當前傳統的商品房開發銷售模式正面臨挑戰。業內人士認為，為了創造新的業務增長點，房企紛紛挖掘存量市場。存量經營涉足土地、園區、房屋、固定設施等各類不動産；個人、企業和政府等各類客戶；租賃、佣金、管理、服務費等不同服務，相較于增量開發，其盈利模式的核心要素更豐富。

轉型契機凸顯

土地供應與房地産開發高度相關，西南證券(600369,股吧)分析師胡華如認為，土地供應總量明顯不足、新開工面積開始落後於銷售面積或導致新房緊缺，溢價率居高不下使得房地産企業的土地可獲得性降低，傳統的商品房開發銷售模式正面臨發展的“天花板”。

自2016年起，住建部、發改委等部委多次發文支援特色小鎮發展，各地地方政府紛紛跟進相關文件，“大城市+特色小鎮”已逐漸成為我國區域經濟發展的新模式，城鎮化轉型發展也成為房企轉型的契機之一。

胡華如認為，房地産企業正在面臨由增量開發轉向存量經營的變局。增量開發是指以新增建設用地和房屋的重新建造為前置條件，以開發商為主導、以傳統開發銷售模式為主，意在短期快速變現的商業行為；而存量經營是以達到使用條件的經營性不動産為基礎條件、以運營商或服務商為主導、以租賃使用和相關服務為主，意在持續穩定變現的商業行為。

具體來看，存量經營涉足土地、園區、房屋、固定設施等各類不動産；個人、企業和政府等各類客戶；租賃、佣金、管理、服務費等不同服務，相較于增量開發，其盈利模式的核心要素更豐富。

另辟蹊徑求發展

在政策和市場的雙重因素催化下，特色小鎮、長租公寓、教育醫療、文化旅遊等成為房企搶灘的熱門業務，目前看來，各大房企謀劃的轉型路徑呈現出多元化特點。

泰禾集團(000732,股吧)推出了基於多元化産業佈局的“泰禾+”戰略。泰禾集團副總裁、泰禾北京（樓盤）公司總經理張晉元介紹，泰禾在以房地産為主業的同時，佈局了商業、醫療、文化、教育等諸多領域，受益於“泰禾+”戰略的首發項目——泰禾昌平拾景園將一站式解決業主的醫療、教育、購物、社交、文化等全方位生活需求。

特色小鎮的開發建設尤其受房企歡迎，房地産行業的龍頭公司如萬科、碧桂園、恒大、綠城集團等均涉及特色小鎮市場。東方證券分析師竺勁指出，當前房企普遍拿地困難，同時在融資端也受限嚴重，再疊加銷售回款放緩，導致資金壓力陡增。而特色小鎮受政府政策扶持，建設用地和信貸指標均向其傾斜，房企通過參與特色小鎮開發，有望同時解決拿地及融資兩大問題。2016年綠城集團成立綠城理想小鎮公司，專業開發理想小鎮項目，未來5-10年，綠城計劃將在上海（樓盤）、杭州（樓盤）和北京周邊打造5-10個“農業小鎮”；2016年8月，碧桂園宣佈將在5年內投資1000億元建設智慧生態科技小鎮，選址為一線城市和強二線城市周邊30-80公里區域，並計劃2017年完成全年20個科技小鎮的佈局。

租賃市場方面，世聯行(002285,股吧)和萬科率先佈局長租公寓。截至上半年，世聯行旗下出租公寓平臺世聯紅璞已落地27個城市，在九部委推進租賃市場試點的12個城市中，世聯紅璞進駐其中10個，簽約房間4萬多間；上半年長租公寓業務共實現收入為6767萬元，同比上升近5倍。今年上半年，萬科旗下長租公寓品牌泊寓已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約87%。