來源：財富證券

近日,國家統計局發佈10月房地産開發投資數據。

投資增速延續回落趨勢。2019年1-10月份,全國房地産開發投資109603億元,同比增長10.3%,增速比1-9月份回落0.2pcts,投資增速如期回落,主要在於:1)土地市場依舊低迷,今年以來房企拿地腳步整體趨緩;2)融資政策未見放鬆跡象,影響房地産開發投資增速。未來,在政策沒有大幅放鬆的背景下,投資增速預計繼續溫和回落。

開工保持韌性,竣工繼續修復。1-10月,房屋新開工面積185634萬平方米,增長10.0%,增速加快1.4pcts。其中,住宅新開工面積136937萬平方米,增長10.5%。房屋竣工面積54211萬平方米,下降5.5%,降幅收窄3.1pcts。其中,住宅竣工面積38474萬平方米,下降5.5%。今年以來,商品房庫存不斷下降,10月末,商品房待售面積49323萬平方米,比9月末減少23萬平方米,為2013年12月以來最低,行業補庫存意願仍然較強。隨著銷售旺季來臨,房企加大推貨計劃,開工意願增強,新開工回升。伴隨著房地産週期推進,竣工如期修復,11-12月竣工結算高峰來臨,竣工增速將繼續修復。

三四線拉動銷售面積回正。1-10月,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%。商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速加快0.2pcts。一方面受到去年10月銷售走弱的低基數影響,另一方面,10月為行業銷售旺季,30大中城市數據顯示銷售回暖動能較弱,但三四線城市市場發力,恒大、碧桂園等三四線代表促銷力度較大,繼續以價換量,10月銷售額同比分別增長70.2%、40.46%,帶動全國商品房銷售的增長。但融360數據顯示,房貸利率持續走高,未來商品房需求動能將依舊較弱。

銷售回款快速增長。1-10月份,房地産開發企業到位資金145151億元,同比增長7.0%,增速比1-9月份回落0.1pcts。其中,國內貸款21288億元,增長7.9%,增速較1-9月回落1.2pcts;利用外資131億元,增長63.2%;自籌資金46996億元,增長3.3%;定金及預收款49163億元,增長9.4%;個人按揭貸款22137億元,增長14.1%。從資金結構上看,房企到位資金增長主要由房企經行銷售回款貢獻,房企外部融

資環境依然較緊張,外部資金資源將依然向龍頭傾斜。未來在融資環境趨緊的背景下,回款能力較優、杠桿水準較低的房企將擁有更明顯的發展優勢。

投資建議:在穩房價、穩地價、穩預期的背景下,行業整體仍將繼續維持平穩,維持行業“同步大市”評級。受益於竣工的修復,未來房企業績增長確定性增強,房地産後週期有望受益,建議堅守行業中的價值藍籌,關注彈性標的。建議關注現金流量較為充裕、融資渠道通暢、業績穩定的龍頭房企萬科A、保利地産,建議關登出售業績亮眼的第二梯隊房企陽光城、中南建設、金地集團。

風險提示:行業政策收緊;商品房銷售不及預期;房地産稅出臺超預期。