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  【編者按】
　　 09年的房地産市場“瘋”了。據統計，上海商品住宅平均售價累計漲幅超過60%，成交量、成交金額、市民購買房屋總價、單價等都創下歷史之最，成交面積和成交總金額都比2008年翻了一番。其中，豪宅的漲幅最大，今年上海樓市又稱“豪宅年”，豪宅創造了眾多的“百萬富翁”讓也許多的“百萬負翁”被誕生。
　　 地産中國網特別推出《2009地産中國“最”樓盤上海》，帶您一同觀察上海樓市。 		 
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萬科翡翠別墅是今年上海漲幅最多的樓盤，漲幅高達126.3%。幾乎與此同時，萬科董事長王石公開表示“萬科寧可慢半拍，不追求暴利，絕對不做價格的領跑者”， 之前，王石也曾多次表示，萬科決不領漲，超過20%的利潤率不做。
點評
“不做價格領跑者”的萬科卻在此區域當了老大，其利潤率卻是超過了120%，而非20%。萬科為泡沫擔心，但在今年房地産大泡沫時期，卻賺得盆滿缽滿，然後坦然放言：“萬科已做好了房地産泡沫破裂的準備”。 有業內人士對此表示，萬科作為行業老大，言行上如此表裏不一，實在令人失望。
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2009豪宅市場托起整個上海樓市，但北外灘的白金灣府邸今年僅賣出15套，北外灘唯一沿江第一排住宅樓項目，資源稀缺。開發商鵬欣集團甚至引進了全球頂級的度假酒店悅榕莊，以提高樓盤檔次，然而，高層最高單價16萬元/平方米的房源卻一直賣不動。
點評
北外灘不是我們平常説的頂級豪宅區，這裡也僅白金灣府邸一家豪宅，孤零零的一幢單體式住宅，使它無法具備許多頂級豪宅所擁有元素。或許白金灣府邸的行銷策略、客戶定位都有問題，但更主要的是它16萬元/平米的定價，使得它的滯銷既在意料之外又在情理之中。
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説上海紫園“第二代樓王”99號別墅誇張，不僅在於它1億美元的定價，還在於它的建築風格，在這兒會給人一種感覺，欣賞的是某幢建造奢華的公共建築。室內大廳16米的挑高，廳內林立著10根12米高的石柱，大廳南北兩端的水晶吊燈，燈管支數達到5000支，……
點評
1個億美元的定價的確是高，但也不見得找不到買家。畢竟2004第一代樓王以1.3億元賣出後，到現在有買家出5億元，業主還不想賣。但是，把這種公共建築式風格用於豪宅，並貼上如此高的價格標簽，不得不説是一種大膽的冒險，當然，在到處尋找資金避風港的海外基金或許是紫園的目標客戶。
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90墅産品在推出前，做了很充分的宣傳，從“環保、資源利用”的角度説服購房者，選擇佔地很少，設計實用、居住舒適的實用型別墅，再加上，開發商贈送的大量面積，以及市場對90平米以下戶型的渴求，使得12月開盤推出的100多套迅速售空。
點評
90平米做別墅，可以想像任何一個空間都是如何的跼踀，曾有客戶看房後調侃説“這是豎起來的三室一廳”，而且，開發商所有贈送面積都好看不好用。小區各棟別墅之間棟距小、排列緊的佈局，也讓個人空間和私密性很難得到保證。
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星河灣開盤前，上海業內許多人不看好，因為那個地段已經屬於浦東花木板塊的邊緣地帶星河灣硬是在這樣一個地段創造了奇跡。連帶著周邊樓盤也跟著上漲，均價從原來的1.5萬元/平方米漲到了2.3萬元/平方米，最高達到3萬元/平方米。
點評
“6小時40個億！”這是浦東星河灣的速度，堪稱2009上海銷售最快，攬金效率最高的樓盤。浦東星河灣的熱銷讓艱難走過2008的星河灣，大大舒了口氣，也讓星河灣首次擠進2009房企百億俱樂部。良好的銷售業績，還把樑上燕女士從一位職業經理人送上董事之位。
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作為“大虹橋”區域內唯一的在售新盤，盛世虹橋開發商把“大虹橋”的概念做得十足。趁著11月份，政府有關“大虹橋”的政策已經全部推出，有關建設在如火如荼的進行，市場關注熱點方興未艾之時，樓盤全面上市，當仁不讓的坐上上海11月份第一週商品住宅成交面積排行第一把交椅。
點評
盛世虹橋的廣告詞是“唯一在售、力爭完美”。這“唯一在售”借的就是“大虹橋”的概念。事實上，這裡除了概念什麼都沒有，飛機當空、攪拌站毗鄰、交通不便、配套山寨……只有概念沒有實質的盛世虹橋，當選本年度“最概念”樓盤當之無愧。
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有關湯臣一品的是是非非，從它開盤那一天就沒有停止過。最初11萬元/平的最高價，先是讓無數購房者為之憤怒，繼而抵觸，湯臣一品的天價帽子始終沒有摘脫。不僅如此，湯臣一品這幾年，還備受相關部門有關定價過高查核，以及賣出去買不出去都成為焦點的慘痛經歷。
點評
湯臣最終改變策略，上半年用更親和的形象面對市場。主動降價以求銷量。這個轉型還是相當成功，短短一個月回款就達10億之多。此外，湯臣還不惜放下“最貴住宅”身價，以求快速回籠資金。湯臣一品終究是湯臣一品，無論做什麼，自然有一種氣度可以吸引所有的目光。降價受關注、賣房收關注，甚至買房者的名單，都被媒體生生炒作了一把。
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在上海諸多開發商裏，萬科就算從來不是品質最好的一家，但也是購房者願意多花錢買房的。在很多購房者的心裏，“萬科”最起碼是房地産界知名品牌，而對於普通購房者而言，總覺得買品牌房更有保障一些。但今年卻變了，其中引起民憤最大的之一，無疑就是萬科金色雅築了。
點評
在蓮花河畔景苑事件出現前，最受關注的品質門莫過於萬科的金色雅築了。雖然全裝修房多少會有品質問題，然而問題嚴重到萬科這樣的地步，配合其業內大哥大的身份、“住宅産業化”的口號，一切就讓人覺得有些難以想像。買全裝修房本是圖個省心，在最終卻落得鬧心，以及萬科生硬的解決態度。不知以後會不會還有那麼多購房者，願意衝著萬科的牌子而去。
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在今年上半年商品住宅銷售面積前10名榜單上，仁恒河濱城、萬源城和慧芝湖花園分別以12.91萬、12.14萬和11.21萬平方米的成績，佔據了前三甲，成交均價分別是33584元/平方米、19178元/平方米和17870元/平方米。慧芝湖花園位列三甲。然而，這還不是慧芝湖最引人注目的地方，慧芝湖在今年上半年的意義之深遠在於，它再次開創了上海樓市排隊的風氣。
點評
上半年，上海樓市走出了一條先抑後揚的曲線，而這個轉捩點，就是慧芝湖花園。在此之前，樓市面臨寒冬，以及各種坊間傳説的調控政策，陰冷不定。然而慧芝湖打破了這個僵局，再掀排隊買房的狂潮，而慧芝湖本身樓盤也全部賣完，回籠資金超過20億元。在市場本來還有猶豫的3月初，為樓市打下了一劑強心針。從此開始，上海樓市一路向上狂飆半年，不再回頭。
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有關蓮花河畔景苑倒塌的原因，是最初爭論的焦點，眾説紛紜，即使市政府事後召開了專門的新聞發佈會，給出的結論多少還受著一些質疑。然而，這並沒有妨礙進程的繼續，退房、業主大會，周邊樓盤的影響，這出大戲演到了結結實實。一直到萬科接手後續樓盤建設，這個故事終於暫時告一段落。
點評
在倒樓事件發生之前，大概所有人都無法想像，在上海，在閔行，居然會有這麼一幢樓，就這麼硬生生的倒下去了。這仿佛是天方夜譚。而樓倒了以後，故事才剛剛開始。我們看到各方的反應，我們看到業主的聲音，我們看到開發商的背景，一時間，蓮花河畔景苑仿佛成為了上海樓市的縮影，而我們從中能看到的，不僅僅是樓市鼎沸期的品質問題突發，更是普遍而深層次的開發商、土地、施工、股東之間的關係與瓜葛。
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綠地崴廉公寓，這個樓盤在綠地眾多在售項目中，並不顯得十分出挑。然而，在今年的上半年，它卻是上海樓市一路飆升的典範代表。數據顯示，綠地崴廉公寓半年來，均價環比上升了高達56.34%，成交均價從11121元/平方米漲到了17387元/平方米，其幅度之大，很難讓人不乍舌。
點評
綠地崴廉公寓漲價也並非僅僅收益於這半年的樓市大勢。仔細分析來看，去年年底開盤的時候，推出的是相對一般的房型，價格低於市場價，如今推出的是主打戶型，價格又水漲船高，自然就成就了綠地崴廉公寓半年滬上第一漲價樓盤的名聲。即使這個樓盤尚有個別性的存在，然而上半年，上海共有177個在售一手樓盤價格上漲，其中漲幅超過10%的樓盤多達41個。樓市之火熱，數據是最好的顯示方式。
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