海南房地産行銷圈內，流行著這麼一條鐵打的定律——幹行銷不過40。兆鵬剛好超過這個年齡段。“我們這些人是從島外過來的，真的頂不住，那就只有走人。”

他親眼目睹島內這波房地産動蕩的悲壯。過去十多年，無論是海口的美蘭，還是三亞的鳳凰，給人印象最深的就是應接不暇的樓盤廣告。然而今年前三季度，海南全省房地産開發投資同比下降28.1%；房屋銷售同比下降44.6%。

“壯士斷腕”之後，前三季度，海南全省GDP為3865.79億元，同比增長5.5%，跑輸全國6.2%的平均水準。

實際上，海南傳統優勢産業農業、工業、旅遊業等，增速相較此前，均出現不同程度的回落。

擁有中國唯一的熱帶區域，海南先後被定為自由貿易試驗區、中國特色自由貿易港後，似乎擁有繁榮的未來，但抵達未來途中的故事，仍讓各行各業人士五味雜陳。

或許，這是必經之路。

創新海南

10月31日早上8：40，海南省博物館二期多功能廳，6台錄影機一字排開，可容納近200人的報告廳，被從各地趕來的記者填滿。

一場中國（海南）自由貿易試驗區制度創新案例的新聞發佈會正在舉行。短短20多分鐘，10項制度創新案例在大螢幕上被一一呈現。這是從將近300個案例庫裏精挑細選的成果。

從“43260億噸”到“9800億噸”，海墾集團旗下海南橡膠集團（以下簡稱“海南橡膠”）前後7年，産量指標經歷了“自由落體式下降”。

天然橡膠是海南最大的傳統農業，海南橡膠又是海南省最大的國企上市公司，但海南橡膠成本又比不過東南亞，前幾年每年虧損10億元左右。

海南橡膠的困境是海南第一産業的縮影。

不過，海南橡膠已經涉過了“險灘”，去年公司扭虧為營，實現盈利2.29億元；今年上半年營收是59.36億元，同比增長13.21%。

它的翻身案例被放大到上述新聞發佈會上，以市場化績效管理為基礎的改革創新機制，成為當地傳統産業的救命“稻草”。

舊潮褪去

樓市成交腰斬，兆鵬身邊70%的同行都消失了。

以往，他每天必做之事，是一天結束之後第一時間收到銷售報表，比對各個樓盤銷售數據；現在？不用看，看了也是“鴨蛋”。

兆鵬2004年被公司調派到海南項目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的行銷負責人。“你去濱海大道兜一圈，從儋州到洋浦，馬路兩旁單樓盤就10多個。最近兩個月，這些項目的銷售業績，要不0套，要不1套。文昌市有個TOP6房企開發的項目，5月份拿到預售證，至今也就賣了不到20套。”

2016年以來，這個中國唯一的熱帶海島上，伴隨建設自貿區（港）而來的，還有全域限購政策。一年半時間流逝，樓市從瘋狂走到蕭瑟。

2018年以前，房地産曾為海南GDP貢獻將近“半壁江山”。“臨海那些成交大縣，現在備案面積都是按千平方米計算。過往慣例，單獨一個樓盤一次銷售基本都以萬平方米起步。”兆鵬算了一筆賬，現在海南一個縣賣出的房子，還不及以前一個項目多。

銷售面積萎縮，意味著客戶越來越少。兆鵬從操盤海南第一個項目開始，接觸的購房者95%都是外地客戶。2010年之後，海南經濟進一步發展，陸續有外地職業經理人跑來這裡落戶——這些該買房的人早買了，如今能夠擁有海南購房資格的數量很少。

羅莉的感觸更為深刻。她20年前來海南上大學，畢業後在這裡安家。她是那種典型的銷售員：穿搭得體，善於言辭，一較真起來，就現身説法：她對房子天生狂熱，一有點現金就投入房産。

2016至2017年間，羅莉享受了一波行業高漲的紅利。當時她在一個打養生概念的樓盤裏做銷售顧問，從東北趕來的客戶絡繹不絕，頗豐的收入曾令她輕鬆應對5套房的按揭貸款。

好景不長，海南全域限購“出擊”之後，她手頭購入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。

轉戰海口某千畝剛需大盤的羅莉，此刻正“開導”一位外地人，“落戶簡單一點，我們這個盤有很多新海南人購買，外地客和本地人的比例大概各佔一半。”

午後2點，偌大的銷售中心裏只有零散兩組客戶，羅莉們使盡了渾身解數。

新風徐來

海口復興城網際網路創新創業園，是海南省重點打造的一個創新創業基地。馬亮的日常工作，幾乎都是圍繞這個園區的招商運營展開。

他是這個園區投資公司的副總經理，“海南建設自貿區一年多，園區的企業註冊數量一下子增加了一兩百家。2017年園區稅收僅達到五六千萬元，去年已經提到4.2億元，今年前9個月已經9.3億元。”

從前到訪考察的，多數是規模較小的網際網路企業，現在每週大概有10-20家規模更大、業態更廣的企業到府調研。變化源於園區這些主角的排列組合調整。

“去年4月以後，海南從省裏到園區，都開始加強對大企業的引進，促進了很多中國網際網路100強進駐。”馬亮説。

最新一個進駐的是字節跳動。去年11月，馬亮陪同海口市相關領導前往北京拜訪字節跳動創始人張一鳴，時隔一個月，張一鳴回訪海口。

國慶後，包括58同城CEO姚勁波，芒果TV總裁蔡懷軍，閃送聯合創始人于紅建，分眾傳媒合夥人丁曉靜，快看漫畫創始人兼CEO陳安妮在內的一隊網際網路企業創始人，也衝著海南自貿區來了。

過往，房地産一業獨大。在去年4月發佈的《中共中央國務院關於支援海南全面深化改革開放的指導意見》中，網際網路産業被列為海南未來要發展的十大産業之一。前三季度，在海南固定資産投資（不含農戶）同比下降16.3%的前提下，資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業投資增長5.9%。

沿著海口市江東大道一路前行，兩旁大片光禿禿的黃土地，有的大型機械已經進場，塵土飛揚；更多則是被一圈圈藍色的圍擋密密麻麻包圍著。

2018年6月，海南宣佈啟動海口江東新區規劃建設，將其作為建設海南自由貿易試驗區的重點先行區域。

9月底，海口市長丁暉公開表示，江東新區按照商務總部區、金融區、臨空經濟區、海南國家會展區、設計園區、科教園區等六大産業園區佈局，32個意向落地項目正在緊鑼密鼓談判。

江東大道與興洋大道交叉處，一座金黃色、造型獨特建築與88米高觀光塔並排聳立著，這是江東新區展示中心。目前尚未對外開放，不過一名現場保安告訴經濟觀察報，“每天都有來自北京、香港、台灣或國外的考察大團過來，他們以企業名義率隊，有時多達200人。”

觀光塔成為這些企業遠瞰整個區域、挑選地塊的一個絕佳觀察點。一名知情人士透露，目前江東新區批下的土地，每畝價格至少超過100萬元。政府甚至設置了嚴格的準入門檻——進駐企業必須是世界500強，每年必須貢獻産值100億元。

人之戰

王忠與朋友聊天總會提起，沒想到自己會切入旅遊業。從1996年下海南，他已經在這紮根超過20年。

此前，王忠的主要身份是海南紅杉科創實業有限公司的創始人，這是一家從事綠色建築的高科技企業。

4年前，海南省提出促進旅遊業發展，要求各個廳局上報特色旅遊項目。農業廳將方向定在網際網路農業小鎮，並組建項目工作小組，作為民營企業家之一，王忠也參與其中。

一年後，海口市石山鎮，要舉辦火山自行車文化節，王忠琢磨出一個“人民騎兵營”的旅遊項目。

但項目第一年就遇到大難題。從打造傳統自行車驛站，到與海南各個旅行社合作，再到鎖定企業團建，他前後變了三次，都沒走通。

“我這個旅遊項目，目標市場壓根不是島外人，必須是本地人。海南的旅遊格局是，70%的客人直接去了三亞，只有30%留在海口。”王忠原以為三亞旅遊更加繁榮。

事實大相徑庭。一次行業交流會上，同行紛紛訴苦，三亞更難做。因為人口更少。

現在，王忠正嘗試在體育旅遊這個定位上做突破，但前路漫漫。今年以來，他在旅遊板塊的營收相比去年下滑了至少40%。

整個海南，旅遊行業的態勢也不算好。前三季度，全省接待遊客總人數5600.67萬人次，同比增長7.1%；實現旅遊收入707.63億元，同比增長10.2%。這兩個增速，相比去年同期一致出現下降。

王忠在想方設法拉客。他説，一方面，海南在文化挖掘不夠深入；另一方面，越來越多的國家實現免簽或落地簽，巴厘島、東南亞旅遊，無論是旅遊成本還是自然風光，跟海南相差不遠。

羅莉也在挖空心思進行一場“客戶保衛戰”。她正準備帶上客戶參觀樣板間，一扭頭的功夫，一位同事走過來“截胡”。

同樣迫切的，是那些科創企業。王忠的紅杉科創，砸錢最多的一年，王忠為紅杉科創的研發投入將近800萬元，其中人才成本佔據70%左右，更難的是你拿錢也招不到。

“海南本身知名高校匱乏，海南大學培養的人才大部分畢業後選擇北漂，所以本土的高科技企業面臨很多招人困難。”海南海旗網路科技有限公司的一名技術總監告訴經濟觀察報，目前他們急需的涉及大數據、人工智慧AI、區塊鏈等技術應用方面人才，海南本土幾乎為0。

10月24日，海南省新一輪戶籍制度改革橫空出世，兩條新的措施引人注目：一是基本取消本省（除三沙外，下同）落戶限制；二是取消農業戶口與非農業戶口性質區分，統一登記為居民戶口。

但馬亮反問，真正的人才，會衝著一點政府補貼進來嗎？

“當然不會，他們更看重機會。”

海南省委新聞發言人、省委副秘書長、省委深改辦（自貿辦）常務副主任孫大海介紹，最近，國內外專家齊聚探討如何建設自貿區（港）；中央相關部委正在緊鑼密鼓推進自由貿易港政策出臺，“今後2-3個月，應當會有一波又一波的好消息。”