“金九銀十”期間，樓市的短暫熱度並未傳遞至土地市場，10月份全國土地市場降溫明顯，尤其是一二線城市。

據上海易居房地産研究院11月1日發佈《2019年10月40城土地市場報告》（簡稱《報告》）顯示，今年10月，40城土地成交面積環比下降7.9%，移動平均土地成交均價環比下跌3.8%，量價齊跌。其中，4個一線城市土地成交建築面積為255.4萬平方米，環比下降36.8%；二線城市成交面積環比下降9.1%，地價環比下跌5.4%，尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市，多宗地塊以底價成交，土地市場涼意濃濃。

40城土地出讓金環比下降33.5%

在7月30日中央作出關於“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”的精神指導後，地市反映明顯，8月份土地成交量下降，但是9月土地成交面積又略微增長。進入10月份，全國土地市場開始進入較明顯的降溫趨勢中。

《報告》顯示，今年10月，40個典型城市土地成交建築面積4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。今年1-10月，40個典型城市土地成交建築面積43503.9萬平方米，同比下降4.4%，降幅繼續擴大。

在土地出讓金方面，今年10月，40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環比下降33.5%，同比增長0.2%，土地出讓金明顯減少。今年1-10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元，同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。

地塊成交溢價率與成交單價，不僅反映了土地市場的冷熱，更透視了房企對於市場的預期以及資金鏈的鬆緊，因此備受關注。《報告》顯示，10月份，40個典型城市移動平均土地成交均價為5090.7元/平方米，環比下跌3.8%；同比上漲23.9%，為3月以來首次漲幅收窄。在溢價率方面，10月份，40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點，這已經是連續4個月下降。

具體看來，成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、瀋陽、武漢和荊州，土地成交溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價率高於10%，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

南京、武漢等多宗地塊底價成交

值得關注的是，細分到一二三線城市，一二線城市土地降溫明顯。事實上，受政策嚴控影響，一線城市土地市場早已開始降溫，如今，10月份的降溫，更多是延續之前的趨勢，並不意外。但是今年不少大熱的二線城市土地市場，10月份開始降溫，具有很強烈的信號意義。

《報告》顯示，今年10月，二線城市土地成交建築面積為2825.8萬平方米，環比下降9.1%；6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米，環比下跌5.4%，跌幅擴大。在反映市場冷熱的溢價率方面，部分大熱的二線城市更是出現多宗地塊底價成交的情況。

諸如南京，10月10日掛牌出讓8宗地塊，當日攬金88.63億元。但是，8宗地塊中，有5地塊以底價成交，其中包括一幅住宅用地。此外，位於棲霞區仙林湖板塊的G67地塊，被認為是市場大熱地塊，但僅經13輪舉牌，便被招商以31.4億元的價格拿下，溢價率不足4%。最爆冷的是位於南部新城G64地塊，距離市中心較近，但是僅1輪競拍之後，便被南京國資委旗下的南京交通投資置業有限公司以8.1億拿下，樓面地價16597元/平方米。

還有中部重量級省會城市武漢，在10月22日的一場土地競拍中，集中出讓10宗地塊，總出讓土地面積約83.69萬平方米，總成交價約109.25億元。整體來看，10宗地塊平均溢價率為12.28%，除了華僑城以總價66.4億元、溢價率21.88%競得一宗地塊外，其他多宗地塊以底價成交，其中融創+紐賓凱以底價1.983億元競得P（2019）129號地塊，地塊計容建面12.86萬平方米；武漢建工光彩置業以底價15.03億元摘得P（2019）135號地塊，計容建面14.235萬平方米；蔡甸P（2019）128號地塊以底價4010萬元成交；蔡甸P（2019）130號地塊被大悅城以底價約11.29億元摘得。

在業內人士看來，相對堅挺的二線城市土地市場開始出現較明顯的降溫態勢，整體説明開發商高價拿地意願不太強烈，預計下半年溢價率仍將保持較低水準。

房企拿地分化加速 國企央企佔優

雖然整體土地市場降溫明顯，但是具體到各家房地産企業，仍顯不同，尤其是龍頭房企，在拿地上仍不手軟，而部分房企受戰略需求、資金鏈影響，拿地收縮。

中原地産統計的2019年1-10月全國50大房企拿地數據顯示，合計拿地金額高達1.86萬億元，同比上漲15.6%。其中，拿地金額最多的是萬科，權益拿地總價約為1476億元，碧桂園1223億元，保利919億元，中海地産829億元。拿地金額位列前10的企業還有綠地控股、華潤置地等國企、央企，而華僑城、招商蛇口拿地金額位列第11名、12名。

中原地産首席分析師張大偉分析認為，2019年對於房企拿地來説，分化明顯，部分企業開始明顯收縮，但依然有大量的企業在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企國企和新上市企業，拿地堅決。

諸如今年成功登陸資本市場的中梁控股，前10個月權益拿地金額約為483億元，進入房企拿地金額前10名。

張大偉表示，從拿地企業構成看，民企少，國企佔比多，整體看資金成本成為企業拿地的主要決定因素。