原標題：另類融資興起 行業並購加速

19日，國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀2月份70城市房價數據時稱，各地因地制宜、因城施策，繼續實行分類調控，保持政策的穩定性和連續性，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。據統計局測算，2月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均繼續下降，降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。

房企公司債將進入到期高峰

“2018年下半年將步入房企公司債到期高峰，但從目前債市情況來看， 部分房企或難以實現以新債償還舊債。” 平安證券房地産行業分析師楊侃表示。根據記者了解，不少房企在銀行的融資難度增加，紛紛加大對資管計劃、信託産品等另類融資渠道的需求。

“現在銀行的貸款是可以拿到的，但相比過去要難一些。特別是一些資質不好，或者對融資需求比較大的開發商，肯定需要開拓其他的融資途徑。比如近期的房地産信託就比較多。”一位開發商人士認為。

用益信託數據顯示，今年春節後的三周裏，集合信託共成立163款産品，成立規模為227億元，其中房地産信託産品成立39個，佔比為募23.94%。募集資金超過73億元，佔比在30%以上。這也意味著，近三分之一的集合信託資金投向房地産領域。

廣州日報全媒體記者通過“好信託”網站也發現，目前在發行的信託産品中，多數預期收益率都不低，其中，光大信託-弘瑞6號在售的信託産品預期年化收益率8.7%~9.30%。西部信託-陽光城預期年化收益率為8.70%~9%。在另一家信託産品專業網站上，中江信託-金虎347號預期年化收益率更是達到9%~9.5%。

房企整體到位資金增速回落

國家統計局數據顯示，今年前兩個月房企整體到位資金2.40萬億元，同比增長4.8%， 增速較 2017年回落3.4個百分點。國內貸款增速為0.3%，較去年全年回落17個百分點。平安證券房地産行業分析師楊侃指出，房地産企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款。

若2018年上半年銷售受阻，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金壓力，必須尋求信託等其他融資渠道。

A股地産板塊整體性機會不明顯

在A股市場上，房地産板塊借助於低估值和政策變化預期，從去年年底到今年年初出現一波大的反彈。

萬科A股價在今年1月24日一度站上42.24元，但此後一路下滑，週一報收31.58元，下跌幅度超過25%。根據記者了解，有機構認為，雖然房地産板塊估值並不高，但鋻於行業基本面局面仍無明顯改善跡象，整體板塊的投資機會尚未出現，部分階段性機會主要集中在房屋租賃政策方面。

3月19日上午，央行副行長潘功勝接受上證報記者採訪時表示，今年將就金融支援住房租賃市場發佈相關文件，有望今年上半年出臺。對於公募房地産信託投資基金（REITs）推出的時間表，潘功勝表示，“正在與相關部門研究，希望能夠儘早展開試點。”

住房租賃政策紅利有望給板塊帶來一定的刺激，“但行業整體機會並不明顯。”廣州一位私募人士對廣州日報全媒體記者表示。

行業分析

商業地産行業並購或增多

“今年以來，不少商業地産項目反映銀行融資持續收緊。”昨日，廣東省商業地産投資協會會長黃文傑告訴記者，受此影響，商業地産開發商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專家預計，未來行業並購案例將增加，集中度將提升。

銀行對商業地産放貸更謹慎

據了解，中山市一家位於市區的購物中心，地理位置不錯，開業兩年多，如果進行場地改造、品牌調整等，發展空間很大。但是，受資金困難為主的各種原因困擾，開發商只好找到有實力的公司合作介入經營。

交行金融研究中心高級研究員夏丹告訴記者，實際上，近幾年銀行對商業地産貸款都很謹慎。而今年在銀行貸款規模整體收縮的情況下，商業地産能分到的額度更為有限。

工商銀行廣州分行相關人士表示，在當前銀行資金市場總體偏緊的情況下，該行對房企的資金重點投向符合國家産業政策及廣州城市規劃佈局，開發商綜合實力強、經驗豐富，項目資本金比例要求符合監管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項目。

某股份制銀行廣州分行相關人士向記者透露，目前各家銀行對商業地産均持謹慎態度，一般只接受核心城區的抵押物且要求是非常優質的客戶，並需嚴格審核是否符合限購限貸的要求。

另一家股份制銀行廣州分行也表示，對於經營性物業，目前主要支援以下幾類項目：一是針對轄區內一、二線城市核心地段，擇優選擇穩定運營時間較長的酒店類項目；二是一、二線城市核心辦公區域的辦公寫字樓；三是一、二線城市居住區內以互動型、體驗型業態為主的新型商業綜合體等物業。

鼓勵進行資産證券化

據夏丹分析，收緊商業地産貸款是因為當前國內商業物業供過於求的局面導致。黃文傑也認為，現有已開發的物業的招商和租賃都不盡如人意。

據贏商大數據中心統計，2017年全國計劃開業購物中心970個，實際新開504個，總體量超4600萬㎡，開業數量創歷史新高；同時，466個項目延期開業，開業率下降至52%，連續5年微幅下跌。

自2014年後，購物中心供應增速放緩趨勢明顯，商業體競爭更為激烈，預計未來開發商對增量商業市場持更為謹慎的態度，盤活存量商業或將成為企業生存“最強助攻”。

黃文傑認為，一方面銀行融資收緊，另一方面則是商業地産鼓勵進行資産證券化。

“但是，不同傳統的融資方式關注資産的評估價值，資産證券化的融資方式更關注運營成果及變現值。”黃文傑指出。

夏丹預計，未來，商業地産領域的並購案將更多，行業集中度提升。商業地産運營更考驗運營能力及資金實力。此外，還將有過剩的寫字樓或商業用途的用地等改成租賃住房相關性質。