多年以來,中國的房地産業是由政府唱主角。面對入世的臨近,政府應該放開手腳,讓房地産業按自身的運作規律走向市場。
中國的房地産業雖然起步較晚,但經過20多年的發展取得了重大成就。據統計,80年代以前,城市每人平均住房不足2.5平方米,到2000年已達到9平方米。但與成就同時存在的是,中國的房地産市場一直不那麼規範、不那麼有序。主要原因在於:
首先,隨著生活消費水準的提高,人們不再滿足於舊有的平房、簡易樓和狹小的居住空間,急於擺脫居無住所的困境,特別是單位逐步取消了福利分房,促使住房商品化進程的加快,突現了房産需求量大,嚴重供不應求的矛盾,因而引發房地産項目一擁而上,造成了“蘿蔔快了不洗泥”的現象;
其次,部分民營企業投資者利用“大環境,小氛圍”及市場短缺、人們消費心理還不夠成熟的條件,動用很少的資本進入房地産業,不少資本實力尚薄弱的小開發商異軍突起,迅速發展起來,並帶來一系列問題;
第三,市場經濟迅速崛起使房地産業迅猛發展,政府在宏觀決策與政策上準備不足,政策法規跟不上(這是造成中國房地産市場不規範的主要原因);
第四,土地價格不規範;
第五,政府機關在開發費用上“袖中藏虎”,加之收費項目透明度不高,特別是有些減、緩、免的手續或費用隨意性較強,無形中增加了開發商成本。
為了更好地發展中國的房地産業,按市場的內在規律辦事,政府應退出主導經營地位,轉變為綜合服務、監督指導,使房地産業健康有序發展。政府要做的工作主要有:第一,完善相關法律、法規和政策;第二,減少審批環節,降低房地産成本;第三,減掉無關費用,規範房地産價格;第四,強化指導和監督職能,嚴厲查處不規範的市場運作行為,保護平等競爭;第五,政府要在宏觀調控上發揮前瞻性、實效性和國際性的作用。
房地産業是合理、有序、可持續發展的穩定的國家産業支柱之一,政府應特別注意克服過去那種將其作為高額利潤、投機生意的現象,力求做到産業穩定、價格穩定、利潤相對穩定;企業在操作和運營觀念等多方面也需規範,需要與國際接軌,要適應中國進入WTO的需要,適應國際友人、商人居住和工作的要求。一句話,政府放開手腳,房地産業才能走向市場。
具體來説,近期內政府應首先解決以下問題:一、對於房地産項目進行分類清理,查清底數,登記造冊,為今後決策提供有效依據;二、以適應本地區的優廉價格首先盤活一部分房産,回收一部分資金;三、在進行科學評估的前提下,政府和銀行可以嘗試債轉股的方式,與開發商合作經營,將部分房地産盤活,再將股份逐步變現退出;四、對部分符合條件的房地産分門別類進行出租或抵押變現;五、對地塊較好或地段特殊的商業類房地産項目,可以嘗試適當包裝,對國內外進行招標出售;六、國家繼續給予政策支援,減免各種不合理費用,以盤活現有存量房産和地産;七、國家成立專門公司,對這些房地産項目進行再投資(特別是半截工程、主體完工工程),在設計、結構、使用功能、配套等方面進行全方位的改造,使之適應市場需求,進行再盤活工作;八、可以嘗試把房地産中較為優質的項目進行包裝,與高科技企業和産品嫁接,進行資本運營嘗試,去A股、B股、H股市場進行融資,進一步盤活房地産;九、對某些房地産項目,政府要協調銀行做更加靈活的信貸支援。
《中國經濟時報》 2001年6月07日