中自用購房者佔總購房者的84.43％ ，並且解決基本居住問題和改善現有居住環境仍是最主要的原因。從這次調查中還可知道，在46歲以上的中老年消費者中有一部分是為他們的子女購房，而在26－45歲的消費者中有一部分是為其父母購房的，雖然人數比較少，但它代表著另一種需求，開發商應蓋一些適合老年夫婦和年輕夫婦居住的房子。

    根據此次調查發現，60.57％的消費者把房價放在了第一位置，房價適中是選房的第一條件。有27.27％的消費者把交通方便作為了選房的第二條件，同時也有27.27％的消費者把其作為第三條件，但不管作為第幾條件，交通方便是消費者選房時非常關心的問題，而且物業管理及收費、居住環境也是很重要的因素。消費者時常會因為物業管理品質和收費的高低及周圍環境的好壞而改變其購房的初衷。

    從總體來説，消費者所關心的問題大體一致，但由於不同的購房目的，而使其關心的問題又有所不同。

    自用購房的消費者主要關心的是房價和交通方便。辦公購房的消費者最關心的是交通方便，只有便利的交通才能使辦公方便，並能更好地與客戶交往。對於買房保值的消費者來説最看重的是所處地段、居住環境和公共設施。而買房投資的消費者所關心的是居住環境、交通方便、所處地段和公共設施。

    三、消費者所需的房屋

    1.住宅類型

    從調查中可知，消費者最願意購買的是高層，佔購房者的43％，其原因主要是：（1）、消費者喜歡高層住宅，尤其是年青人；（2）、視野好，可以更好地欣賞景觀；（3）、有電梯方便；（4）、消費者認為居住高層比較安全；（5）、對於投資者來説，高層容易出租。其次是板式小高層和多層，它們倆的共同特點是：南北通風，採光度高，並且樓層不高，上下樓活動非常方便，適合老年人的居住。選擇多層的人主要是因為其價格便宜、物業費用低；而板式小高層相對多層價格要高，但其帶有電梯，並且抗震性能強，所以有相當大一部分的消費者購買。

     2.居室類型及其面積 。可以看出，最受消費者歡迎的是70－90M2的二居室，其次是50－70M2的二居室和90－110M2三居室，再次是70－90M2三居室和110－130M2三居室。現在，家庭結構已經演變成2－3人的小家庭結構，而對於這些家庭二、三居室是最為合適的，不僅面積合適，價格便宜，功能也比較全。而且對於老年夫婦和青年夫婦來説，這種選擇是最經濟實用的。但也有一小部分家庭仍屬於大家庭，它們需要較大的房屋與老人同住，所以四居室的房子也得到一部分消費者的歡迎。對於那些選擇躍式或複式的人來説面積大、舒適度高、格局好是他們選擇的重點，但主要也是由於他們的家庭收入的許可。

    3.居室的裝修標準。

    對於居室的裝修標準，各不相同。可以看出，大部分消費者選擇初裝修，主要是因為初裝修的房子價格便宜，並且可以按照自己的喜好裝修，能體現不同家庭的風格來。而其中還有一個重要的問題，就是消費者對開發商的信任度較低，認為開發商的裝修品質差，由自己裝修比較放心。除初裝修外，各年齡選擇裝修標準是不同的，25歲以下的消費者主要選擇精裝修和功能表裝修。26－35歲和46歲以上的消費者選擇的是功能表式裝修。36－45歲消費者選擇的是精裝修。但他們選擇同樣的裝修標準時的原因大體相同，選擇精裝修的原因是可以又省時又省力，而且能夠馬上入住。選擇功能表裝修主要是因為既不用自己去找裝修隊，非常省事，又有很大的選擇餘地，能體現出自己的個性來。

    4.小區內的公共設施。

     調查顯示，消費者最希望小區內設有的公共設施是商場，這是因為對於年輕人來説都喜歡逛商場，買東西，而中老年人都希望在家附近就可以購買到家庭生活用品，不需坐車到其他地方去。第二個需要的公共設施是醫院和學校。家裏有老人和孩子的消費者都希望能夠在醫院得到及時的醫治，並且孩子在附近上學，家長比較放心，也不用為孩子到處找學校。再一個是圖書館，是一個用來學習和看書的好地方。

    四、 消費者願意支付的價錢

    1.不同家庭月收入支付的價錢

    由表9可知，家庭月收入在1000－2000元左右的消費者最願意支付的價錢是20－30萬元，30－40萬元的房子也可以考慮。2000－5000元的消費者最願支付的價錢為30－40萬元。而5000－10000元左右的消費者可分為兩部分，一部分願付30－40萬元，另一部分願付60－80萬元。10000元以上的家庭願支付的房價在40－100萬元左右。而且房價在20萬元以下和100萬元以上的房子很少有人買，這説明房價在20－100萬元左右合適，並且房價大部分定在20－60萬元左右。

    2.不同居室類型所支付的價錢

    可以看出，一居室的房價應在20－30萬元左右，二居室的房價最好在30－40萬元，面積小一點的二居室可以在20－30萬元左右，三居室的房價大約應在30－60萬元左右，四居室在60－80萬元，躍層或複式在60－100萬元左右。很明顯，就算是躍層或複式的房子，消費者願意支付的房價也不可高於100萬元，超過這個價錢，就很少有人購買了。

    五、消費者的生活及消費習慣

    1.消費者希望在開發商還是代理商處購買房屋呢？

    從這次調查中可以知道，消費者對於售樓方是開發商還是代理商不清楚，而且對於兩者之間的不同之處也是不太明白。當他們清楚兩者不同之後，有71.36％的消費者願意在開發商處購房，因為消費者承擔的風險小，只有19.6％的消費者願在代理商處購房，這是因為代理商有專業性的知識，能夠給消費者比較專業的建議。

    2.消費者的付款方式

        可以知道，消費者最喜歡付款的方式是銀行按揭，這種方式對於工薪階層的人來説，在付完首期後，就可直接入住，在以後的日子裏再按月付款。而對於高薪階層的消費者來説，不用一次付完所有的房款，可抽出一部分資金用來進行其他方面的投資。其次的付款方式是分期付款和一次付款。分期付款可以減少消費者的購房風險，不會因工程延後或停工而承擔很大的風險和損失，而一次付款最好的一點是其不會給購房者銀行貸款的負擔和壓力，但支付額是相當大的，是一般工薪家庭無法承擔的。在這次調查中發現，願意一次付款的人數比較多，這是因為有一部分消費者能夠得到由於危舊房改造而給予的拆遷費。 3.消費者獲得房地産資訊的途徑

    調查顯示，報紙是不同年齡段的消費者獲得房地産資訊的最主要的途徑，適合於任何年齡的消費者。展會也是一個主要途徑，其比重隨著年齡的增加而增加，這説明展會的主要對像是中老年人。而年輕人一般則更側重從網路上獲得房地産資訊。

     而對於開發商來説，不僅要知道哪種途徑是最主要的，而且還要了解消費者最信任哪種傳播媒介。在調查的64位消費者中，有31.25％的消費者最信任報紙，有23.44％的消費者信任電視和展會。因此我們可以清楚地知道，報紙不僅是消費者獲得房地産資訊的最主要途徑，也是消費者最信任的傳播媒介。

    《中國經濟時報》2001年6月29日